中国房地产总结与展望:二季度侧重“去库存”,下半年增量支持可期
版权所有©克而瑞集团·研究中心 1/ 13总结与展望二季度侧重“去库存”,下半年增量支持可期中国房地产总结与展望2024 年 6 月版权所有©克而瑞集团·研究中心 2/ 13总结与展望政策:二季度侧重“去库存”,下半年增量支持可期文/克而瑞研究中心2024 年上半年,房地产政策主基调延续宽松,4 月政治局会议以来,政策侧重点转向“去库存”。居民信贷政策迎来史诗级利好,首付比例低至 15%、取消房贷利率下限。房地产融资协调机制建立并加速推进,白名单项目已获批近万亿融资额度。央行推出再贷款工具支持地方国资收储存量商品房,各地推进住房“以旧换新”。上半年地方 222 省市 341 次政策宽松,购房限制性政策持续松绑,财税端购房激励政策批量发布。展望未来,中央层面将拓宽思路,推出更多去库存政策举措,例如引入专项债作为地方回收闲置土地的资金支持,再比如减免契税、增值税、个税等各类涉房交易税费促进住房消费,另一方面,着力推动再贷款、白名单等已出台政策落地见效。地方层面,北京、上海、广州、深圳等 4 个一线城市调控政策还有显著的松绑空间,其他城市需求端政策重心将由解绑交易限制逐渐转向加码购房激励政策,供给端,放松容积率、备案价格、预售资金留存比例等限制,多措并举鼓励高品质住宅供给,以需定购推进收购存量住房用作保障性住房,进而完善“市场+保障”供应体系。总结1、中央政策基调保持宽松,侧重点转向“去库存”(略)2、居民信贷政策史诗级松绑,首付比例低至 15%、取消房贷利率下限上半年,央行、金监总局等部门持续推出多项金融举措,下调最低首付比旨在降低购房门槛,取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率、LPR 降息等,意在减轻居民按揭负担。第一,下调最低首付比例至首套 15%、二套 25%。5 月 17 日,央行将首套、二套房首付比例下限再下调 5 个百分点,调整后分别为 15%、25%。此后据统计,山东、福建、河南等超 22 个省份已经落地执行,全国超过 200 个城市 15%首套房最低首付比例。第二,取消房贷利率政策下限。此前全国首套房贷款利率下限为 LPR-20BP,二套房为 LPR+20BP,5 月 17 日以后,不再设置全国层面首套房和二套房贷款利率政策下限。截至目前,全国超 250 城已取消房贷利率下限。国家金监总局数据显示,今年 5 月份首套房贷平均利率 3.45%,二套房贷平均利率 3.9%,分别比上年同期下降 0.55 和 1 个百分点。第三,公积金贷款利率下调 25BP。调整后,首套房公积金贷款利率为 5 年以下 2.35%、5 年以上 2.85%,二套公积金利率 5 年以下 2.775%、5 年以上 3.325%。第四,5 年期 LPR 利率下调 25BP。2 月 20 日,央行公布 1 年期 LPR 为 3.45%,上次为 3.45%;5年期以上 LPR 为 3.95%,上次为 4.2%。此次降息的节点基本符合市场预期,但降息幅度远超预期,25 个基点的降幅创创 LPR 机制设立以来之最。作为利率锚的 5 年期 LPR 下调将直接带动房贷利率下行,对于新增按揭贷款者而言可以有效减少月供和利息支出,对于存量房贷而言,利率也将在重新定价日调整,有利于减负担、促消费。版权所有©克而瑞集团·研究中心 3/ 13总结与展望值得一提的是,随着居民住房信贷政策的全方位松绑,一些地方出现了首付折上折、5 年零月供、先息后本、高评高贷等非常规操作。比如胶州家庭首套房首付可以先交 50%,剩下的 50%缓交1-2 年,首付比例低至 7.5%,再比如成都和昆明部分项目和商业银行推出了“先息后本”政策,前期仅需偿还当月利息,后期剩余本金按常规等额本金或等额本息方式还款。表:房贷政策调整前后对比信贷政策调整前调整后首套二套首套二套首付比例20%30%15%25%商贷利率下限LPR-20BPLPR+20BP取消公积金贷款利率2.6%/3.1%3.025%/3.575%2.35%/2.85%2.775%/3.325%资料整理:CRIC图:2019 年 8 月-2024 年 6 月贷款市场报价利率 LPR数据来源:中国人民银行表:2024 年 5 月 17 日以来房地产信贷政策松绑的省市省市首付比例房贷利率下限首套二套首套二套上海20%临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山 30%/其他 35%3.50%(LPR-45BP) 临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山 3.70%/其他 3.90%广州15%25%取消利率下限深圳20%30%3.50% (LPR-45BP)3.90% (LPR-5BP)天津15%25%取消利率下限武汉15%25%3.25% (LPR-70BP)3.35%(LPR-60BP)合肥15%25%3.45%(lPR-50BP)3.45%(lPR-50BP)宁波15%25%3.35% (LPR-60BP)3.55% (LPR-40BP)长沙15%25%取消利率下限南京15%25%取消利率下限郑州15%25%取消利率下限版权所有©克而瑞集团·研究中心 4/ 13总结与展望厦门15%25%取消利率下限西安15%25%取消利率下限重庆15%25%取消利率下限南昌15%25%取消利率下限南宁15%25%取消利率下限太原15%25%取消利率下限济南15%25%取消利率下限东莞15%25%取消利率下限资料整理:CRIC3、融资协调机制加速推进,3808 个白名单项目获批融资额度 9417 亿元(略)4、存量房收储扩围并设 5000 亿再贷款支持,75 城鼓励住房“以旧换新”5 月 17 日,央行设立 3000 亿元保障性住房再贷款,支持地方国企收储存量房。再贷款利率 1.75%,期限 1 年,可展期 4 次,发放对象包括国开行、邮政储蓄银行等 21 家全国性银行。人民银行按照贷款本金的 60%发放再贷款,可带动银行贷款 5000 亿元,支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房。按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则,严格把握所收购商品房的户型和面积标准。城市政府选定地方国有企业作为收购主体,该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务,不得是地方政府融资平台,同时应具备银行授信要求和授信空间,收购后迅速配售或租赁。6 月 12 日,央行召开保障性住房再贷款工作推进会,提出要加强统筹协调,建立工作专班,地方政府在权限内给予适当的政策支持,降低实施主体经营成本。对于有意愿的城市政府,央行建议确定 1~2 家具有较强专业化运营能力的地方国企作为收购主体,建立项目筛选、购买和分配等环节制度,严格规范化运营,在地方权限内安排适当的财税政策支持,动态掌握保障性住房配售和配租的需求,指导收购主体市场化选择收购对象和合作银行,此外,加强对收购主体贷款资金和房企出售所得资金的用途监管,督促其遵循法律规定和协议约定。6 月 20 日,住建部会议明确存量房收储支持范围扩大至县级市。住建部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议,会议强调,市县要细致摸排本地区保障性住房需求底数和已建成存量商品房情况,合理确定可用作保障性住房的商品房房源,提前锁定保障性住房需求,做到收购主体
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