房地产行业月报：下半年楼市依然维稳，融资收紧加速行业集中

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Industry] 证券研究报告/行业月报 2019 年 08 月 10 日 房地产 房地产行业月报 下半年楼市依然维稳，融资收紧加速行业集中 [Table_Main] [Table_Title] 评级：增持（维持） 分析师：倪一琛 执业证书编号：S0740517100003 电话：021-20315288 Email：niyc@r.qlzq.com.cn [Table_Profit] 基本状况 上市公司数 131 行业总市值(亿元) 20703.71 行业流通市值(亿元) 18539.22 [Table_QuotePic] 行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 [Table_Report] 相关报告 << 部分地区调控加码，中小房企加速退场>>2019.07.27 <<寻找融资政策边际转紧下，结构性的戴维斯双击>>2019.07.20 <<融资进一步收紧，行业集中度或加速提升>>2019.07.13 <<集中度继续提升，政策调控保持分化>>2019.07.06 [Table_Finance] 重点公司基本状况 简称 股价 (元) EPS PE PEG 评级 2018 2019E 2020E 2021E 2018 2019E 2020E 2021E 万科 27.29 3.06 3.63 4.27 4.96 8.92 7.52 6.38 5.50 0.43 买入- 保利地产 13.51 1.59 1.97 2.40 2.89 8.50 6.86 5.63 4.67 0.31 买入 融创中国 28.53 3.79 5.67 7.26 9.13 7.53 5.03 3.93 3.12 0.15 买入 华夏幸福 26.44 3.91 5.03 6.59 7.94 6.76 5.26 4.01 3.33 0.20 买入 旭辉控股集团 4.40 0.68 0.87 1.06 1.30 6.47 5.06 4.15 3.38 0.21 买入 备注 ：股价以 8 月 9 日收盘价为准 [Table_Summary] 投资要点 行业跟踪：  重点公司签约销售状况 据克而瑞数据，本月重点公司签约销售额万科、保利地产、融创中国、华夏幸福、旭辉集团环比增速分别为 -27.25%、-32.46%、-18.68%、-22.58%、-46.94%。19 年 7 月重点公司的销售额相对于 18 年 7 月增长 14pc，其中保利地产同比增长幅度最大，为 80.0%，万科、融创中国、华夏幸福、旭辉集团同比增长分别为 7.0%、21.9%、1.1%、18.5%。  一手房月度成交：环比增速-1.70%，同比增速 4.76%（按面积） 本月中泰跟踪的 40 个大中城市一手房合计成交面积 2345.36 万方，环比增速-1.70%，同比增速 4.76%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-9.29%，-1.10%，0.69%；同比增速分别为 9.27%，21.58%，-18.13%。  二手房月度成交：环比增速 15.95%，同比增速 17.97%（按面积） 本月中泰跟踪的 14 个大中城市二手房合计成交面积 644.46 万方，环比增速 15.95%，同比增速 17.97%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为 12.23%，5.91%，94.98%；同比增速分别为-8.41%，30.29%，37.10%。  库存：可售面积环比增速-2.77%，去化周期 7.11 个月（按面积） 本月中泰跟踪的 14 个大中城市住宅可售面积合计 5163.91 万方，环比增速 -2.77%，去化周期 7.11 个月。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-2.36%，-2.38%，-6.56%。一线、二线、三线去化周期分别为 9.29 月，5.18 月，7.14 月。  40 城土地成交：环比量跌价升，一线成交规划建面环比增速-11.6% 本月全国 40 大中城市供应土地规划建筑面积 9635.6 万平方米，环比增速-11.6%，同比增速-16.6%；成交土地规划建筑面积 9789.9 万平方米，环比增速-1.9%，同比增速 1.5%，其中一、二、三线城市环比增速 14%、-2.1%、-3.8%；成交均价环比上升 1.9%，成交总价环比下降 0.0%。本月，全国 40 大中城市土地溢价率 11.38%，较上月下降 8.1pc。其中一线城市土地溢价 4.09%，二线城市 12.77%，三线城市 11.88%。  投资建议 7 月单月重点房企销售环比回落明显明显，新房销售部分一二线重点城市较上月有所回落，三四线城市较上月小幅反弹，但总体仍呈现一二线结构性回暖三四线增速持续为负趋势。政策方面，17 日开封住建局发布“取消住房限售”的相关文函，20 日又公告将“取消限售”撤回；洛阳拟推出限价令，苏州限售限购在升级；7 月底的中央政治局会议再次强调“房住不炒”并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。我们认为，近期一系列重大会议更加明确了下半年房地产行业“房住不炒”的主基调。我 21961329/36139/20190811 09:24 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 们判断在“稳房价、稳地价、稳预期”指导下，行业行政调控大幅变化可能性较小，下半年依然以一城一策微调为主，让房价、地价保持在小区间内波动。资金方面，本月银保监会对信托融资加强监管，或进行余额管控，同时发改委收紧房企海外发债，我们认为地产行业大概率继续接受窗口指导，融资难、融资贵的局面难以大幅改善。 在下半年政策维稳、融资管控依然从紧的背景下，行业格局分化加剧，集中度将继续上升，优质龙头房企强者恒强。从部分已披露的一线房企半年业绩快报超预期看，行业格局分化加剧进一步得到验证：上半年优质房企竣工结转大幅高于市场平均表现，在当前政策、融资边际收紧背景下，6月以来行业信用利差扩大，进一步利好头部房企，全年业绩大概率超预期。同时，我们预计行业销售大概率在三季度二次探底，结合历次周期看，基本面探底的板块估值低点通常对应着不错的买点，而且目前板块估值处低位，仓位也较低。此外，本轮周期调控或长期维持一城一策，市场整体波动降低，行业增速放缓，让地产股整体股息率不断提升的同时，也带来由量转质的思考，投资机会需从追求 beta 变为寻找 alpha。 建议持续关注基本面优良的高分红、高信用行业龙头：万科、 保利、华夏幸福，及致力于降杠杆、提分红、优化内控、业绩进入释放期的成长一线：融创中国、旭辉控股集团。 风险提示： 房地产行业调控政策超预期波动以及资金面宽松不及预期 21961329/36139/20190811 09:24