房地产行业：销售投资平稳回落，融资分化凸显龙头优势

请参阅最后一页的重要声明 证券研究报告·行业深度研究 销售投资平稳回落，融资分化凸显龙头优势土地端：成交保持收缩，溢价率回落 1-6 月房企累计土地购置面积同比下降 27.5%，跌幅减少 5.7pct，土地累计成交价款同比下滑 27.6%，跌幅减少 8.0pct。1-6 月全国土地购置面积 27.5%的降幅与百城土地成交建面 12.13%的降幅存在较大差距，意味着其余广大的三四线城市土地成交面积下滑更为严重，主要还是由于棚改货币化减弱后，普通三四线城市的机会较前期减少。宅地成交溢价率方面，百城土地溢价率在继上月首次迎来回落后本月继续有所下降。 开工、施工端：开工回落趋势不变，施工平稳增长 1-6 月房屋新开工面积同比增长 10.10%，增速较上月降低 0.4pct。6 月新开工面积增速波动较大，从趋势来看与销售保持一致，原因在于在资金收紧情况下，目前房企往往采用以销定产的策略，我们预计下半年销售仍将保持平稳回落，叠加 1-6 月份土地购置增速负增长，新开工累计增速预计将会持续收敛。施工方面，我们预计施工面积仍将保持平稳增长，预售房屋交付竣工的硬性约束，将有效抵消新开工增速下降带来的负向拖动作用。 投资端：继续高位回落 1-6 月全国房地产开发投资同比增长 10.9%，增幅较 1-5 月缩小0.3pct，6 月单月投资增速较 5 月有所回落，我们认为随着棚改力度逐步趋弱以及去年下半年土地市场转冷，土地购置费面临下滑压力所致。展望下半年，尽管短期内流动性存在压力，但今年整体流动性较去年宽松，一定程度上保障了施工强度。全年来看，施工支撑投资，投资不会太差且更具质量。 销售端：平稳回落趋势不变 1-6 月商品房销售面积同比下降 1.8%，下滑 0.2pct；销售金额为同比增长 5.6%，增速收窄 0.5pct。6 月单月市场销售金额和面积增速同比反弹，主要由于去年低基数所致，与我们跟踪的重点47 城数据成交金额走势相吻合。总体而言，我们继续维持此前销售逐步筑底的判断，考虑到三季度高基数的压力之下，市场销售增速下行趋势不变。 资金端：回款端为销售映射，贷款、自筹仍保持提升 1-6 月房地产开发企业到位资金同比+7.2%，较 1-5 月下降 0.4pct，资金面小幅趋紧，单月来看，单月出现小幅回升，到位资金增速出现上涨，主要是由于自筹资金、以及销售回款端的定金及预收款和个人按揭贷款增加所致。居民端经历连续 6 个月下降之后首次环比上升，未来趋势仍需观察。 维持 买入江宇辉 jiangyuhui@csc.com.cn 18621759430 执业证书编号：S1440517120002 研究助理：高庆勇 gaoqingyong@csc.com.cn 021-68821600 发布日期： 2019 年 07 月 17 日 市场表现 相关研究报告 -29%-19%-9%1%11%21%2018/6/142018/7/142018/8/142018/9/142018/10/142018/11/142018/12/142019/1/142019/2/142019/3/142019/4/142019/5/14房地产开发沪深300房地产 21609345/36139/20190717 16:28 行业深度研究报告 房地产 请参阅最后一页的重要声明 图表目录 图表 1： 单月土地购置面积（万平） .................................................................................................................. 1 图表 2： 土地购置面积累计同比 .......................................................................................................................... 1 图表 3： 土地成交价款单月同比及累计同比 ...................................................................................................... 1 图表 4： 土地购置费用单月同比及累计同比 ...................................................................................................... 1 图表 5： 百城住宅用地成交面积及同比 .............................................................................................................. 2 图表 6： 百城土地成交结构 .................................................................................................................................. 2 图表 7： 百城住宅用地供应面积及同比 .............................................................................................................. 2 图表 8： 百城土地供需比 ...................................................................................................................................... 2 图表 9： 百城土地成交楼面均价（元/平方米） ................................................................................................. 2 图表 10： 百城土地成交溢价率（%） ................................................................................................................. 2 图表 11： 住宅单月新开工面积（万平） ............................................................................................................. 3 图表 12： 办公楼、商业营业用房新开工面积累计同比（%） ......................................................................... 3 图表 13： 单月销售面积增