房地产行业2023年年报-2024年一季报综述：房企销售与投融资均缩量，业绩与利润率持续探底

房地产 | 证券研究报告 — 行业深度 2024 年 5 月 20 日 强于大市 相关研究报告 《4 月成交同比降幅继续收窄；政治局会议定调转向+限购松绑+外资进场带动板块行情—房地产行业2024 年 4 月月报》（2024/05/15） 《房地产行业重大事件点评：这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024 年 3 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城新房二手房房价环比跌幅均收窄；一线城市新房房价环比跌幅小于二三线城市》 （2024/04/18） 《房地产 2024 年 3 月统计局数据点评：销售新开工降幅收窄，投资降幅扩大持续承压》 （2024/04/18） 《房地产行业 2024 年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房 地 产 行 业 2023 年 年 报&2024 年一季报综述 房企销售与投融资均缩量，业绩与利润率持续探底 核心观点  经营情况分析：销售投融资均缩量，行业格局逐步稳定。  1）销售：23 年百强房企销售金额降幅近两成（-18%），规模基本回到 16-17 年的水平。随着行业逐步出清，在市场长期低迷的情况下，头部房企在营销、产品等各方面优势下，销售降幅相对小于尾部，CR5、CR10 降幅分别为 12%、13%。千亿规模房企明显减少，23 年仅剩 16 家（保利、万科、中海、华润、招蛇、碧桂园、绿城、建发、龙湖、金地、滨江、越秀、金茂、华发、铁建、绿地），较 22 年减少 4 家，较 20-21 年减少 27 家。房企销售权益比例开始回升，23 年同比提升了 0.6pct 至 71%，头部房企相对权益比例更高，对项目仍保留了较大的话语权和操盘权。具体而言，35%的 TOP20 房企 23 年销售额正增长（越秀+14%、建发+12%、华发+5%、中海+5%、华润+2%、招蛇+0.4%、绿城+0.3%），建发、滨江、越秀顺利完成销售目标，均为区域深耕型房企，中海、招蛇、龙湖的销售目标完成度在 80%~90%之间。24 年 1-4 月百强房企全口径销售额同比-49%，降幅较 23 年全年再度明显扩大。24 年给出具体销售目标的房企更少更谨慎，仅越秀、美的、滨江、绿城 4 家给出了明确销售目标数值。行业集中度连续三年持续下滑，头部房企相对降幅较小。23 年 CR5、CR10、CR20、CR50 和 CR100 的权益口径销售额集中度分别下降了 0.9、0.8、1.8、3.4、4.6pct 至 10.6%、16.2%、22.5%、30.4%、36.4%，基本回到了 16 年的行业集中度水平。从企业类型来看，行业竞争格局持续优化，22 年至今的两年多以来，央国企：民营房企销售占比已经基本完成了从 3：7 向 6：4 的格局转变，23 年民企销售占比已经降至四成左右，央企与地方国企 23 年销售规模同比仍正增长。  2）拿地：23 年百强房企拿地金额同比-6%，拿地量为 17 年来最低值，拿地强度为 25.8%，同比+3.2pct。23 年百强房企拿地集中度由降转升，达 37%，同比+6.6pct，这是因为百强房企以外的更小型房企资金存在断裂风险，不再新增项目，市占率缩小。23 年拿地房企仍以央国企为主，民企拿地仍较弱，和 22 年相比格局未发生明显改变，拿地端的行业格局已经逐步稳定。23 年民企拿地金额占比 29%，与 22 年基本持平，地方国企占比 32%，同比-3.7pct，托底拿地的现象略有减少。我们认为 24 年房企投资大概率将保持谨慎的态度，在影响房企投资的两大因素：市场预期与资金未有明显好转之前，房企拿地意愿不会出现明显回升。未来投资分化或将加剧，一方面在于取消限价后城市间、地块间的热度分化，另一方面在于销售率先企稳、获得更多融资支持、现金流更加稳健的房企将是更多土地资源的获得方。  3）开竣工：典型房企 23 年的开竣工集中度均下降；预计 24 年开竣工规模将出现双位数负增长。5 家公布了新开工计划的房企，预计 24 年新开工较 23 年实际开工将下降 12%；8 家公布了竣工计划的房企，预计 24 年竣工较 23 年实际竣工将下降 19%。  4）融资：23 年融资规模持续下降。23 年行业国内外债券、信托、ABS 合计发行 7223 亿元，同比-15%，降幅较 22 年显著收窄，发行利率3.81%，同比-0.16pct。主流房企中招商蛇口、金融街、华润置地发行债券规模较大。房企 24 年国内外债券到期规模（7703 亿元）小于 22、23年（9580、8795 亿元），但考虑到新增融资规模在持续收缩，房企资金压力仍然不小。  行业财务指标分析：2023 年业绩、利润率、现金流均承压，2024Q1 压力犹存。  我们选取了 2023 年申万板块所有 107 家 A 股上市房企作为样本分析行业整体财务表现。  1）前期销售增速下滑使得近两年房企结算承压，23 年行业整体营收规模再度出现负增长（-9%），但降幅较 22 年收窄；行业归母净利润-136亿元，在继 21 年业绩同比下滑 60%、22 年同比下滑 97%后，出现明显亏损。业绩普遍下滑的原因有：1）低利润项目进入结算期。虽然 22、23年以来房企拿地利润率有所改善，但由于过去两年地产楼市低迷，部分房企进行了降价促销行为，导致利润空间被挤压，因此行业结算端利润率回升的时点仍存在不确定性，可能要到 2026 年之后。2）市场景气度持续下行导致资产和信用减值计提规模进一步增加。23 年行业资产与信用减值损失合计 1098 亿元，较 22 年增加 13 亿元，较 21 年增加 281 亿元。当前市场仍然低迷，新房销售价格仍存在较大的调整压力，因此大部分房企对于 24 年的减值准备是否有可能进一步增加仍存不确定性。3）非并表合作项目收益减少。4）利润分配更偏向少数股东，进一步削弱母公司的盈利能力。24Q1 行业营收规模同比仍下降（-14%）；业绩虽然扭亏为盈，但仍然承压，同比仍大幅下降 98%。待结转资源规模持续下降，23 年年末行业预收账款同比-23%，业绩保障倍数也持续降低，预收账款/营收为 0.83X，同比-0.23X。24Q1 末预收账款同比-26%，预收账款/上年营收为 0.81X。当前房企整体的业绩保障倍数不足 1.0X，且开发业务的结算利润率仍处于探底阶段，我们预计 24 年房企业绩仍将继续面临较大的调整压力。  2）盈利能力：a）行业盈利能力持续下行，当前处于历史最低位。23 年房地产板块毛利率 16.9%，同比-1.2pct，净利率 0.1%，同比-1.2pct。由于亏