华金宏观·双循环周报(第58期)：地产放松新政，刺激效果几何？

http://www.huajinsc.cn/1 / 12请务必阅读正文之后的免责条款部分2024 年 05 月 17 日宏观类●证券研究报告地产放松新政，刺激效果几何？定期报告华金宏观·双循环周报（第 58 期）投资要点 央行购房杠杆放松“三支箭”的内在平衡逻辑。央行三项新政共同指向提升居民加杠杆购房能力，从而试图激活存量的、观望中的刚性和改善性住房需求的政策意图，而市场期待的以增量流动性投放直接对接城中村改造等类似于 2015-2018 年“货币化棚改”的政策本次新政并未提及，这意味着在货币政策并未直接创造增量需求的背景下，央行本轮放松的潜在效果更大概率是短期放慢需求收缩的斜率而非抬升由长期结构性因素所决定的需求底部。总体上来看，本轮放松仍然是地产供需周期下行阶段的兜底性、约束放开性政策，而不是直接的增量刺激性政策，预计有望带动部分产业结构较好的二线城市为龙头区域地产需求企稳或下跌斜率阶段性缓和，但全国范围内迅速改善需求的概率不大。 “收储”要求高库存、以需定购，改善房企流动性效果更大。高库存城市“以需定购”、“酌情以合理价格”收购商品房用于保障房供给，预计二三线城市有望受益，但在三大前置条件约束下，最终效果仍将取决于城镇化再平衡在二三线城市可能带动的新增人口地产内生性需求强度。在房地产投资连续两年大幅下滑的背景下，当前二三线城市高库存的原因很大程度上并非绝对供给增长过快，而恰恰可能是有效增量需求收缩过快，从而保障房市场需求量可能并不很大，以需定购的要求下预计收储量相对不大。此外，在二三线城市普遍已经房价跌幅较深，绝对水平较低的情况下，“酌情以合理价格”收购的要求，一定程度上或有助于对房价收入比较低的城市形成一定的房价边际稳定效果。对于这些区域居民因房价连续下跌、财富缩水而导致的可选商品消费意愿下降问题或同样形成一定的边际改善效果。 3000 亿再贷款对房企流动性改善效果预计较为明显。我们认为央行此举旨在化解地方政府债务风险和房地产市场风险的同时对存量商品住宅进行消化；加之本轮3000 亿再贷款也并非如“货币化棚改”一般直接发放至居民部门手中以刺激增量房地产市场需求，预计本轮增量流动性投放仍然不会引起房地产市场的新一轮泡沫，而是将助力化解存量商品住宅库存，考虑到近年来房地产开发贷款的内生投放规模，本次再贷款如有效推动 5000 亿左右对应贷款，对于房企流动性压力的缓解预计将起到较为明显的积极作用。此外，因再贷款工具所对接贷款的承借方严格限制于非平台国企，并且要求与地方隐形债务风险严格隔离，我们预计地方政府专项债和 2024 年超长期特别国债资金将不会被用于高库存城市“收储”项目，地方债务风险因此而再度加剧的概率相对较低。 地产放松新政，刺激效果几何？纵观此次央行“三大新政”、高库存城市“收储”开闸和央行 3000 亿再贷款的“组合拳”，共同显示对于约束居民内生性的刚性和改善性住房需求释放的历史积累的限制性措施，正在加快以更大的范围放松，对于有助于房地产企业避免因流动性风险而导致交付出现问题的供给侧缓和性措施，也在综合加快推进；但供需两侧政策都非常强调结构性和适配性，需求侧放松至今，央行对于直接提供流动性创造增量需求的激进刺激模式都非常审慎的进行规避，而供给侧的政策放松和纾困措施，也非常强调针对高库存问题突出地区、还需强调以需定购，实际上供需两侧都着力于挖掘现有存量潜力，而并非激进创造增量。近期地产新政组合拳对于房地产市场供需两侧下跌斜率缓和无疑将起到重要作用，但长期来看，房地产市场当前困境的本质是与产业布局、各类要素流动性、城镇化模式转变等深层次问题高度相关的，深谋远虑的顶层机制设计如果推出，所带来的积极改变预计才是趋势性的、更加广泛而深远的。 风险提示：房地产市场恢复力度不及预期风险。分析师秦泰SAC 执业证书编号：S0910523080002qintai@huajinsc.cn报告联系人周欣然zhouxinran@huajinsc.cn相关报告美国“二次通胀”风险是否已经解除？——美国 CPI 点评（2024.4） 2024.5.16社 融 创 纪 录 负 增 长 ， 会 否 常 态 化 ？2024.5.11消费品补贴落地，核心 CPI 温和回升——CPI、PPI 点评（2024.4） 2024.5.11货币政策开始向中性收敛——货币政策执行报告（24Q1）点评 2024.5.10限购放松，争夺人才，成效几何？——华金宏观·双循环周报（第 57 期） 2024.5.10定期报告http://www.huajinsc.cn/2 / 12请务必阅读正文之后的免责条款部分内容目录央行购房杠杆放松“三支箭”的内在平衡逻辑....................................................................................................... 3“收储”要求高库存、以需定购，改善房企流动性效果更大................................................................................. 43000 亿再贷款对房企流动性改善效果预计较为明显...........................................................................................5地产放松新政，刺激效果几何？......................................................................................................................... 6华金宏观-全球宏观资产价格综合面板（GMAPP）............................................................................................ 8图表目录图 1：2020 年以来房贷已经历数轮下调，但住宅销售面积同比却并未同步大幅改善......................................... 3图 2：新增个人住房贷款及房地产开发贷款（万亿元）与余额同比（%）..........................................................4图 3：全国及各线城市新建商品住宅销售价格指数同比（%）............................................................................5图 4：全国及各线城市二手住宅销售价格指数同比（%）...................................................................................5图 5：M2 同比及贡献结构（%）....................................................