2023年年报点评：销售表现稳健，土储财务持续优化

请务必阅读正文后的重要声明部分 1 [Table_StockInfo] 2024 年 05 月 06 日 证 券研究报告•2023 年 年报点评 买入 （ 维持） 当前价： 6.71 元 滨江集团（002244） 房 地产 目标价： 8.08 元（6 个月） 销售表现稳健，土储财务持续优化 投资要点 西 南证券研究发展中心 [Table_Author] 分析师：池天惠 执业证号：S1250522100001 电话：13003109597 邮箱：cth@swsc.com.cn 分析师：刘洋 执业证号：S1250523070005 电话：18019200867 邮箱：ly21@swsc.com.cn [Table_QuotePic] 相 对指数表现 数据来源：聚源数据 基 础数据 [Table_BaseData] 总股本(亿股) 31.11 流通 A 股(亿股) 26.57 52 周内股价区间(元) 5.78-11.02 总市值(亿元) 208.78 总资产(亿元) 2,831.96 每股净资产(元) 8.33 相 关研究 [Table_Report] 1. 滨江集团（002244）：销售逆势增长，土储充足且优质 (2023-08-31) [Table_Summary]  事件：公司发布 2023年年报，全年实现营收 704.4亿元，同比增长 69.7%；实现归母净利润 25.3 亿元，同比下降 32.4%。  预售房款支撑未来业绩，财务情况持续优化。2023 年公司实现营业收入 704.4亿元，同比增 69.7%；实现归母净利润 25.3亿元，同比下降 32.4%，主要受本期计提存货跌价准备增加影响；期末未结算的预收房款为 1430亿元，较年初增加 9.7%。公司保持合理有息负债水平，“三道红线”监测指标持续保持“绿档”。期末并表有息负债规模为 415.2 亿元，较上年末下降 120.3 亿元，银行贷款占比 80%，直接融资占比 20%。扣除预收款后的资产负债率为 56.4%，净负债率为 15.1%，短期债务占比 32.5%，现金短债比为 2.4倍。平均融资成本为 4.2%，较上年末下降 0.4BP。截止期末共获银行授信额度 1217 亿元，较上年末增加2.9%，剩余可用 816亿元。期末已获批尚未发行公司债额度 15.5亿元，注册完成尚未发行的短期融资券额度 49 亿元、中票额度 35 亿元。  销售情况良好，新增优质土储。2023年销售额 1534.7亿元，与上年基本持平，克而瑞排名第 11位，较 2022年提升 2位，并连续 6年荣获杭州市场销售冠军；权益销售现金回笼 732亿元，创历史新高。新增土地储备项目 33个，其中杭州27 个，杭州市场份额进一步巩固；新增项目计容建筑面积合计 333万平，权益土地款 256 亿元。期末累计土储总建筑面积 1320 万平，土储中杭州占 60%，浙江省内非杭州的城市包括宁波、金华、湖州、嘉兴等经济基础扎实的二三线城市占比 25%，浙江省外占比 15%。  多元业务稳步推进，养老业务取得新进展。租赁业务方面，期末公司持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约 37.8万平，实现租金收入 3.58亿元，投资性房地产账面价值 85.8亿元。公司重启代建业务板块，对开发业务起到补充作用。康养服务品牌“滨江和家”推出的首个社区嵌入式高品质养护机构和家·御虹府长者之家已正式开业。  盈利预测与投资建议。预计公司 2024-2026 年归母净利润复合增速为 10.2%。考虑到公司销售表现稳健，土地储备项目丰富，给予公司 2024 年 8.5 倍 PE，目标价 8.08 元，维持“买入”评级。  风险提示：竣工交付低于预期、销售低于预期、地产宽松政策不及预期等风险。 [Table_MainProfit] 指标/年度 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入（百万元） 70443 76109 80714 84791 增长率 69.73% 8.04% 6.05% 5.05% 归属母公司净利润（百万元） 2529 2948 3183 3383 增长率 -32.39% 16.56% 7.99% 6.28% 每股收益 EPS（元） 0.81 0.95 1.02 1.09 净资产收益率 ROE 4.88% 5.61% 6.11% 6.15% PE 8.3 7.1 6.6 6.2 PB 0.83 0.74 0.68 0.62 数据来源：Wind，西南证券 -36%-24%-13%-1%11%22%23/423/623/823/1023/1224/224/4滨江集团 沪深300 滨 江集团（002244） 2023 年 年报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 2 盈利预测与估值 关 键假设： 假设 1：公司 销售表现 稳健，预 计公司 2024-2026 物 业 开发结 算金额 增速分别 为8.0%/6.0%/5.0%； 假 设 2： 公 司 酒 店 业 务 逐 渐 修 复 ， 预 计 2024-2026 酒 店 业 收 入 增 速 分 别 为20.0%/18.0%/16.0%。 基于以上假设，我们预测公司 2024-2026 年分业务收入成本如下表： 表 1：分业务收入及毛利率 单 位 ： 百 万 元 2023A 2024E 2025E 2026E 房地产业 营业收入 70158 75771 80317 84333 增速 69.9% 8.0% 6.0% 5.0% 营业成本 58484 63648 67466 70840 毛利率 16.6% 16.0% 16.0% 16.0% 酒店业 营业收入 267 321 378 439 增速 42.3% 20.0% 18.0% 16.0% 营业成本 136 163 193 224 毛利率 49.0% 49.0% 49.0% 49.0% 其他 营业收入 17.2 17.7 18.2 18.8 增速 51.1% 3.0% 3.0% 3.0% 营业成本 17.8 16.8 17.3 17.8 毛利率 -3.3% 5.0% 5.0% 5.0% 合计 营业收入 70443 76109 80714 84791 增速 69.7% 8.0% 6.0% 5.1% 营业成本 58638 63828 67677 71081 毛利率 16.8% 16.1% 16.2% 16.2% 数据来源：Wind，西南证券 选取招商蛇口、华发股份、保利发展为可比公司，可比公司 2024 年平均 PE 为 8.4 倍。考虑到公司销售表现稳健，土地储备项目丰富，给予公司 2024 年 8.5 倍 PE，目标价 8.08元，维持“买入”评级。 表 2：可比公司估值 证 券 代 码 可 比 公 司 股价（ 元 ） EPS（ 元 ） PE（ 倍 ） 23A 24E 25E 26E 23A 24E 25E 26E 001979.SZ 招商蛇口 8.47 0.70 0.90 1.07 1.16 12.1 9.4 7.9 7.3 600325.SH 华