万科A(000002)招行牵头提供银团贷款支持，财务安全性提升

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 4 [Table_Page] 跟踪研究|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 万 科A(000002.SZ)/ 万 科 企 业(02202.HK) 招行牵头提供银团贷款支持，财务安全性提升 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 招行牵头提供银团贷款支持，抵押物为万纬物流股权。根据新华社报道，万科与招商银行等头部金融机构签订协议，获得 200 亿元银团贷款，抵押物为万科旗下万纬物流全部股权，权益价值 270 亿元，抵押率 74%。万科回应，此次 200 亿银团贷款有助于公司进一步提升流动性，体现了招商银行等金融机构对公司的大力支持。万纬物流为公司核心持有型资产，本次股权质押将成为公司化债的重要举措。此外，银行对于公司项目支持力度也在加大，近期公司抵押贷款频繁落地，合计超 160 亿元，其中三星工业区旧改项目获得银行借款近 80 亿。 ⚫ 年初以来积极处置资产化债，财务安全性持续提升。24 年以来万科积极寻求资产处置，根据领展收购公告及证券日报，公司 2 月出售七宝万科广场股权，获得资金 23.8 亿元；5 月挂牌深圳湾超级总部基地地块，起始价 22.35 亿元。根据 23 年年报，公司 24 年计划通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”，年内交易回款不低于 300 亿元。年内公司剩余公开债及 ABS 为 190 亿元，本次银团借款落地及此前 REITs的申请将保障年内信用债务偿付，517 新政环境也有助于进一步盘活在售开发资产，为缓解后续到期的硬约束压力，提供更多元化的选择。 ⚫ 盈利预测与投资建议。预计 24-25 年归母净利润分别为 109 亿元、109亿元，同比-10.2%、-0.2%，对应 PE 为 9.8x、9.8x。维持公司 23 年末归母净资产 0.5 倍合理估值，对应 A 股合理价值 10.51 元/股，考虑汇率及 AH 溢价因素对应 H 股 9.82 港元/股，均维持“买入”评级。 ⚫ 风险提示。改善不及预期，包括政策改善、居民需求持续性不及预期等；供给侧出清扰动市场情绪；结算规模及利润率不及预期等。 盈利预测： [Table_Finance] 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入（百万元） 503838 465739 359004 303987 263937 增长率（%） 11.3% -7.6% -22.9% -15.3% -13.2% EBITDA（百万元） 57923 40945 48142 48795 47976 归母净利润（百万元） 22618 12163 10921 10896 10154 增长率（%） 0% -46% -10.2% -0.2% -6.8% EPS（元/股） 1.90 1.02 0.92 0.91 0.85 市盈率（x） 4.7 8.8 9.8 9.8 10.6 ROE（%） 9.3% 4.8% 4.1% 3.9% 3.5% EV/EBITDA（x） 6.8 8.5 7.3 7.8 8.4 数据来源：公司财务报表，广发证券发展研究中心 [Table_Invest] 公司评级 买入-A/买入-H 当前价格 8.99 元/6.23 港元 合理价值 10.51 元/9.82 港元 前次评级 买入/买入 报告日期 2024-05-26 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 请注意，乐加栋,谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 万科 A(000002.SZ)/万科企业(02202.HK):盈利能力受到挑战，关注后续销售情况 2024-05-03 万科 A(000002.SZ)/万科企业(02202.HK):经营性业务承压，优化资产负债结构 2024-04-28 万科 A(000002.SZ)/万科企业(02202.HK):经营稳定持续投资，到期负债有序偿还 2024-03-10 [Table_Contacts] -52%-40%-27%-15%-2%10%05/2307/2309/2311/2301/2403/2405/24万科A沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 4 [Table_PageText] 万科 A|跟踪研究 [Table_FinanceDetail] 资产负债表 单位：百万元 现金流量表 单位：百万元 至 12 月 31 日 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 至 12 月 31 日 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 流动资产 1,415,356 1,150,260 1,221,361 1,240,397 1,262,175 经营活动现金流 2,750 3,912 4,610 2,950 3,619 货币资金 137,208 99,814 121,401 95,907 75,767 净利润 37,551 20,456 18,202 18,160 16,924 应收及预付 340,689 318,886 444,915 482,410 499,954 折旧摊销 5,795 6,613 5,751 6,398 7,173 存货 907,057 701,696 639,068 646,103 670,478 营运资金变动 -56,820 -13,432 -54,684 -33,811 -32,830 其他流动资产 30,402 29,864 15,976 15,976 15,976 其它 16,224 -9,725 35,341 12,203 12,352 非流动资产 341,768 354,590 342,776 353,017 364,730 投资活动现金流 -13,030 -4,616 -13,139 -13,308 -15,633 长期股权投资 129,486 130,563 131,346 131,346 131,346 资本支出 -12,827 -8,334 -17,755 -18,847 -22,280 固定资产 16,420 19,233 23,080 27,696