房地产行业点评报告：自然资源部政策点评：限制供给消化库存，积极落实政治局会议精神

证券研究报告·行业点评报告·房地产 东吴证券研究所 1 / 4 请务必阅读正文之后的免责声明部分 房地产行业点评报告 自然资源部政策点评：限制供给消化库存，积极落实政治局会议精神 2024 年 05 月 06 日 证券分析师 房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 证券分析师 肖畅 执业证书：S0600523020003 xiaoc@dwzq.com.cn 证券分析师 白学松 执业证书：S0600523050001 baixs@dwzq.com.cn 行业走势 相关研究 《新房成交持续承压，长沙全面取消限购》 2024-04-23 《现阶段投资物业股需思考的三个重要问题》 2024-04-19 增持（维持） [Table_Tag] [Table_Summary] 投资要点 ◼ 事件：2024 年 4 月 30 日，自然资源部发布《关于做好 2024 年住宅用地供应有关工作的通知》，提出需要做好年度住宅用地供应计划与住房发展年度计划的衔接、合理控制新增商品住宅用地供应、继续大力支持保障性住房用地的供应等。 ◼ 预计 80 大中城市中有 48 座受影响减少或暂停宅地供给。本次《通知》指出：商品住宅去化周期超过 36 个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至 36 个月以下；商品住宅去化周期在 18 个月（不含）-36 个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。根据克而瑞和中指研究院数据，全国 80 个大中城市去化周期小于18 个月/介于 18-36 个月/大于 36 个月的数量分别为 12 座/41 座/27 座，2023 年的涉宅土地出让金额分别为 6866/14102/1540 亿元，占全国比例分别为 21.4%/44.0%/4.8%。我们假设 80 城外的小城市去化周期均大于36 个月。对于去化周期介于 18-36 个月的 41 座城市，2023 年土地出让面积大于住宅销售面积的有 21 座，我们假设超出销售面积部分对应的土地出让金额 2551 亿元（占全国比例为 8.0%）在未来将全部减少。则80 大中城市中受影响的城市共计 48 座，全国涉宅土地出让金额预计将减少 34.6%-42.6%。 ◼ 需求大幅收缩导致去化周期提升，库存压力削弱需求端政策效果。根据统计局数据，2023 年全国商品住宅销售金额为 10.3 万亿元，相较于 2021年的高点 16.3 万亿元下降 36.7%。尽管供给端亦有所收缩，但需求端的大幅下滑使得去化周期迅速抬升。根据克而瑞数据，截至 2024 年 3 月末，80 大中城市的可售面积达 4.88 亿方，去化周期 27.2 个月，较 2023年 3 月末的 18.7 个月增加 8.4 个月。库存的去化压力一方面导致开发商减少拿地开工投资，另一方面压制房产价格，使得新房销售进入恶性循环，需求端的政策效果也受到大幅削弱。 ◼ 从历史周期看，库存下降有助于供需关系走向健康状态，从而提振销售实现正向循环。此次政策是对 4 月 30 日政治局会议中房地产的最新定调：“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”的具体落实，有助于优化房地产中长期发展格局。在优化增量减少无效供给的背景下，随着销售去化，整体的库存水平预计将有一定水平的下降。从历史情况看，随着库存水位下降，供需关系逐步走向健康状态，市场逐步恢复后，去化周期加速回落，帮助市场实现正向循环。以 2014-2017 年的去库周期为例，去化周期从 2014 年 7 月的高点 21.4 月降至 2016 年 12月的低点 8.9 个月，降幅为 58.4%。在此期间，80 城库存也从 2015 年 1月的高点 5.78 亿方不断下降至 2016 年 12 月的 4.51 亿方，降幅为 22.0%。 ◼ 投资建议：政治局会议表态后，供给端政策迅速落地，结合地方限购放松及“以旧换新”政策的积极响应，房地产市场销量价格有望受到积极影响。推荐 1）财务稳健、土储集中在核心城市的优质标的。推荐：保利发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产，建议关注：华润置地、中国海外发展；2）拥有充沛优质持有型物业资产、现金流有望边际改善的房企。推荐：新城控股，建议关注：龙湖集团；3）物业公司：华润万象生活、保利物业、绿城服务、越秀服务；4）代建及中介公司：绿城管理控股、贝壳。 ◼ 风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期。 -38%-34%-30%-26%-22%-18%-14%-10%-6%-2%2%6%2023/5/82023/9/42024/1/12024/4/29房地产沪深300 请务必阅读正文之后的免责声明部分 行业点评报告 东吴证券研究所 2 / 4 图1：80 城去化周期及土地出让情况一览 数据来源：克而瑞，中指，统计局，东吴证券研究所 城市能级去化周期（月，MA6)去化周期分类库存（万方）2023年涉宅土地成交金额（亿元）占全国宅地成交金额比例2023年住宅销售面积(万方）2023年涉宅土地出让面积（万方）出让面积-销售面积（万方）土地出让单价（元/平）面积差值对应的土地成交金额（亿元）唐山市三线1.8小于18个月62 115 0.4%541522(19)2198贵阳市二线3.1小于18个月141 246 0.8%6589703112535乌鲁木齐市三线7.4小于18个月182 38 0.1%386153(233)2503杭州市二线8.7小于18个月677 1,780 5.6%1202951(251)18719南昌市二线10.3小于18个月212 157 0.5%306362564318合肥市二线12.3小于18个月309 488 1.5%512457(54)10671西安市二线12.6小于18个月1,052 984 3.1%93217508185621上海市一线13.5小于18个月752 2,202 6.9%909894(15)24629淮南市三线16.1小于18个月129 4 0.0%10718(89)2287滁州市三线16.3小于18个月107 89 0.3%1162991832985济南市二线16.8小于18个月729 283 0.9%715580(135)4873宁波市二线17.3小于18个月377 481 1.5%3304188811523重庆市二线18.218-36个月816 228 0.7%623304(319)7510成都市二线18.418-36个月2,2