房地产行业重大事件点评：这次地产不一样？

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2024 年 5 月 13 日 强于大市 相关研究报告 《房地产行业 2024 年 3 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城新房二手房房价环比跌幅均收窄；一线城市新房房价环比跌幅小于二三线城市》 （2024/04/18） 《房地产 2024 年 3 月统计局数据点评：销售新开工降幅收窄，投资降幅扩大持续承压》 （2024/04/18） 《关于广州限购政策及相关部门对房地产政策优化的点评：广州限购优化带来增量购买力；近期各部门对房地产供需两端均作出积极表态和政策支持，有助提升市场信心》（2024/01/29） 《热点城市追踪系列之哈尔滨——冰雪主题爆火背后的楼市真相》（2024/01/24） 《房地产行业 2023年 12月 70个大中城市房价数据点评：70 城房价持续下行，二手房压力大于新房》（2024/01/18） 《房地产行业 2023 年 12 月统计局数据点评：行业销售额回落至 2016 年；预计 2024 年销售与投资仍将低位运行》（2024/01/18） 《广州房票安置制度点评：广州发放一线城市首批房票，缓解政府集中支付压力的同时助力去库存》（2024/01/11） 《关于深圳城中村改造新政意见稿的点评：深圳城中村改造提速推进，新政意见稿最大变化在于向一二级分离倾斜》（2024/01/07） 《房地产行业 2024 年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业重大事件点评 这次地产不一样？  政治局会议对房地产定调转变，市场对后续政策期待加满。430 政治局会议提出“统筹研究消化存量房产”，这是中央在2015年之后，时隔9 年，再提“去库存”（追溯上一次是2015 年12 月的政治局会议提出“要化解房地产库存，扩大有效需求，稳定房地产市场”）。政治局会议定调后，后续更多支持性政策出台可期。2015 年后“去库存”的主要手段在于货币化棚改，为市场注入了增量资金，化解了三四线城市的库存，继而带动了楼市复苏。而从目前的政策来看，“以旧换新”是类似的可以将居民持有的房产再投入市场，激发置换需求的。根据中指院，截至5 月6 日，全国已有超50 个城市表态支持住房“以旧换新”，从各地支持方式来看，主要包括两种：1）房企联合经纪机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房；2）开发商或国资平台收购旧房，售房款用于购买指定新房项目，对于出售自由住房并购买新房的个人或家庭给予一定购房补贴。但“以旧换新”政策才启动，从目前来看，支持力度与实施范围也不及此前的棚改，若没有足够的增量资金进场补贴，可能效果会低于预期。因此具体实施情况、后续推进和政策效果都需要进一步观察。  目前，除一线城市外，全国楼市已经基本进入不限购时期。2022 年限购松绑以三四线城市为主，核心城市仅是局部放松了限购，例如南京、沈阳、杭州等城市放松多孩家庭限购，苏州、宁波、南京、厦门、合肥、成都等城市优先放松了郊区限购的条件。2022 年仅有佛山、东莞两个城市全面取消限购。所以，我们认为，从主要城市解除“限购令”时间来看，本轮限购政策放松潮可以视为从 2023 年 9 月开始，多个核心城市在9 月密集宣布放松或全面取消住房限购。2023 年9 月-2024年1 月，沈阳、大连、南京、兰州、福州、青岛、济南、郑州、合肥、无锡、宁波、太原、昆明、厦门、苏州15 个重点城市全面取消限购，2024 年4 月至今，长沙、成都、西安、杭州四个强二线城市也全面取消限购。今年以来一线城市也出现了局部限购松动，这也是上一轮限购放松潮中没有出现过的情形。截至 5 月 9 日，全国范围内仅剩 4 个一线城市、海南、天津尚在执行限购政策。我们预计一线城市将维持一部分结构化的限购政策，一步到位的概率较小。预计将逐步由外向内“渐进式”调整。并且，二套房的首付比例、社保年限、二手房限购、房贷利率下限也有进一步调整的可能。  限购政策自2010 年建立以来，经历过两轮收紧和放松。1）2010 年4 月17 日，“新国十条”出台后，各地为应对楼市过热的情况，40 多个城市陆续出台“限购令”。2）2014 年地产销售下行、购房者观望情绪浓厚，地产开发投资持续下行，库存快速上升。在这样的背景下，2014 年3 月政府工作报告中提出了要分类施策，对于库存和房价下行压力较大的城市有意进行政策放松。6 月呼和浩特第一个正式放开限购，随后的 7-9 月，宁波、杭州、合肥、南京、苏州、西安等 30 余个二三线城市全部取消限购。截至 2014 年 9 月底，仅有北上广深和三亚五个城市限购没有取消。3）2016 年，伴随楼市升温，930 后限购政策重启，且范围扩大到了二线和部分热点三线城市，在2017 年（约67 城）和2018 年（约23 城）密集出台。4）楼市自2021 年下半年以来进入了较长的下行期。2022 年开始限贷等政策逐步放松，但并没有起到明显的提振效果，于是限购政策也开始逐步松绑。2023 年 9 月以来限购政策正在经历新的一轮“退潮”。目前，除一线城市外，全国楼市已经基本进入不限购时期。  上一轮限购集中放松、配合信贷和宏观政策的宽松，地产板块收益和基本面表现均明显提振。1）从行业基本面来看，上一轮周期中，政策显效后行业基本面确实有修复，但限购政策放松对于基本面的传导没有股价表现反映那么快，在二三线城市限购全面取消的 6 个月后，销售和房价才开始持续性向好发展。政策放松初期，基本面反馈较弱，且仍有波动，尤其是房价仍在探底。2014 年 8-10 月全国商品房销售面积同比降幅逐步收窄，但 11月到次年 2 月又再度出现波动；2014 年 9 月-2015 年 3 月 70 大中城市新房房价环比降幅虽然持续收窄，但房价仍在下行，环比增速并未转正。直到 2015 年 4 月，基本面见底，销售面积同比增速转正至 7.0%，房价环比增速开始转正，达 0.3%。随后，基本面改善持续性被不断验证，2015 年 5-8 月销售面积连续 4 个月出现双位数同比正增长，9-12 月同比仍保持正增长，增速回落，2016 年 1-5 月出现了连续 5 个月同比超过 20%的大幅上涨；房价自 2015 年 4 月环比增速转正后，5-10 月环比增幅稳定在 0.1-0.2%之间，2015 年 11 月-2016 年 9 月环比涨幅呈逐步扩大态势，2016 年 9 月高达 1.8%。2）从板块表现来看，在限购政策落地前、政策预期较强的时期，板块就出现了上涨，但随后有所回调。而政策陆续落地后，板块出现了较长时间的上涨。上一轮板块一共出现过 3波典型上涨。第一次为