社会价值赋能商业向善

社 会 价 值 —— 赋 能 商 业 向 善 1CONT目录摘要0406060710131415162022要点总结介绍附录ESG 中的 S业务联系人研究团队联系人社会价值 是什么 ?社会价值 为什么很重要 ?社会价值 对商业地产绩效的影响社会价值 商业地产基准 —— 房地产社会价值指数（RESVI）社会价值 商业地产最佳实践• 利益相关方——识别利益相关方及其社会价值需求• 商业建筑——社会价值的目标和宗旨 2 戴 德 梁 行 研 究 部03TENTS社 会 价 值 —— 赋 能 商 业 向 善 3ESG 当中的 S，即 Social（社会），指的是一个组织满足其利益相关方（包括员工、客户、供应商和地方社区）需求的能力，以及维护社会正义、公平和基本人权的能力。在讨论全球包括大中华区的商业地产和社会问题时，社会价值是指商业建筑和场所在改善人们生活质量方面所产生的价值。商业地产的社会价值越来越受到重视，主要原因有以下几个方面 :• 房地产行业的贡献和规模；• 新冠大流行的影响；• 千禧一代和 Z 世代优先考虑的问题；• 投资者关注的焦点。在考虑商业地产社会价值最佳实践时，首先需要识别利益相关方及其社会价值需求。其次，需要识别利益相关方为实现和提升社会价值，所采取的措施和展开的活动。以商业办公楼为例，有些指标（例如建筑能耗和用水量、建筑面积、空置率和平均租金）比较容易测量。然而，对于商业建筑业主来说，在初期评估项目的社会价值可能会是一个比较大的挑战。评估建筑环境中的积极社会价值，通常需要采用更复杂的方法，这与测量建筑能耗和用水量等可量化的指标不径相同。房地产社会价值指数是一个全面的、标准化的报表工具，可以帮助全球包括大中华区的商业地产业主评估、报告和提升其运营项目所产生的社会价值。同时，该指数可以使得社会价值成果更加具体明确。从长远来看，注重社会影响的商业地产建筑如果能够积极创造社会价值，并且收获良好绩效，他们将在诸多方面超越同行。与此同时，越来越多的投资者将关注和青睐这类商业地产，以寻求健康的财务价值和持续的社会回报。摘要报告将先介绍 ESG 的概念，并阐明 ESG 中 S 的内容概要，以及社会价值的概念。然后，报告将从商业地产的角度解释社会价值的重要性，接着探讨商业建筑利益相关方和社会价值的最佳实践。接下来，报告还将深入研究商业地产项目的社会价值基准。最后，报告将讨论社会价值对商业地产绩效的影响。介绍4 戴 德 梁 行 研 究 部社 会 价 值 —— 赋 能 商 业 向 善 5ESG 中的 SESG，是 Environmental（环境）、Social（社会）和 Governance（治理）的英文缩写。环境、社会责任和公司治理则代表机构在提交 ESG 评估报告时，所涉及的三大主要维度（图 1）。ESG 当中的 S，即 Social（社会），指的是一个组织满足其利益相关方（包括员工、客户、供应商和地方社区）需求的能力，以及维护社会正义、公平和基本人权的能力。图 1：ESG—— 三大维度资料来源：达沃斯论坛，戴德梁行研究部环境社会公司治理可再生燃料气候风险温室气体排放能源效率水资源管理循环系统人口增长应急准备健康与安全人权工作环境员工关系包容性与多样性对地方社区的影响道德标准与企业行为董事会多样性与结构利益相关者参与高管薪酬股东权益6 戴 德 梁 行 研 究 部—— 是什么 ?—— 为什么很重要 ?在讨论全球包括大中华区的商业地产和社会问题时，社会价值是指商业建筑和场所在改善人们生活质量方面所产生的价值。例如，英国绿色建筑委员会（UK Green Building Council）在定义社会价值时，将关注点放在与房地产利益相关方的健康、福祉以及生活质量改善方面。社会价值让商业建筑业主、物业管理人员和租户意识到建筑和空间所带来的积极社会影响，同时有助于投资者将这些优势纳入其投资决策中（图 2）。商业地产的社会价值在全球许多地区（包括大中华区）越来越受到重视，主要原因有以下几个方面 :房地产行业的贡献和规模房地产产业链条长、涉及面广。根据国家统计局的数据，2022 年房地产及相关行业占全国经济总量的13% 至 14%。此外，从房地产存量和新增供应来看，数据也相当可观。这里以大中华区甲级写字楼租赁市场为例，截至 2023 年底，主要城市的存量达到 7,649 万平方米（图 3）。预计到 2028 年，市场还将迎来近 2,729 万平方米的新增供应。而这些优质商业办公楼的主要使用者（包括入驻公司、员工、客户、其他用户和访客等）都能够 从社会价值标准和规范中获益。图 2：商业地产社会价值——基本成果图 3：大中华区甲级写字楼租赁市场存量和新增供应情况（2004 年——2023 年）资料来源：戴德梁行研究部社 会 价 值 —— 赋 能 商 业 向 善 7资料来源：戴德梁行研究部利益相关方承载社会价值的建筑改善利益相关方的健康、福祉以及生活质量010,000,00020,000,00030,000,00040,000,00050,000,00060,000,00070,000,00080,000,0002004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023新冠大流行的影响新冠大流行在许多层面改变了世界的运作方式，包括大中华区的商业地产行业。例如，目前的商业办公空间更加重视用户的健康与福祉，通过注入巨大的精力和投资在办公空间的规划、设计和运营等方面，以提升用户的工作效率和生活质量（图 4）。图 4：后疫情时代员工对办公空间的新期待资料来源：Asus，戴德梁行研究部灵活办公和高效工作灵感和创意空间新常态下员工对办公空间的期待有效的互动和参与协作与独立之间的平衡千禧一代和 Z 世代优先考虑的问题从不同代际的角度来看，社会影响在全球年青一代（千禧一代和 Z 世代，当然也包括了大中华区的年青一代）中占据重要位置，成为他们优先考虑的问题。根据 Medium 在 2018 年的调查数据显示，在选定调研国家中，80% 的千禧一代表示他们更希望为具有社会责任感且符合自己价值观的雇主工作。如今，随着社会责任感意识的提升，这一比例可能会更高（图 5）。与此同时，雇主们也希望竭尽所能确保提供的社会服务（包括租赁或自持的商业办公空间）都能够增加社会价值。80% 的千禧一代他们更希望为具有社会责任感且符合自己价值观的雇主工作。8 戴 德 梁 行 研 究 部图 5：选定调研国家中千禧一代择业优先考虑的问题（2018 年）资料来源：戴德梁行研究部社 会 价 值 —— 赋 能 商 业 向 善 9投资者关注的焦点如今随着社会价值意识的增强，全球包括大中华区商业地产的投资者（尤其是高净值的年轻投资者）的目标不仅仅是追求利润的最大化，更多的是希望将其投资效益与社会价值联系起来，从而实现商业地产的可持续发展。商业地产的可持续发展不仅可以为投资者带来可观的财务回报，同时推动着社会的