房地产行业信托政策收紧影响分析：土地市场有望降温，行业内部面临新一轮洗牌

东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 深度报告 【行业·证券研究报告】房地产行业土地市场有望降温，行业内部面临新一轮洗牌 ——房地产信托政策收紧影响分析 核心观点⚫整顿房地产信托融资，防止地价过快上涨。本轮政策调控的核心在于整顿地产前期融资不合规，防止地价过快上涨。2019 年初开始，土地溢价率持续上涨，我们重点观察的 26 个城市地的土地溢价率到 5 月已经达到 33.5%，土地市场出现过热现象。1~5 月，房地产信托融资新增额为 4078.6 亿元，同比增长17.7%，占同期房企到位资金的 6.1%。在这种情况下，银保监会 5 月发布 23号文，点名 4 种不合规信托融资方式，对信托融资的监管进一步细化。7 月又连续约谈大型信托公司，对信托融资的总量和增量进行窗口指导。随着监管收紧，信托融资收敛，土地市场随即降温，6 月 26 城土地溢价率已降至 24.9%。 ⚫投资将受到拖累，新开工可能继续维持高位。房地产信托融资主要发生在前期融资阶段，其被收紧会直接抑制房企的拿地投资。在统计局的统计口径中，当期实际发生的土地购置费用计入地产投资。房企拿地受到抑制后，导致土地购置费用减少，对地产投资构成拖累。根据我们的测算，信托融资收紧将拖累地产投资 2.2~3.1 个百分点。由于房企拿地阶段融资渠道的收紧，导致房企的资金压力增大。在这种情况下，房企可能会加速开工现有土地储备，尽早获得银行开发贷，争取更大的资金腾挪空间，从而使得新开工可能继续维持高位。⚫房企集中度提升或将提速，快周转和抓回款将成房企发展重要抓手。头部房企和拥有国企背景的房企对于信托融资的使用度很低，本次整顿对于它们影响很小。中型房企仍有较大规模扩张诉求、拿地动力强，又相对缺乏自有资金，从而对信托融资使用度较高，受整顿冲击大。小型房企原本就难以获得信托融资资源，受影响也小，但其难抗市场波动。在这种环境下，头部房企会对中小型房企进行并购，从而使得房企集中度提升加速。在融资收紧的情况下，通过加快周转，房企可以快速回笼资金，提高资金使用效率，赢得发展空间。投资建议与投资标的⚫ 融资能力强劲、具备成本优势的头部房企。推荐保利地产(600048，买入)、万科 A(000002，买入)、招商蛇口(001979，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)。 ⚫ 运营高效，执行力强的快周转型房企。推荐融创中国(01918，买入)、阳光城(000671，买入)、中南建设(000961，买入)。风险提示 ⚫ 房地产市场销售大幅下滑。⚫ 库存快速持续地累积。Table_ Base Info行业评级看好 中性 看淡 (维持)国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2019 年 07 月 22 日 行业表现资料来源：WIND、东方证券研究所 证券分析师 竺劲 021-63325888*6084 zhujing1@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860514060003 证券分析师 房诚琦 021-63325888*6202 fangchengqi@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860518070003 联系人 孙天一 021-63325888-4037 suntianyi1@orientsec.com.cn 联系人 马晓东 maxiaodong@orientsec.com.cn 21687866/36139/20190723 10:11有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle 房地产行业深度报告 —— 土地市场有望降温，行业内部面临新一轮洗牌 2 目 录1 房地产信托融资：前融主要资金来源 ........................................................... 41.1 房地产各阶段融资手段简析 .......................................................................................... 4 1.2 房地产信托业务模简析式 ............................................................................................. 5 2 整顿信托融资不合规现象，抑制地价过快上涨 ............................................ 82.1 抑制地价过快上涨，防止影响房地产市场稳定 ............................................................. 8 2.2 有的放矢，精准调控房地产信托融资 ......................................................................... 10 2.3 信托融资收紧对地产行业与房企的影响 ..................................................................... 13 投资建议：全行业影响体现为两头松中间紧，两类公司将受益 ..................... 17风险提示 ...................................................................................................... 1721687866/36139/20190723 10:11 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业深度报告 —— 土地市场有望降温，行业内部面临新一轮洗牌 3 图表目录 图 1：房地产开发各阶段主要融资方式 ......................................................................................... 4 图 2：新增信托项目金额中资金信托占主要部分 ........................................................................... 5 图 3：投向房地产的新增信托资金以集合信托为主 .....