房地产行业海外REITs市场巡礼-美国篇-美国REITs：起源于下行期、成熟于全球化

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Industry] 美国 REITs：起源于下行期、成熟于全球化 -海外 REITs 市场巡礼：美国篇 房地产/公募 REITs 证券研究报告/行业深度报告 2024 年 5 月 31 日 [Table_Invest] 评级：增持（维持） [Table_Authors] 分析师：由子沛 执业证书编号：S0740523020005 Email：youzp@zts.com.cn 联系人：陈希瑞 Email：chenxr@zts.com.cn [Table_Profit] 基本状况 上市 REITs 数 36 行业总市值(亿元) 1053.07 行业流通市值(亿元) 519.49 [Table_QuotePic] 行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 [Table_Report] 相关报告 [Table_Finance] [Table_Summary] 报告摘要  全球 REITs 概况：REITs（Real Estate Investment Trusts）自 20 世纪 60 年代在美国推出以来，已有 44 国家和地区相继推出相关市场，截止 2023 年底，EPRA 口径全球 REITs 总规模逾 1.69 万亿美元，近十年来亚洲市场已成为 REITs 增长的主力。各国家和地区 REITs 市场建立的时间和背景各不相同，但成熟市场 REITs 有明显的税收优惠驱动特征。  美国 REITs 简析：截止 2024 年 1 月底，根据 Nareit 口径，美国 RElTs 拥有约 4 万亿美元的商业房地产资产，包括公开上市、公开非上市、私募股权和抵押 REITs，其中富时 Nareit 指数市值规模达到 1.30 万亿美元，美国 REITs 起源于下行期、成熟于全球化，税收政策和经济周期对市场的发展产生了重要影响。长期回报率方面，REITs 在上具有一定优势，但近年 REITs 走势弱于股市，且夏普比率一般。在抗通胀方面，REITs 是实物资产，具有很强抗通胀属性。REITs 与房价走势具有较强相关性，与股指的相关性要显著大于与债券指数的相关性。指数方面，目前 REITs 已被纳入多支 REITs 指数，REITs 指数基金方面，近年来也在不断发展，大多数为 ETF 基金。  细分市场表现：从底层资产看，美国公募 REITs 底层不动产类型十分丰富，包括工业、办公、零售、住宅、多元、酒店、医疗、仓储、林业、电信、数据中心、博彩等十三类不动产类型。得益于 AI 的爆发带来了巨大的算力需求，近年数据中心 REITs 表现亮眼。近 30 年来，富时 REITs 估值倍数整体呈上升趋势，其中数据中心、工业、电信类 REITs 估值较高。  后市展望：受到经济增长、通货膨胀、地缘政治和美国总统大选等众多因素的影响，预计 2024 年的美国 REITs 市场将充满不确定性。但值得注意的是，美国市场上的投资者对大类实物资产的配置仍然不足，海外 REITs 的基本面依然保持韧性，2024 年美联储大概率将开始降息，REITs 市场将迎来潜在配置机会。  投资建议：1）近五年来，IDC REITs 市场表现显著优于标普 500，预计在 AI 高速发展下，数据中心与铁塔等基础设施资产将显著受益。2）美国千禧一代组建家庭人口潮将会增加对住宅公寓类 REITs 的需求，此外该类资产庞大的市场规模、高分红收益率、强大的融资能力等将带动资产受益。3）随着婴儿潮一代人口的老龄化，老年人住房需求的增长预计将推动医疗保健类 REITs 受益。  风险提示： 研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险：研报中采用的海外或论文数据无法保证时效性，存在信息滞后可能，请酌情参考。 全球地缘政治风险：美国作为最为全球最大的经济体，在当今全球局势动荡背景下，容易受到外部政治、经济、科技等影响； 宏观调控及经济形势不确定性：海外国家与我国国情差距较大，无法直接参考对比，相关经验更不能复制。 75%95%115%135%REITs指数上证指数 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 行业深度报告 内容目录 1.公募 REITs 全景解析：历史、类型与全球布局 ............................................... - 5 - 1.1.REITs 发展历程：快速增长，方兴未艾 ................................................. - 5 - 1.2.REITs 类型：可从投资方式等多个维度划分.......................................... - 9 - 1.3.REITs 制度：各国 REITs 在组织形式等方面各有差异 ........................ - 10 - 2.美国 REITS 剖析：起源、回报与价值 ........................................................... - 12 - 2.1.美国 REITs 起源于下行期、成熟于全球化 .......................................... - 12 - 2.2.REITs 长期回报优秀，但近年表现一般 ............................................... - 15 - 2.3.REITs 将有助于优化退休投资组合表现 ............................................... - 25 - 3.细分市场巡礼：美国各类型 REITs 梳理 ........................................................ - 26 - 3.1.美国 REITs 底层资产类型十分丰富 ..................................................... - 26 - 3.2.近年数据中心 REITs 表现亮眼............................................................. - 27 - 3.3.估值倍数整体呈上升趋势 .................................................................... - 29 - 3.4.高比例分红提供了稳定的现金流回报 .................................................. - 30 - 4.总结与展望： ................................................................................................. - 32 - 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 行业深度报告 图表目录