亚太零售-近期扔存挑战但可积极应对

SPOTLIGHTSavills Research亚太地区 - 2024年4月亚太零售2savills.com.hk/insight-and-opinion/Asia Pacific Retail近期仍存挑战 但可积极应对图 2： 各市场实际GDP增长，2022-2024年-6-4-2024681020222023F2024F同比增长% 区域亚太各市场来源：FocusEconomics图 1： 各市场核心零售物业租赁成本，2023年下半年-8-6-4-202468100100200300400500600700800900总租赁成本（左轴）本地货币半年环比变动（右轴）每月每平方米美元%来源：第一太平戴维斯研究与咨询注意：核心零售物业篮子由每个市场中的少数核心物业（5-10个）构成。总租赁成本涵盖租金、管理费用、政府税收等。 通 胀 缓 解 和 降 息 预 期 使 地 区 前景 保 持 积 极在 经 历 全 球 性的 疫 情 破 坏后，亚 太地 区零 售地 产业已 经 开 始 复 苏 。各地 区 经 济 把 握 机会、应 对 疫 情后 境况，但 通 过仔 细 分析可见 2 0 2 3 年 各个市 场 的 进 展 存 在着 一定 的差 异 。亚 太 区内大 多 数 的 零 售物业市 场已经 在 2 0 2 3 年上半 年企 稳，但 此 后 的复 苏 轨 迹 开 始 分 化 。国 际 旅 游业恢复较 快 的 城 市 租 金在 2 0 2 3 年 下半年 明 显 上 升，其中 涨 幅 最 高的 市 场包括，河内环比上涨5.7%（当地货币，下同）、大阪5.4%、香港3.2% 。东 京、上 海、深 圳 和台北 等主 要消费城 市 租 金 则 基 本 持 平。由于空 置率 持 续 不 变 及 通 胀 冲 击下消费 支出下 降，首尔成 为唯 一租 金下调 的 市场，环比下 降 5 . 9 % 。由于业 主争取优 质 租 户，大 多 数 市 场内 租 约 条 款变得更 加 灵 活，核心 零 售物业的 租赁合 同中 也出现 更 多以营业额 为基础 的 租 金条 款 。在经济反弹比预期的缓慢的当下，我们不禁要问，是否还有理由对零售物业市场的前景抱有希望，以及什么时候才能等到全面的租金复苏呢？从全 球 来看，2024 年又将是充满挑战的一年，全 球 经济增长预计将连 续第三年减速，但全 球 经济衰 退的风险 似乎已经 减 弱，这主要归功于美国经济的韧性和亚太地区的实力。经济增长和上一年 相比虽然有所放缓，但 亚太区仍然 是全 球增长最 快的地区，预计2024 年实际GDP同比增长率将达到4.0%，远 超 美国和欧元区1.6% 和0.6%的预期同比增长。这一积极前景主要得益于印度和东南亚更小型新兴市场的快 速扩张，以 及区域内主要经济 体消费支出的稳定增长。香港、新加坡、韩国、澳 大利亚和日本等成熟市场的经济相对更国际化，其面向全 球的出口行业是 这些市场重要的经济驱动力，因此这些 经济 体更容易受到全 球整体经济放缓的影响，因而均出现了低于3%的疲软增长。在 紧 缩 性 货币政 策 的影 响下，通 胀率 在 2 0 2 3 年趋于稳 定，多 数 地 区的 通 胀率 下 降 速 度 快 于 预 期 。物价下 降，利率也会 随 之下 降 。除日本 、中国 大 陆、中国台湾 和马来西亚 外，亚 太 区内大部分市 场 预 计将从 2 0 24 年 年中开 始 降息 。随 着 物价 和 融 资 成 本下 降，购买 力将进 一步得 到 释放 。因 此，尽管随 着时 间的 推移，报 复性 消费的影 响 回 落，零 售额增长 速 度 有所放 缓，零 售额仍 在 上 升。重 要的 是，增速 放 缓毕竟也 还 是 一种 扩张 的表 现，这也 是让我 们 对 市 场 保 持乐 观 理由 。 中 国 市 场 需 求是 亚 太 区 旅 游 业复 苏 的 关 键 过去三年，受 疫 情 影 响 最 大 的 就 是亚 太 地 区 的 旅 游 市 场 。与2 01 9 年相比，2 0 2 3 年亚 太 区 整 体 国 际 游客量 仅 达 到历史峰 值 的 6 5 %，恢 复速 度 大 大 低 于其他 地 区 。联合 国 世界旅 游 组 织专家小 组 最 近 的 一项调亚太零售3Asia Pacific Retail世界范围内外部不利因素仍在延续，但国际旅游复苏及国内旅游韧性仍长期向好。查 表明，亚 太 区 旅 游业的 全 面恢 复可能 要 到 2 0 2 5 年或 更晚 。不过，我们 认 为个别市 场 的表 现 或 将 优于地区 整 体 水平。从单个市 场 来看，印度 和日本 的国 际 游 客流 量已 回 升到 2 01 9 年 约8 0 % 的水平，而 其他 大 多 数 主 要 旅游 城 市 的 流 量 则 在6 0 % 到 70 %之间 。根 据 这 些 数 据 和当地 政 府 的 预图 3： 2023-2025年国际游客人数和2019年水平对比 02040608010012020232024F2025F%来源：政府部门数据，联合国世界旅游组织, Tourism Economics, 第一太平戴维斯研究与咨询注：2024年预测数据由当地旅游运营主体发布，且不反映我们的观点。 图 4： 2023年中国大陆游客和2019年水平对比61%38%38%37%37%34%33%30%25%20%15%8%0%10%20%30%40%50%60%70%百分比来源：政府部门数据，第一太平戴维斯研究与咨询测，我 们 认 为印度、日本 和 澳 大 利亚等 领 先市 场可 在 2 0 24 年 全 面恢复 到 2 01 9 年 的水平，其他 市 场则 还需 要 更长 时 间 。另一方面，韩 国 、中国 香 港 和中国台湾等严重依 赖中国 游 客 的 市场，2 0 2 3 年 的 表 现 则落后于亚 太地 区 的 平均水平。疫 情前中国 是 亚太 最 大 的 客源市 场，因 而 这一市 场内 的 游 客 对 整 个 区域 的 旅 游业 复苏 节奏 都能 起 到 决 定性作用 。然而，由于 签证 限制 、航 空 运 力有限、国 内 经 济 放 缓以 及 旅 行成 本 增加 等 因 素，他 们 重 返 国 际市 场 的步伐十 分 缓 慢 。因 此，除 香 港 外，大多 数 市 场 的中国 内 地 游 客人 数仅恢复 到 2 01 9 年 的 3 0 % 左 右。当中，台湾 受 到 的 打击 最 大，中国大 陆自2 0 2 2 年 起 禁 止 个人和 团 体赴台旅 游。鉴 于当前的 地 缘 政 治 气候，这一旅 行 禁 令不 会 很快 解 除 。中国 游 客量 的减 少 也 直 接 导 致 亚太 整 体 旅 游 市 场 规 模 缩 小 。虽 然 中国 游 客仍是 最 主 要的 客源，但 其 重要性占比已从 2 01 9 年 的 52 % 降至2 0 2 3 年 的 4 0 % 。同 时，韩 国 、美 国和 新加 坡 游 客 的比例 则 相 应 上 升。进入 2024 年，当前的指标初步显 示出中国旅游业前景良 好的迹象。支付宝在过去这个 春节期间收 集的消费数 据表