宏观策略专题报告：对当前地产5个问题的看法，当前经济与政策思考

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Title] 分析师：杨畅 执业证书编号：S0740519090004 电话：021-20315708 Email：yangchang@zts.com.cn [Table_Report] 相关报告 [Table_Summary] 投资要点 ◼ 如何看待当前和未来房价走势？根据国家统计局公布数据，整体房价仍在惯性运行，下一阶段能否形成拐点，关键在于两者的赛跑，一是需求端的保障性需求，提升的速度能有多快；另一方面在于供给端的存量性供给，消化的速度能有多快。 ◼ 当前住房贷款利率是否还有下降空间？住房贷款分存量与增量，在存量贷款中，浮动利率占绝对多数，根据定价逻辑，如果后续实际经济增速出现波动，存在压低存量浮动贷款利率的传导逻辑。增量贷款中，从具体操作看，利率下限已经被取消，利率下行空间，取决于银行业金融机构综合考虑自身经营状况、客户风险状况等因素后的释放空间。 ◼ 目前对于楼市是否存在配置机会？需要注意到住宅是涵盖消费与投资两重属性的商品，其基础属性是作为消费品（耐用消费品），附加属性则是投资品，在此基础上根据住宅不同的属性予以差别化对待。 ◼ 目前房地产成交量是否已经触底？房地产成交包括新房和二手房两个维度，从新房成交来看，可以算一个大帐，估算当前家庭居住总面积约为 599 亿平方米，如按 50 年平均折旧，每年需要更新的家庭居住面积约为 12 亿平方米；根据国家统计局公布的 2023年全年住宅销售面积为 9.48 亿平方米，或已处于超跌状态。 ◼ 前期政策的效果以及可能发力空间？房地产政策调整最为明显的变化时点，是 5 月 17日全国切实做好保交房工作视频会议，随后全国多个城市相继宣布降低房贷首付比例、取消房贷利率下限等政策手段。以上海为例，短期二手房出现阶段性回暖特征。更值得关注的是保障端，我们认为也是未来存在加力的空间。 ◼ 风险提示事件：政策波动风险；经济波动超预期风险 、 对当前地产 5 个问题的看法 ——当前经济与政策思考 证券研究报告/宏观策略专题报告 2024 年 06 月 10 日 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 宏观策略专题报告 内容目录 1. 如何看待当前和未来房价走势？ .................................................................... - 3 - 2. 当前住房贷款利率是否还有下降空间？ ......................................................... - 6 - 3. 目前对于楼市是否存在配置机会？ ................................................................. - 7 - 4. 目前房地产成交量是否已经触底？ ................................................................. - 8 - 5. 前期政策的效果以及可能发力空间？ ............................................................. - 8 - 6. 风险提示 ......................................................................................................... - 9 - 图表目录 图表 1：70 大中城市二手住宅价格指数 .............................................................. - 3 - 图表 2：70 大中城市二手住宅价格指数（一二三线城市） ................................ - 3 - 图表 3：金融机构新增居民户人民币中长期贷款 ................................................ - 4 - 图表 4：二手房出售挂牌量指数 .......................................................................... - 5 - 图表 5：金融机构人民币贷款加权平均利率（个人住房贷款，%） ................... - 6 - 图表 6：上海住宅成交/签约面积指数 .................................................................. - 9 - uVgVlXjZ8ZvZrQmN7N8Q7NpNpPtRtPlOpPoQkPqRnM6MnMqQNZsPzRvPnOwO 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 宏观策略专题报告 1. 如何看待当前和未来房价走势？ 由于房价包括二手房价格与新房价格，其中二手房价格相对更能体现市场交易的真实情况，根据国家统计局公布的 70 个大中城市二手住宅价格环比增速，以 2015 年 12 月为基期 100%推算价格指数，在截至 2024年 4 月的 101 个月份中，二手住宅价格指数呈现出明显的“倒 V”型走势，高点出现在 2021 年 7 月和 8 月的 131.3%，截至 2024 年 4 月为116.2%，相较高点下降 11.5%，且自高点以来 33 个月份中，有 30 个月份环比下降，显示出二手房价仍在下行阶段，短期止跌信号仍待显现。 图表 1：70 大中城市二手住宅价格指数 来源：WIND、中泰证券研究所 分城市看，以 2015 年 12 月为基期 100%推算价格指数，截至 2024 年4 月，一二三线城市二手商品住宅价格指数分别为 144.6%、121.1%、113.5%，表明相较 2015 年末仍然存在一定的涨幅；相较近年最高点的回落幅度分别为 8.5%、10.6%、12.7%。从上述数据来观察，房价呈现出同步回落的态势，但高等级城市相较于低等级城市回落的幅度更低，显示出高等级城市在基础设施上的完善程度，以及医疗、教育等社会事业配套的优势，有利于吸引人口的集聚，从而为楼市提供相对充足的增量需求。 图表 2：70 大中城市二手住宅价格指数（一二三线城市） 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 4 - 宏观策略专题报告 来源：WIND、中泰证券研究所 对于后续房价的走势判断，由于房价是需求与供给相互匹配后的最终结果，因此，讨论房价的走势，需要从供给与需求两端，观察关键变量的变化方向以及速度。 从需求端来看，可以进一步细分为市场化需求与保障性需求两类，首先从市场化需求来看，现阶段居民仍然是购置商品住宅的主要群体，根据2024 年 4 月金融数据，中长期贷款减少 1666 亿元，同比少增 510 亿元，连续 3 个月同比少增，由于居民中长期贷款主要用于购置商品住宅，中长期贷款