地产点评系列：地产政策放开，宏微观视角如何展望？

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 地产点评系列 地产政策放开，宏微观视角如何展望？ 2024 年 05 月 23 日 近期地产政策密集出台，针对供需两端均有相关表述，引发市场高度关注。从宏观角度出发，如何看待和评估其对债市影响；微观角度出发，地产债怎么看？ ➢ 地产政策，来了 2024/05/17，地产重磅政策密集出台，总结来看，有两方面的关键点：一方面，聚焦提高居民购房的意愿和能力，央行政策“三连发”。另一方面，则聚焦于保交房和去库存。 近期，各城市地产优化政策密集出台，梳理来看，主要包括以下几方面：（1）放松或取消限购，降低购房门槛，消化库存、释放需求。（2）支持“以旧换新”、“卖旧买新”，促进新房二手房良性循环。（3）存量住房收储，在消化库存、缓解房企流动性压力的同时解决部分群体住房问题。（4）持续落实金融支持房地产有关政策措施。 ➢ 地产市场表现如何？ 销售端来看，市场景气度仍需持续观察。新建商品住宅和二手住宅价格自2023 年下半年以来环比下滑，环比降幅逐月扩大。进入 2024 年，第一季度降幅呈收窄趋势，4 月环比降幅则是进一步扩大。库存水平较高，2023 年，商品房待售面积整体在波动中小幅增长，下半年待售面积同比增幅略有扩大，约为 18%-20%。2024 年 2 月以来，同比增幅收窄，4 月为 15.6%。商品房去化整体偏弱。 投资端房屋投资开工动力不强，地产优化政策或将推动项目建设交付。2024年以来，房地产开发投额同比降幅小幅扩大，4 月，房地产开发投资额、房屋新开工面积、施工面积分别同比变动-9.8%、-24.6%、-10.8%，降幅均为 2023 年以来较高水平。竣工方面，2024 年以来，房屋竣工面积同比变动由正转负，或受到去年同期高基数的影响。当前，地产优化政策进一步加码，或将推动项目的建设交付进程。土地市场整体活跃度不高。 ➢ 地产债表现如何？ 2024 年以来，一季度国企地产债发行规模较上季度显著增长，同期非国企地产债发行仍较为低迷，净融资存在较大缺口。二季度以来，国企地产债发行规模有所回落，非国企地产债发行回暖，但受到同期偿还规模大幅增长的影响，国企净融资由正转负，非国企净融资缺口有所扩大。 2023 年末，随着“稳地产”政策的持续加码，城市房地产融资协调机制落地见效、房贷利率下调、经营性物业贷款管理要求发布等，叠加重点一二线城市限购政策放宽，从供需两侧共同发力，推动房地产市场的平稳发展。2023 年四季度以来，不同性质房企信用利差出现了较为明显的收窄趋势。进入 2024 年，地方国有企业、中央国有企业利差持续震荡下行，当前均已压缩至 80BP 以内。 总结来看，当前地产政策仍属放松约束的兜底性政策，短期内或带动地产供需下行斜率放缓和企稳，但长期效果有待观察。地产债方面，当前市场对于民企地产债的信心恢复有待进一步观察，仍需留意民营企业信用风险及产生的估值波动，国央企地产债方面，政策宽松之下，部分优质房企地产债具有一定的配置价值，可寻求票息博弈。 ➢ 风险提示：政策不确定性；国内关于房地产相关政策超预期调整；可能存在信息滞后、更新不及时或不全面的风险 [Table_Author] 分析师 谭逸鸣 执业证书： S0100522030001 邮箱： tanyiming@mszq.com 研究助理 何楠飞 执业证书： S0100123070014 邮箱： henanfei@mszq.com 相关研究 1.资本补充类工具专题：TLAC 非资本债与二永债供给-2024/05/20 2.信用策略周报 20240520：继续关注超长信用债-2024/05/20 3.批文审核周度跟踪 20240519：近几周通过批文连续减少，尤其交易所批文-2024/05/19 4.可转债周报 20240519：转债评级下调前瞻-2024/05/19 5.流动性跟踪周报 20240518：DR007 下行至 1.81%-2024/05/18 固收专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 1 地产政策，来了 ....................................................................................................................................................... 3 2 地产市场表现如何？ ................................................................................................................................................ 7 3 地产债表现如何？ ................................................................................................................................................. 11 4 风险提示 .............................................................................................................................................................. 15 插图目录 .................................................................................................................................................................. 16 表格目录 .................................................................................................................................................................. 16 固收专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 近期地产政策密集出台，针对供需两端均有相关表述，引发市场高度关注。从宏观角度出发，如何看待和评估其对债市影响；微观角度出发，地产债怎么看？ 1 地产政策，来了 2024/05/17，地产重磅政策密集出台，总结来看，有两方面的关键点： 一方面，聚焦提高居民加购房的意愿和能力，央行政策“三连发”。 （1）降低首付比例。将全国层面的首套、二套房贷最低首付比例分别从 20%、30%分别降至 15%、25%，调整后各地