固定收益点评：3月土地市场有哪些变化？

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Title] 分析师：肖雨 执业证书编号：S0740520110001 电话： Email：xiaoyu@zts.com.cn 联系人：周冰倩 电话： Email：zhoubq@zts.com.cn 投资要点 ◼ 土地出让金同比持续下滑。2024 年 3 月，全国土地出让面积为 11,129.02 万平米，同比下降 37.69%，土地出让金为 1,809.28 亿元，同比下降 24.76%。2024 年的第一季度，土地出让金累计为 4,938.03 亿元，较去年同期下降了 12.32%；继 1-2 月土地出让金同比小幅下降 3.05%之后，3 月份的下降趋势更为显著。 ◼ 工业用地和住宅用地为突出下滑点。2024 年 3 月，仅其他用地增速为正，同比增长38.09%，绝对体量不大但增速较高；其余性质的土地出让金增速均为负，且下降幅度都较为明显，其中住宅用地的土地出让金降幅最大，达到了 33.94%。 ◼ 一、二线城市出让金占比提升。3 月，一线、二线、三四线土地出让金占比分别为 12.53%、48.94%和 38.53%，其中一线、二线城市占比同比分别提升 1.91pct 和 4.28pct，三四线城市则同比下降 6.19pct。 ◼ 3 月全国土地成交均价同比提升 22%，溢价率略微下降。3 月，全国成交土地均价为1,626 元/㎡，同比提升 22%；平均溢价率为 4.69%，同比下降 0.68pct。2024 年一季度，全国成交土地均价为 1,546 元/㎡，较去年同期增加了 17.84%；平均溢价率为 4.15%，降幅为 7.37pct。 ◼ 一线城市土地交易情况较好。3 月，一线城市以 15,741 元/㎡的成交土地均价领先，并且相较于去年同期，均价大幅增长了 67.39%，同时，平均溢价率也同比增长了 4.55pct，达到 7.96%。二、三四线城市成交土地均价分别为 3,737 元/㎡和 809 元/㎡，增幅相似，分别为 9.75%和 10.07%；平均溢价率分别为 5.64%和 2.51%，同比均下降。 ◼ 分省份看，3 月，浙江土地出让金位居榜首，达到 333 亿元；江苏、福建、河北、山东、上海和陕西土地出让金均破百亿。上海、福建、重庆、黑龙江和宁夏土地表现突出，上升幅度超过 80%；江西、安徽、吉林和海南土地遭遇较大幅度下滑，跌幅超过 80%。分地市来看，宁波、西安和福州的土地出让金位列前三甲，杭州以 91.47 亿元的成绩紧追其后，而其他地市的土地出让金与之相比呈现出明显的落差。 ◼ 3 月城投拿地占比同比提升。2024 年 3 月城投拿地金额为 470.68 亿元，与去年同期相比，下降了 6.95%；城投的参与度呈现上升趋势，其拿地金额占总土地出让金的比例为26.02%，同比增长 4.98pct。分省而言，重庆、天津、福建、北京、安徽、江苏 6 个省份城投拿地占比超过 30%，其中福建城投拿地金额为 86.42 亿元，占比达 46.97%，同比去年增长了 18.63pct，整体表现显著。分地市而言，咸阳市城投拿地占比达到 100%，相较于去年 3 月，淮南、太原、咸阳、合肥等 15 个地市城投拿地占比增幅显著，涨幅超过 50pct。 ◼ 国企拿地金额、占比均明显提升。从 2023 年开始到 2024 年 3 月，国企拿地金额和占比在不同月份有所波动，但整体呈现增长趋势；3 月，国企拿地金额达到 1,157.54 亿元，相较于去年 3 月增长了 6.57%；国企拿地占比为 63.98%，增长了 18.81pct。分省份看，上海、福建国企拿地占比分别为 96.75%和 91.56%，四川、重庆、江苏等 8 个省份占比超 60%。天津、四川占比同比增长显著，分别为 46.03pct 和 43.57pct。 ◼ 细看省份：浙江：宁波土地出让金破百亿，土地整体下滑严重。3 月全省土地出让金为332.59亿元，宁波、杭州土地出让金分别为119.99亿元和91.47亿元，总占比达63.58%；全省土地下滑 31.19%，多数地市同比下滑严重，仅金华、宁波、舟山实现正增长。城投拿地占比为 26.28%，各地市分化明显。金华城投拿地占比居前，超过 50%；对比去年同期，省内各地市表现分化明显，舟山、嘉兴同比增长超 30pct，而衢州跌幅超过 50pct。 ◼ 重庆：土地出让金翻倍，涪陵区为主要增长点。3 月全市土地出让金为 58.90 亿元，其中涪陵区占比 44.76%；全省土地出让金翻倍，增长点主要来自涪陵区，土地出让金同比增加了 26.21 亿元，南川、渝北区同比分别增加 3.69 亿元和 5.75 亿元。国企拿地占比 78.88%，同比增加 1.78pct。巴南、涪陵、九龙坡、南岸、南川等 11 个区县国企拿地占比超过全市平均水平 78.88%，相较于去年 3 月，巴南、涪陵、梁平、南川等地呈现不同程度的增长，但璧山、铜梁和渝北国企拿地占比同比降低。 ◼ 风险提示：城投口径判断有误；土地明细数据来源于中指，可能存在数据更新不及时及提取失误等风险。 3 月土地市场有哪些变化？ 证券研究报告/固定收益点评 2024 年 4 月 21 日 [Table_Industry] 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 固定收益点评 内容目录 一、3 月土地出让金下滑 25% ............................................................................. - 4 - 1、工业、住宅用地显著下滑，一二线城市占比上升 .................................. - 4 - 2、土地成交均价同比提升明显 ................................................................... - 5 - 3、浙江土地出让金领跑，宁波市、西安市和福州市位列前三甲 ................ - 6 - 4、城投拿地占比同比提升，直辖市表现分化 ............................................. - 7 - 5、3 月国企拿地金额、占比提升明显 ......................................................... - 8 - 二、典型省份的新变化 ...................................................................................... - 10 - 1、浙江：土地整体下滑严重，城投拿地各地市分化明显 ......................... - 10 - 2、重庆：出让金翻倍，涪陵区为主要增长点 ........................................... - 11 - 3、陕西：出让金下滑，多地市国企拿地占比上升 ..............