银行视角点评北京地产优化政策：地产政策持续发力，利好银行估值修复

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 银行视角点评北京地产优化政策 地产政策持续发力，利好银行估值修复 2024 年 06 月 27 日 事件：北京出台房地产优化政策。2024 年 6 月 26 日，北京市住建委发布通知，次日起，首套房、二套房（五环内）、二套房（五环外）商贷最低首付比例分别调至 20%、35%、30%，新发贷款利率下限分别不低于 LPR-45BP、LPR-5BP、LPR-25BP。 ➢ 地产政策持续发力。整体来看，地产政策“工具箱”逐步开放，政策的持续发力一方面在于首付比例、贷款利率政策下限的调整，另一方面则在于上海、北京等核心城市对政策的积极响应。 2023 年 7 月 24 日，中央政治局会议上定调，要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”此后房地产领域优化政策接连落地。2023 年 8 月 31日，央行发布公告，首套房、二套房商贷最低首付比例分别调至 20%、30%，二套房商贷利率政策下限调整为相应期限 LPR+20BP；同日还通知了降低存量首套房商业贷款利率。2024 年 4 月 30 日，中央政治局会议上，再次强调要“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。随后，2024 年 5 月 17 日，央行再发新政策，首套房、二套房商贷最低首付比例再分别降低至 15%、25%，同时取消了首套和二套房商贷利率政策下限。 ➢ 有望缓释银行风险预期、打开估值修复空间。1）无论是全国层面指引降首付比例、降贷款利率，还是各地“因城施策”推出新政，核心在于推动住房销售回暖，从而盘活房企现金流。对于银行板块而言，则有望缓解对银行在房地产领域敞口的风险担忧，进而利好银行板块估值修复。2）全国层面取消房贷利率下限，以及北京、上海等城市下调房贷利率下限，预计将会对银行贷款定价带来一定影响，但考虑到此政策仅影响增量房贷定价，且有望提振住房按揭贷款需求、缓解银行零售贷款增长压力，综合来看负面影响或相对有限。 ➢ 投资建议：地产政策持续发力，有望提振银行板块估值 受有效信贷需求尚未明显恢复、地产领域风险扰动等因素影响，当前银行板块估值较低且个股分化度并不大。随着地产政策的接续发力，无论是销售回暖带动按揭贷款需求，还是改善银行的风险预期，都有望打开银行板块估值修复空间；同时也相对更利好此前估值受地产风险压制更大的股份行，推动其打开估值分化空间。 个股维度，地产顺周期思路建议关注招商银行、中信银行；红利思路建议关注交通银行、建设银行和“两京两农”（北京银行、南京银行、渝农商行、沪农商行）；景气思路建议关注常熟银行、齐鲁银行、杭州银行、成都银行等。 ➢ 风险提示：房企资金链改善不及预期；银行业资产质量恶化超预期；宏观经济波动超预期。 重点公司盈利预测、估值与评级 代码 简称 股价（元） EPS（元） PB（倍） 评级 2023A 2024E 2025E 2023A 2024E 2025E 600036.SH 招商银行 34.26 5.81 5.83 6.03 0.9 0.8 0.8 推荐 601998.SH 中信银行 6.68 1.37 1.38 1.43 0.5 0.5 0.5 推荐 601328.SH 交通银行 7.44 1.25 1.27 1.31 0.6 0.6 0.5 推荐 601939.SH 建设银行 7.40 1.33 1.35 1.39 0.6 0.6 0.5 推荐 601009.SH 南京银行 10.18 1.79 1.88 1.98 0.8 0.7 0.6 推荐 601077.SH 渝农商行 5.24 0.96 0.93 0.96 0.5 0.5 0.5 推荐 601838.SH 成都银行 15.10 3.06 3.41 3.82 0.9 0.8 0.7 推荐 601128.SH 常熟银行 7.46 1.20 1.41 1.65 0.8 0.7 0.6 推荐 资料来源：Wind，民生证券研究院预测；注：股价为 2024 年 6 月 27 日收盘价 推荐 维持评级 [Table_Author] 分析师 余金鑫 执业证书： S0100521120003 邮箱： yujinxin@mszq.com 研究助理 马月 执业证书： S0100123070037 邮箱： mayue@mszq.com 相关研究 1.银行业 2024 年中期投资策略：筑底之年，修复可期-2024/06/15 2.银行业专题报告：135 家区域性银行 2023年业绩回顾-2024/05/24 3.红利系列之一：银行 AH 股高溢价，掘金 H股高股息-2024/05/18 4.2024 年 4 月社融数据点评：社融增速下行，信贷需求偏弱-2024/05/12 5.上市银行 2023&24Q1 业绩综述：业绩筑底，扩张降档，分红提升，不良稳定-2024/05/04 行业点评/银行 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 表1：北京市优化房地产政策中个人住房商业贷款最低首付款比例、政策利率下限对比 2024 年 6 月 26 日 2023 年 12 月 14 日 商贷最低 首付比例 首套房 20% 首套房 30% 二套房（五环内）35% 二套房（城六区）50% 二套房（五环外）30% 二套房（非城六区）40% 商贷政策 利率下限 首套房不低于 LPR-45BP 首套房（城六区）不低于 LPR+10BP 首套房（非城六区）不低于 LPR 二套房（五环内）不低于 LPR-5BP 二套房（城六区）不低于 LPR+60BP 二套房（五环外）不低于 LPR-25BP 二套房（非城六区不低于 LPR+55BP 资料来源：北京市住建委官网，民生证券研究院整理 表2：全国层面调整个人住房商业贷款最低首付款比例、政策利率对比 2024 年 5 月 17 日 2023 年 8 月 31 日 商贷最低 首付比例 首套房 15% 首套房 20% 二套房 25% 二套房 30% 商贷政策 利率下限 取消利率政策下限，各地因城施策 首套房按现行规定执行（2022 年 5 月 15 日调整为不低于 LPR-20BP，2022 年 12 月 30日建立动态调整机制） 二套房不低于 LPR+20BP 资料来源：央行，民生证券研究院整理 图1：上市银行 PB-ROE（对应 2024 年 6 月 27 日收盘价） 资料来源：iFinD，民生证券研究院 工商建设农业中行交通邮储招商兴业中信民生光大平安华夏浙商北京上海江苏南京宁波杭州长沙贵阳成都重庆青岛苏州齐鲁厦门西安渝农沪农青农紫金常熟无锡张家港江阴瑞丰苏农6%8%10%12%14%16%18%20%0.300.400.500.600.700.800.901.001.101.201.301.401.501.601.701.80ROE（2023）PB-LF行业点评/银行 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 图2：上市银行股息率（对应 2