房地产行业国家统计局7月份行业数据跟踪：开发投资继续下行，销售阶段性超预期

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 行业研究报告 ● 房地产行业 2019 年 8 月 15 日 开发投资继续下行，销售阶段性超预期 ——国家统计局 7 月份行业数据跟踪 房地产行业 推荐 维持评级 投资要点：1、2019 年 1-7 月商品房销售面积降幅收窄，销售金额增速回升。7 月单月销售面积同比增长 1%，增速由负转正，较前值增长 3%，较超市场预期。7 月单月销售金额同比大增 10%，增速较上月回升。由于商品房销售面积同比在 2018 年 7 月是一个高点，之后快速下降，2019 年下半年基数较低，预计在后续一二线与三四线城市将继续分化的背景下，受一城一策，因城施策的政策影响，以及近期企业加大推盘力度，各城市周期分化的情形下，销售面积同比降幅将逐步收窄，我们判断全年销售面积同比-2%左右。 2、土地成交短暂回升后继续下行。7 月单月，土地购置面积同比大幅下滑 37%，降幅比 6 月份大幅扩大 23 个百分点，在 6 月短暂拉升的基础上继续大幅下行。由于房企融资环境的收紧，房企的拿地热情趋于冷静，审慎拿地下土地购置面积回落至低位。总体来看，房企拿地意愿仍不强。但城市能级分化之下，土地市场也呈现结构性回暖，部分城市的销售回暖带动房企在热点城市拿地意愿增强，预计后续土地市场热度继续分化。 3、新开工持续减速，施工面积继续保持高位，开发投资持续回落符合预期，全年增速预计 8-10%。新开工增速回落，一方面受销售预期走弱的影响，房企开工意愿有所减弱；政策边际收紧预期的影响在一定程度上对新开工意愿形成压制，土地储备不足叠加新房销售遇冷，房企对市场的预期发生转变，制约了新开工的进度，预计后续新开工增速进一步走弱。施工持续同比维持高位，虽然 2019 年较强的复工对施工构成支撑，但是新开工的持续下降将持续影响施工。 4、资金面表现稳定。受 7 月单月销售面积由负转正的影响，定金及预收款同比明显走强，个人按揭贷款在按揭资金偏紧的状态下稳定小幅度增长，考虑到下半年销售面将有所改善，后续销售回款预计将低位回升。国内贷款在低基数效应下仍将走强。整体而言，我们认为下半年资金环境将略好于 2018 年下半年。 5、投资建议：集中度提升逻辑不变，龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势，获取更多高性价比的土地储备。在一二线城市市场结构性回暖对冲三四线市场下跌风险，城镇化进程加速，一二线及强三线城市需求将进一步释放。我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的招商蛇口（001979），销售增速高于行业平均，业绩释放较充分的阳光城（000671）。 6、风险提示：市场销售超预期下行，政策调控加码。 分析师 潘玮 房地产行业分析师 ：（8610）6656 8212 ：panwei@chinastock.com.cn 执业证书编号： S0130511070002 特别鸣谢 王秋蘅 ：（8610）83574699 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 相对沪深 300 表现图 -20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%房地产(中信)沪深300资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产潘玮】行业点评_房地产行业_ 土地成交探底，开发投资料将持续回落——国家统计局 6 月份行业数据跟踪-2019.7.16 【银河地产潘玮】国家统计局 5 月份行业数据跟踪：单月销售转负，开发投资回落 -2019.6.17 【银河地产潘玮】国家统计局 4 月份行业数据跟踪：销售稳增长，开发投资维持高位-2019.5.16 【银河地产潘玮】3 月份房地产开发投资细分数据跟踪：开发投资超预期增长，未来或将缓步下行-2018.4.26 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 1 目 录 一、商品房销售市场 .......................................................................................................................................................... 2 （一）2019 年 1-7 月商品房销售面积降幅收窄，销售金额增速回升 ............................................................................ 2 二、投资、新开工与土地市场 .......................................................................................................................................... 4 （一）土地成交短暂回升后继续下行 ................................................................................................................................ 4 （二）新开工持续减速，施工面积继续保持高位 ............................................................................................................ 4 （三）开发投资持续回落符合预期，全年增速预计 8-10% ............................................................................................ 5 三、房地产资金面 .............................................................................................................................................................. 6 （一）资金面表现稳定，预计下半年资金环境好于去年下半年 .................................................................................... 6 四、投资建议 ...................................................................................................................................................................... 7 五、风险提示 ...................