房地产行业1~5月统计局数据深度点评：投资销售双双回落

请参阅最后一页的重要声明 证券研究报告·行业深度研究 投资销售双双回落——1-5 月统计局数据深度点评 土地端：成交保持收缩，溢价率回落 1-5 月土地购置面积同比-33.2%，跌幅减少 0.6pct，土地成交价款同比-35.6%，跌幅扩大 2.1pct。 1-5 月全国土地购置面积的降幅与百城土地成交建面-5.7%的降幅存在较大差距，意味着其余广大的三四线城市土地成交面积下滑更为严重，主要还是由于棚改货币化减弱后，普通三四线城市的机会较前期减少，房企纷纷重新聚焦二线和强三线城市，普通三四线城市拿地明显减少。而百城土地供需比仍处于 1 以上，说明供应并未缺席，到位资金的下滑加之前期土地市场过热导致高性价比地块减少，百城土地成交趋降的态势将可能在之后几个月份延续。 开工端：单月高基数下略有回落 1-5 月房屋新开工面积同比+10.5%，增速较上月降低 2.6pct。5 月房屋新开工面积增速出现回落，由 4 月的 15.5%降至 4%，下降11.5pct，主要原因还是在于去年基数较高，另一方面在于 5 月份市场销售下行，去化率有所下降所致。展望下半年，我们认为在当前去化率调整，房企融资边际收紧的情况下，短期内新开工有所波动，但从全年来看，行业流动性层面依然相对宽松，一二线城市去化率保持高位，房企开工推货意愿依旧强烈，新开工预计回落幅度不会太大。 投资端：高位回落 1-5 月房地产开发投资同比+11.2%，增幅缩小 0.6pct。5 月单月投资增速有所回落，我们认为主要是由于随着棚改力度逐步趋弱，土地购置费也面临下降所致。展望下半年，尽管短期内流动性存在压力，但今年整体流动性较去年宽松，一定程度上保障了施工强度。全年来看，施工支撑投资，投资不会太差且更具质量。 销售端：如期重归回落 1-5 月商品房销售面积同比-1.6%，下滑 1.3pct，商品房销售金额同比+6.1%，增速收窄 2.0pct。5 月市场销售回落基本符合我们预期，在三四线销售动能不足之下，我们跟踪的重点 40 城数据与市场整体的成交走势将变得更加吻合，而该数据在 5 月同比+14.5%，增速较 4 月-19.4pct，出现明显下滑。总体而言，我们继续维持此前销售逐步筑底的判断，考虑到三季度高基数的压力之下，市场销售增速将继续下行。 资金端：销售回款端资金减速，国内贷款保持提升 1-5 月房地产开发企业到位资金同比+7.6%，下滑 1.3pct，资金面小幅趋紧。到位资金增速出现小幅下滑，主要是由于自筹资金、以及销售回款端的定金及预收款和个人按揭贷款下滑所致。整体来看，销售回款端、债券及股权融资端出现一定程度资金来源减速，但银行贷款和非银贷款端仍有一定支撑。 维持 买入 江宇辉 jiangyuhui@csc.com.cn 18621759430 执业证书编号：S1440517120002 研究助理：尹欢科 yinhuanke@csc.com.cn 18616396058 发布日期： 2019 年 06 月 17 日 市场表现 相关研究报告 -29%-19%-9%1%11%21%2018/6/142018/7/142018/8/142018/9/142018/10/142018/11/142018/12/142019/1/142019/2/142019/3/142019/4/142019/5/14房地产开发沪深300房地产 行业深度研究报告 房地产 请参阅最后一页的重要声明 目录 开发投资端数据详解 ............................................................................................................................................... 1 土地端：成交保持收缩，溢价率回落 ........................................................................................................... 1 土地成交保持收缩，百城数据好于全国 ............................................................................................... 1 溢价率有所回落，流拍率持续改善 ....................................................................................................... 2 开工端：单月高基数下略有回落 ................................................................................................................... 3 投资端：高位回落 ........................................................................................................................................... 4 市场供需及资金端数据详解 ................................................................................................................................... 7 销售端：如期重归回落 ................................................................................................................................... 7 供给端：一线缩量，二线放量但仍不足 ....................................................................................................... 8 库存端：一线回落，二线抬升 ....................................................................................................................... 9 资金端：销售回款端资金减速，国内贷款保持提升.................................................................................. 10 政策端解读 .........................................................