房地产行业跟踪周报：新房二手房成交环比下降，多地推行房产“以旧换新”政策

证券研究报告·行业跟踪周报·房地产 东吴证券研究所 1 / 18 请务必阅读正文之后的免责声明部分 房地产行业跟踪周报 新房二手房成交环比下降，多地推行房产“以旧换新”政策 2024 年 04 月 09 日 证券分析师 房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 证券分析师 肖畅 执业证书：S0600523020003 xiaoc@dwzq.com.cn 证券分析师 白学松 执业证书：S0600523050001 baixs@dwzq.com.cn 行业走势 相关研究 《新房二手房成交环比持续增长，北京放松离异购房政策》 2024-04-01 《新房二手房成交环比持续增长，杭州全域放开二手房限购》 2024-03-19 增持（维持） [Table_Tag] [Table_Summary] 投资要点 ◼ 上周（2024.4.1-2024.4.7，下同）：上周房地产板块（中信）涨跌幅-2.1%，同期沪深 300、万得全 A 指数涨跌幅分别为+1.9%、+3.1%，超额收益分别为-3.95%、-5.23%。29 个中信行业板块中房地产位列第 29。 ◼ 房地产基本面与高频数据： （1）新房市场：上周 38 城新房成交面积 207.5 万方，环比-43.8%，同比-32.5%。2024 年 4 月 1 日至 4 月 5 日累计成交 109.0 万方，同比-44.4%。今年截至 4 月 5 日累计成交 2744.9 万方，同比-44.5%。 （2）二手房市场：上周 17 城二手房成交面积 117.6 万方，环比-38.1%，同比-30.8%。2024 年 4 月 1 日至 4 月 5 日累计成交 99.6 万方，同比+14.1%。今年截至 4 月 5 日累计成交 1844.6 万方，同比-20.0%。 （3）库存及去化：上周 14 城新房累计库存 9576.7 万方，环比-1.5%，同比+1.5%；14 城新房去化周期为 21.4 个月，环比变动-0.2 个月，同比变动+6.7 个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为 17.2 个月、13.0 个月、20.6 个月、54.3 个月，环比分别变动+0.0 个月、-0.3 个月、-1.3 个月、-1.0 个月。 （4）土地市场：2024 年 4 月 1 日-2024 年 4 月 7 日百城土地成交建筑面积 521.2 万方，环比-85.8%，同比-74.6%；成交楼面价 1084 元/平，环比-30.0%、同比-3.3%；土地溢价率+10.4%，环比+3.7pct，同比+2.4pct。截至 4 月 7 日，2024 年累计成交土地建筑面积为 28766.1 万方，同比-12.6%。 ◼ 重点数据与政策：中央层面：央行货币政策委员会第一季度例会表示加大对“市场+保障”的住房供应体系的金融支持力度；住建部发布“白名单”相关贷款金额。地方层面：河北、湖南、秦皇岛多地调整公积金政策；青岛发布多项楼市新政；哈尔滨房地产“白名单”落地；福州、潮州、汕尾等多地取消首套房贷利率下限；常熟、义务等多地发布购房补贴政策；郑州、南京等多地推行二手房以旧换新政策；青岛、义乌、潍坊等地发布“房票”相关政策。 ◼ 周观点：4 月第 1 周新房二手房成交面积受清明假期影响环比下跌，同比由于高基数原因均保持较大降幅。上周多地放松房地产政策，政策内容以购房补贴及房产“以旧换新”为主。3 月小阳春虽有季节性复苏，但成色稍显不足。期待 4、5 月更多核心城市的地产政策逐步打开，进一步提振市场需求和信心。同时需要关注“白名单”项目信贷支持的推进力度。推荐 1）当前估值较低、可能受到市值管理考核要求的央企，未来预计将通过增持、回购、提高分红比例等手段传递信心，稳定预期。推荐：保利发展、招商蛇口、越秀地产，建议关注：华润置地、中国海外发展。2）拥有充沛优质持有型物业资产、现金流有望边际改善的房企。推荐：万科 A、新城控股，建议关注：龙湖集团。3）城中村改造受益标的：珠江股份、城建发展；4）物业公司：华润万象生活、保利物业、绿城服务、越秀服务；5）代建及中介公司：绿城管理控股、贝壳。 ◼ 风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期。 -36%-32%-28%-24%-20%-16%-12%-8%-4%0%2023/4/102023/8/92023/12/82024/4/7房地产沪深300 请务必阅读正文之后的免责声明部分 行业跟踪周报 东吴证券研究所 2 / 18 内容目录 1. 板块观点 .............................................................................................................................................. 4 2. 房地产基本面与高频数据 .................................................................................................................. 6 2.1. 房产市场情况 ............................................................................................................................. 6 2.2. 土地市场情况 ........................................................................................................................... 10 2.3. 房地产行业融资情况 ............................................................................................................... 11 3. 行情回顾 ............................................................................................................................................ 13 4. 行业政策跟踪 .................................................................................................................................... 15 5. 投资建议 ..............................................