房地产行业：融资难度再升级，房企何去何从

请参阅最后一页的重要声明 证券研究报告·行业动态 融资难度再升级 房企何去何从 房企资金端整体延续放缓态势。1-6 月房地产开发企业到位资金84,966 亿元，同比+7.2pct，增速较 1-5 月-0.4pct，到位资金增速小幅下滑。其中，1-6 月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比+8.4pct、+4.7pct、+9.0pct、+11.1pct，增速较1-5 月分别+2.9pct、+0.6pct、-2.3pct、+0.3pct。一方面，银保监会对违规资金流入房地产市场的监管升级，交易所市场和银行间市场暂缓部分房企的融资计划，郭树清警示高杠杆过度融资等问题，房企融资渠道条条收紧；另一方面，销售降温，定金及预收款增速下滑，销售回款缓慢。 6 月房企股权再融资低迷，密集转让旗下地产项目股权。2016 年“930”新政出台之后，房地产股权融资收到严格把控，上市房企过去几年的再融资窗口正在关闭，再融资规模明显回落。2019 年上半年，仅大悦城成功实施定增，募集金额 144.5 亿元，为缓解资金压力，多家房企密集转让旗下房地产项目股权。 6 月融资环境持续收紧，债券发行规模不断萎缩。5 月 17 日，银保监会出台 23 号文，释放房地产信托业务降温的信号；5 月 31日，央行与证监会将暂停部分房企的债券及 ABS 融资通道；6 月13 日，银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上直指目前房地产市场、房地产金融存在居民高杠杆与房地产过度融资的风险与问题；6 月，融资收紧范围逐渐扩大，交易商协会通过窗口指导，暂缓部分地产商银行间市场的发债融资计划，避免过度融资；7 月12 日，国家发改委发布通知，要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，融资用途受限。近期，地产融资调控不断升级，政策进一步收紧，预计着下半年土地市场或将降温。从发行总额来看，2019 年上半年，房企融资总额为 6113 亿元，同比增长 36%，其中，境内发债 3592 亿元，同比增长 35%，占比 59%；境外发债 2521 亿元，占比由 2018 年下半年的 27%大幅攀升至 41%。 6 月房地产信托仍为发行主力，监管升级，业务降温势在必行。6 月信托成立数量为 410 个，募集资金 928 亿元，环比提升 49.5%，占所有产品发行总额的 48%，占据半壁江山，在融资政策持续收紧情况下，房地产信托回暖明显，平均收益率为 8.29%，平均期限为 1.52 年。从监管形势来看，银保监会日前发布 23 号文，重申严格信托监管，规范房地产信托业务； 7 月 6 日，银保监会约谈部分信托公司，加强房地产信托领域风险防控，今后会将对信托公司的警示提醒指导作为一项常态化工作。 融资成本上行，龙头企业优势依然显著。房企融资出现回暖，但融资成本普遍回升，主流房企融资成本可控上行。龙头房企凭借规模优势和稳健的经营风格，优势依然显著。 维持 买入 江宇辉 jiangyuhui@csc.com.cn 18621759430 执业证书编号：S1440517120002 发布日期： 2019 年 07 月 16 日 市场表现 相关研究报告 -33%-23%-13%-3%7%2018/5/152018/6/152018/7/152018/8/152018/9/152018/10/152018/11/152018/12/152019/1/152019/2/152019/3/152019/4/15房地产开发沪深300房地产 1 房地产 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 房地产企业融资概述 1-6 月房地产开发企业到位资金 84,966 亿元，同比+7.2pct，增速较 1-5 月-0.4pct，到位资金增速小幅下滑。6 月到位资金 18,277 亿元，同比+5.7pct，单月增速较 5 月+2.7pct，略有回升。 其中，1-6 月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比+8.4pct、+4.7pct、+9.0pct、+11.1pct，增速较 1-5 月分别+2.9pct、+0.6pct、-2.3pct、+0.3pct。6 月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比+22.8pct、+6.4pct、+1.1pct、+12.3pct，增速较 5 月分别+7.2pct、+6.2pct、+0.9pct、+6.7pct。 从资金来源结构上看，1-6 月国内贷款累计占比不断下滑，由 1-2 月的 20.3%降至 15.7%，自筹资金和定金及预收款累计占比稳步提升，分别由 1-2 月的 29.7%、30.1%升至 31.5%、33.5%，维持高位。 房企资金端整体延续放缓态势，一方面，银保监会对违规资金流入房地产市场的监管升级，交易所市场和银行间市场暂缓部分房企的融资计划，郭树清警示高杠杆过度融资等问题，房企融资渠道条条收紧；另一方面，销售降温，定金及预收款增速下滑，销售回款缓慢。 图表 1：房地产开发企业到位资金统计 图表 2：房地产开发企业资金来源结构 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 图表 3：房地产开发企业到位资金中国内贷款统计 图表 4：房地产开发企业到位资金中自筹资金统计 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 0246810121402000040000600008000010000012000014000016000018000017-0217-0417-0617-0817-1017-1218-0218-0418-0618-0818-1018-1219-0219-0419-06房地产开发资金来源累计值累计同比（%）0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%17-0217-0417-0617-0817-1017-1218-0218-0418-0618-0818-1018-1219-0219-0419-06国内贷款利用外资自筹资金定金及预收款个人按揭贷款-10-5051015202505000100001500020000250003000017-0217-0417-0617-0817-1017-1218-0218-0418-0618-0818-1018-1219-0219-0419-06国内贷款累计同比-20-15-10-5051015010000200003000040000500006000017-0217-0417-0617-0817-1017-1218-0218-0418-0618-0818-1018-1219-0219-0419-06自筹资金累计同比 2 房地产 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 图表 5：房地产开发企业到位资金中定金及预收款统计 图表 6：房地产开发企业到位资金中个人按揭贷款统计 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 房地产股权融资 2016 年“930”新政出台之后，房地产股权融资收到严格把控，上市房企过去几年的再融资窗口正在关闭，再融资规模明显回落。2016 年股权融资规模降至