成都产业链不动产白皮书-仲量联行

2024年7月成都产业链不动产白皮书前言办公空间是城市产业发展最常见的、所必需的载体；而办公楼和产业园区的市场基本面从需求侧分析，自然离不开一个城市的产业发展动能与微观市场主体的活力。过去，业内持续关注“企业不动产（英译Corporate Real Estate，简称CRE）”战略，虽然业界称作企业的“不动产”策略，但关注的对象是微观市场主体即企业端的载体需求，包括且不限于办公需求、生产制造需求、零售商贸需求、仓储物流需求等，而非普罗大众理解的住宅地产。故特此说明，本文的“不动产”均指向承载于商业地产、产业地产等载体之上的企业不动产需求。世界格局瞬息万变，经济形势亦纷繁复杂。过去，市场竞争更多源于单个市场主体之间的竞争，表现为企业与企业、品牌与品牌、商品与商品之间的竞争。而今，市场竞争早已从企业之间的竞争，升级为产业链之间的竞争，这种竞争态势从国与国之间、到城市群与都市圈之间，再到城市与城市之间，已然形成多级产业链竞争发展格局。因此，我们对企业不动产策略的关注也随之升级为对“产业链不动产” 的探索。仲量联行在业内率先提出“产业链不动产（英译Industry Chain Real Estate，简称ICRE）”的概念，引领办公、企业、产业链及不动产策略等领域的行业研究，后文将对此全新概念进行深入探讨。在成都，我们看到地方政府因地制宜持续更新各类产业招引的优惠政策，推动战略新兴产业、高科技产业、专精特新产业落地，吸引头部链主企业落地，借此加速地方产业链完善，并将其延伸且惠及整个城市群，实现在地产业的“建圈强链”。因此，产业链不动产的视角便已从企业的微观视角，升级至产业发展的中观乃至宏观视角。如果企业不动产聚焦的是基于企业战略之上的不动产策略，如企业总部设立、空间规划优化等；那么产业链不动产则更加关注一座城市、一个片区、一条产业链上的产业集群效应与产业链发展优化进程。前者完全源于微观企业的个体视角，后者则突显中观产业的群体视角，探寻城市产业发展的不动产策略及其对市场、对政府、对企业的启示。本文将从成都的支柱产业电子信息产业出发，从产业发展基本面分析成都电子信息产业链的发展及其与上下游产业的融合关系，并从不动产视角解读产业链上下游与融合发展的不动产逻辑，探索产业发展的地缘集群特征、产业关联效应等，初探成都主导产业的产业链不动产发展现状以及未来走势，并基于分析在文末提出对市场主体和政府监管机构的相关建议。虽然报告视角聚焦成都、聚焦电子信息产业，但报告首提的“产业链不动产”概念适用于不同经济体、不同产业、不同不动产载体，以前瞻视角推动业内在企业不动产策略研究领域的前进。仲量联行研究部 2024年7月成都产业链不动产白皮书目录产业篇01 转型开启产业新周期，成都工业瞄准新质生产力 202 融合电子信息与新材料搭建产业协同桥梁，成都经济同频共振 7载体篇ICRE行业首提：“产业链不动产”全新研究领域 2501 共生成都产业与不动产策略的共生共荣之路 2702 链条成都电子信息行业产业链不动产特征展现 2903 聚合探索产业空间聚集特征，寻求城市功能提升机遇 38结论篇方法论“产业链不动产”之理论总结 50产业篇载体的研究，必须回归上游产业视角。实体产业是一个经济体、一座城市经济发展的压舱石，是地方经济高质量发展的助推器，也是向产业载体持续注入活力的源动力。建圈强链，加快链主企业落地，推动战略新兴和高附加值产业链的建立、培育、完善与延伸，实现跨产业协同发展，助力地方经济迈向高质量新台阶。成都产业链不动产白皮书1起始：“退二进三” 成效显著 —成都产业结构变迁第三产业引领成都经济增长，批发零售、金融及房 地产构筑成都GDP增长的主引擎开启产业新周期，成都工业瞄准新质生产力01梳理成都近15年经济构成发现，2012-2022年，成都第三产业增加值从2,800亿元飙升至1.3万亿元，增长近四倍，其GDP的占比也从2012年的39.1%，快速攀升至2022年的66.1%。这十年间，成都的经济增量约80%由第三产业贡献；其中金融业与批发和零售业对GDP增长的贡献分别达到14.6%和10.4%，是拉动地区经济增长的三产支柱产业。图 12007-2023年成都三次产业构成及对经济增长的贡献率2007-2023年成都三次产业占GDP的比重2007-2023年成都三次产业对GDP增长的贡献数据来源：成都市统计年鉴、成都统计月报，仲量联行研究部，2024年7月37.2%47.0%28.9%24.2%23.3%47.0%39.1%59.2%66.1%68.4%0%20%40%60%80%100%20072012201720222023第一产业第二产业（工业）第二产业（建筑业）第三产业第一产业第二产业（工业）第二产业（建筑业）第三产业-40%-20%0%20%40%60%80%140%120%100%2007-20122012-20172017-20222022-202355.8%4.8%17.3%7.1%31.9%86.1%76.2%111.6%2成都产业链不动产白皮书同期，工业制造业成长较为缓慢，对地区经济增长的贡献有所下降在以金融和零售商贸为代表的服务业高歌猛进的十年里，成都的工业制造业表现稍显暗淡。政府统计数据显示：2012-2022年，成都全口径工业增加值增长1,715亿元，十年累计增幅为51.2%（年复合增速4.2%），低于92.3%的全国平均水平（年复合增速6.8%），也低于其他同能级城市。似乎成都这个内陆公园城市的工业发展与中国作为世界工厂制造业腾飞的速度存在一定的速差。因而在势头强劲的三产服务业衬托下，成都的二产工业占GDP的比重从2012年的47.0%降至2022年的24.2%。过去十年，二产对GDP增长的贡献率仅为12.4%，明显低于金融业之于成都经济的推动力。诚然，这也与成都这座中西部金融中心和科技中心及其在世人心中公园城市的形象一致，与重庆、苏州相比，成都似乎并不以工业制造业闻名于世。进入2023年，成都的工业发展仍面对不小挑战。一方面，全年规模以上工业增加值同比增长4.1%，增速在26个万亿GDP城市中仅排名第16位。增长主要来自航空航天器及设备制造业（同比增长9.5%）和电子及通信设备制造业（同比增长5.3%）；另一方面，成都的全口径工业增加值名义增速仅为1.6%。受工业增加值下滑影响，2023年成都的二产工业在GDP中的比重进一步降至22.4%，且对GDP增长的贡献率仅为7.1%，相反增速稳健的三产服务业在GDP的占比随之提高，GDP贡献比例攀升至111.6%。正如成都在《“十四五”制造业高质量发展规划》中的总结：“成都整体处于工业化中期，工业占GDP比重低于全国水平，全口径工业增加值在城市中排名第14，与成都经济总量第7的地位不相匹配。同时工业企业整体竞争力不足，产业链抗风险能力有待提升。截至2022年，成都规上工业企业4,391户，企业数量较深圳、上海、苏州有较大差距，且缺少有全球影响力的一流企业。”图 22022年成都与对标城市三次产业占GDP的比重数据来源：各城市统计年鉴，仲量联行研究部，2024年7月12.1%24.2%34.6%24.1