房地产新政后，还可能有哪些超预期政策利好？

证券研究报告• 政策简评 本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请务必阅读正文之后的免责条款和声明。 房地产新政后，还可能有哪些超预期政策利好？ 发布日期：2024 年 05 月 22 日 分析师：胡玉玮 SAC 编号：S1440522090003 分析师：冯天泽 SAC 编号：S1440523100001 核心观点 4 月 30 日中央政治局会议后，中央及地方政府集中出台了一系列房地产新政，包括优化限购政策、调整个人住房公积金贷款利率等，旨在促进房地产市场平稳健康发展，推动房地产市场加速复苏。在此背景下，A 股房地产板块反馈积极。未来，还有哪些拐点式政策可能触发下一轮市场行情？一是外资外贸领域将持续受到政策大力支持，其中金融业、先进制造业和服务业将受益于外资流入，新能源、信息科技和大消费等可能受益于出海。二是随着中央关于扶持民营经济发展政策的加速落地，民企相对集中且存在比较优势的科技创新、互联网领域，特别是电子商务、游戏板块、教育和人工智能等板块，料将迎来政策利好。 信息或事件： 4 月 30 日政治局后，中央及地方政府出台了一系列房地产新政，包括优化限购政策、调整个人住房公积金贷款利率等，旨在促进房地产市场平稳健康发展。具体而言，政策的实施预计将直接推动房地产市场的加速复苏，同时带动产业链上下游共同受益，从而推动房地产行业向更高效、可持续的新模式转变。资本市场对房地产新政反馈积极，房地产板块有较大连续涨幅。 本文致力于讨论哪些政策有可能是下一阶段政策重点支持方向。中国外资外贸领域面临外商投资净流出、美国加征关税等诸多挑战。首先，在中央政府明确提出支持外资外贸工作的背景下，“引进来方面”，预计金融业、先进制造业和服务业将成为吸引外资的主要受益者。在“走出去”战略的引导下，新能源、信息科技和大消费行业可能会成为出海的先锋。这些行业不仅有望获得更多的发展机遇，还可能在政策层面获得更多的优惠和便利。其次，民营企业作为中国经济的重要组成部分，在科技创新和互联网领域的发展尤为引人注目。电子商务、游戏板块、教育和人工智能等领域预计将获得政策的特别青睐。 证券研究报告•政策简评 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。 简评： 一、房地产新政 （一）现实背景 2023 年以来，国内房地产市场持续低迷，房地产开发投资额、销售面积及销售额明显下降。5 月 17 日，国家统计局公布的全国房地产市场基本情况显示，2024 年 1-4 月份全国房地产开发投资 30928 亿元，同比下降9.8%；新建商品房销售面积 29252 万平方米，同比下降 20.2%；新建商品房销售额 28067 亿元，下降 28.3%。由于人口老龄化加剧，未来住房需求增长空间有限，商品房库存量大，住房供过于求，导致房价下行压力增大，市场观望情绪日益严重，房地产市场形成“量价齐跌”的局面。 图 1:房地产开发投资完成额累计同比（单位：%） 数据来源：Wind，中信建投证券 2023 年 7 月 24 日政治局会议指出，“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和‘平急两用’基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。”2024 年 4 月 30 日政治局会议指出 “要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。” 两次会议对房地产定调均为积极支持的态度，都明确提出适应房地产供求关系的新变化，4 月 30 日政治局会议在 7 月 24 日政治局会议基础上进一步延伸，明确提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，在中央定调部署下，有关部委和地方政府积极出台房地产新政，支撑房地产市场持续回暖向好。 （二）政策内容 自 4 月 30 日政治局会议定调以来，天津、成都、深圳等多个城市出台房地产优化调整政策，放松住房限购， 证券研究报告•政策简评 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。 推动“以旧换新”。5 月 17 日，中国人民银行、国家金融监督管理总局等多部委发布一系列重要的房地产金融政策调整措施，下调个人住房公积金贷款利率、个人住房贷款最低首付款比例，取消商业性个人住房贷款利率下限，设立 3000 亿保障性住房再贷款。地方和中央房地产新政协调配合，加速房地产去库存，促进房地产市场健康有序发展。 表 1: 近期房地产政策措施梳理 时间 地区/部门 政策/会议名称 主要内容 4 月 30 日 北京 《关于优化调整本市住房限购政策的通知》 在执行现有住房限购政策的基础上，允许在京拥有 2 套住房的京籍居民家庭、在京拥有 1 套住房的京籍单身人士、在京拥有 1 套住房且连续 5 年在京缴纳社保或个税的非京籍居民家庭和单身人士，在五环外新购买 1 套住房。 4 月 30 日 天津 《关于进一步优化房地产调控政策的通知》 进一步优化住房限购政策，明确本市户籍居民在市内六区购买单套 120 平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。 5 月 6 日 深圳 《关于进一步优化房地产政策的通知》 有两个及以上未成年子女的深圳市户籍居民家庭，在执行现有住房限购政策的基础上，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内再购买 1 套住房。 5 月 9 日 杭州 《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》 全面取消在本市范围内购买住房的条件和套数限制。 5 月 9 日 西安 《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展》 全面取消西安市住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。 5 月 15 日 合肥 《合肥市关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》 实施购房补贴、优化销售政策、促进二手房市场流通、支持“卖旧买新”、推广房票安置、提高住房公积金贷款额度、动态调整新发放首套住房贷款利率、优化个人住房贷款首套房认定标准、加大改善性住房供给、加大保障性住房供应力度。 5 月 17 日 中国人民银行 《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》 自 2024 年 5 月 18 日起，下调个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为 2.35%和 2.85%，5 年以下（含 5 年）和5 年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于 2.775%和 3.325%。 5 月 17 日 中国人民银行、国家金融监督管理总局 《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》 对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷