房地产行业第 14周周报（3：月30日-4月5日）本周新房成交环比转负、同比降幅持续收窄；多地阶段性取消首套房贷利率下限

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2024 年 4 月 9 日 强于大市 相关研究报告 《房地产 2024 年 1-2 月统计局数据点评：销售新开工降幅显著扩大，竣工增速如期下滑》（2024/03/22） 《房地产行业 2024 年 2 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城房价下行压力仍然较大，二手房房价下跌趋势放缓》（2024/03/16） 《淡季楼市地市成交低迷；房企现金流形势紧迫—房地产行业 2024 年 2 月月报》（2024/3/16） 《房贷成本有望进一步下行；标本兼治化解房地产风险仍是重点工作—2024 年政府工作报告点评》（2024/03/06） 《70 城房价持续面临下行压力，但各能级城市房价环比跌幅有所收窄——房地产行业 2024 年 1 月 70 个大中城市房价数据点评》（2024/02/27） 《楼市成交仍然低迷；“项目白名单”与核心城市限购优化政策加速落地—房地产行业 2024 年 1 月月报》（2024/02/20） 《关于广州限购政策及相关部门对房地产政策优化的点评：广州限购优化带来增量购买力；近期各部门对房地产供需两端均作出积极表态和政策支持，有助提升市场信心》（2024/01/29） 《热点城市追踪系列之哈尔滨——冰雪主题爆火背后的楼市真相》（2024/01/24） 《房地产行业 2023 年 12 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城房价持续下行，二手房压力大于新房》（2024/01/18） 《房地产行业 2023 年 12 月统计局数据点评：行业销售额回落至 2016 年；预计 2024 年销售与投资仍将低位运行》（2024/01/18） 《广州房票安置制度点评：广州发放一线城市首批房票，缓解政府集中支付压力的同时助力去库存》（2024/01/11） 《关于深圳城中村改造新政意见稿的点评：深圳城中村改造提速推进，新政意见稿最大变化在于向一二级分离倾斜》（2024/01/07） 《房地产行业 2024年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 14 周周报（3月 30 日-4 月 5 日） 本周新房成交环比转负、同比降幅持续收窄；多地阶段性取消首套房贷利率下限 新房成交面积环比由正转负，同比降幅收窄；二手房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大；土地市场环比量价齐升，溢价率环比上升。 核心观点  新房成交面积环比由正转负，同比降幅收窄。新房成交面积为 235.0 万平方米，环比下降 43.1%，环比较上周下降了 84.6 个百分点，同比下降 34.4%，同比降幅较上周缩小了 6.8 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-27.6%、-50.3%、-40.9%，同比增速分别为-12.6%、-43.3%、-35.8%。一、三四线城市同比降幅较上周分别缩小了 28.9、9.7 个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大了 4.6 个百分点。  二手房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大。18 个城市成交面积为 128.9 万平方米，环比下降 38.5%，环比较上周下降了 41.4 个百分点，同比下降 28.9%，同比降幅较上周扩大了 1.5 个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为-39.7%、-37.5%、-40.6%，同比增速分别为-16.8%、-33.5%、-34.2%。一、三线城市同比降幅较上周分别缩小了 15.8、1.2 个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大了 13.2 个百分点。  新房库存面积同环比下降，去化周期同比上升，环比下降。12 个城市新房库存面积为9727 万平方米，环比增速为-0.7%，同比增速为-2.9%。去化周期为 23.9 个月，环比下降 0.7 个月，同比提升 10.3 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为23.8、21.6、71.5 个月，环比分别下降 0.7、0.6、2.0 个月，同比分别提升 7.9、11.2、44.5 个月。  土地市场环比量价齐升，溢价率环比上升。百城成交土地规划建筑面积为 2058.2 万平方米，环比上升 147.7%，同比下跌 60.8%；成交土地总价为 563.9 亿元，环比上升418.8%，同比下跌 40.7%；楼面均价为 2740 元/平，环比上升 109.4%，同比上涨 51.2%；土地溢价率为 2.3%，环比提升 1.2 个百分点，同比下降 1.1 个百分点。  本周房企国内债券发行规模同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为 80.4 亿元，同比下降 44.8%（前值：30.1%）。总偿还量为 77.6 亿元，同比上升 27.7%（前值：-2.4%）；净融资额为 2.8 亿元。  板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-1.5%，较上周上升 0.3pct，房地产行业相对收益为-2.3%，较上周下降 0.8pct。房地产板块 PE 为 11.19X，较上周上升 0.05X。北上资金对基础化工、公用事业、钢铁等加仓金额较大，分别为 12.46、7.58、6.86 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.04%（上周为-0.65%），净卖出 1.90 亿元（上周净卖出0.90 亿元）。 政策  据我们不完全统计，福州、济宁、青岛、烟台、南昌、赣州、九江、新余、潮州、汕尾等多个城市自 4 月起阶段性取消首套房商贷利率下限；本周武汉提高公积金贷款额度；青岛、潍坊等城市宣布在城市更新、城中村改造中推行“房票”模式；此外海南琼中边际放松限购，包括对于降低非户籍家庭购房限制，及不再对酒店式公寓进行限购；另有黔南州、宿州、盐城、潍坊优化公积金政策。  据住建部，截至 4 月 3 日，全国 31 个省份均已建立省级房地产融资协调机制，所有地级及以上城市（不含直辖市）已建立城市房地产融资协调机制，分批提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”并推送给商业银行。截至 3 月 31 日，各地推送的“白名单”项目中，有 1979 个项目共获得银行授信 4690.3 亿元，1247 个项目已获得贷款发放 1554.1 亿元。 投资建议  面对市场持续承压的态势，各地因城施策进一步放松需求端政策，也是对此前国常会优化房地产政策导向的落实，或对二季度市场的企稳有一定积极效果；供给端，房地产融资协调机制取得积极进展，实际落地金额已经超过 1500 亿元，项目建设推进也有利于提振市场信心。我们认为，今年核心主线仍然聚焦在流动性风险的缓释上。在行业面临较大资金缺口压力之下，能够安全度过瓶颈期、以及受益于政策支持而摆脱困境的房企成为今年重点关注标的。从长期主线来看，建议关注底部反转的行情机会。  现阶段