房地产行业第13周周报：本周新房成交环比持续改善、同比降幅收窄；北京离婚限购政策松绑

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2024 年 4 月 3 日 强于大市 相关研究报告 《房地产 2024 年 1-2 月统计局数据点评：销售新开工降幅显著扩大，竣工增速如期下滑》（2024/03/22） 《房地产行业 2024 年 2 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城房价下行压力仍然较大，二手房房价下跌趋势放缓》（2024/03/16） 《淡季楼市地市成交低迷；房企现金流形势紧迫—房地产行业 2024 年 2 月月报》（2024/3/16） 《房贷成本有望进一步下行；标本兼治化解房地产风险仍是重点工作—2024 年政府工作报告点评》（2024/03/06） 《70 城房价持续面临下行压力，但各能级城市房价环比跌幅有所收窄——房地产行业 2024 年 1 月 70 个大中城市房价数据点评》（2024/02/27） 《楼市成交仍然低迷；“项目白名单”与核心城市限购优化政策加速落地—房地产行业 2024 年 1 月月报》（2024/02/20） 《关于广州限购政策及相关部门对房地产政策优化的点评：广州限购优化带来增量购买力；近期各部门对房地产供需两端均作出积极表态和政策支持，有助提升市场信心》（2024/01/29） 《热点城市追踪系列之哈尔滨——冰雪主题爆火背后的楼市真相》（2024/01/24） 《房地产行业 2023 年 12 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城房价持续下行，二手房压力大于新房》（2024/01/18） 《房地产行业 2023 年 12 月统计局数据点评：行业销售额回落至 2016 年；预计 2024 年销售与投资仍将低位运行》（2024/01/18） 《广州房票安置制度点评：广州发放一线城市首批房票，缓解政府集中支付压力的同时助力去库存》（2024/01/11） 《关于深圳城中村改造新政意见稿的点评：深圳城中村改造提速推进，新政意见稿最大变化在于向一二级分离倾斜》（2024/01/07） 《房地产行业 2024年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 13 周周报（3月 23 日-3 月 29 日） 本周新房成交环比持续改善、同比降幅收窄；北京离婚限购政策松绑 新房成交面积环比增幅扩大，同比降幅缩窄；二手房成交面积环比增幅缩窄，同比降幅扩大；土地市场环比量价均跌，溢价率环比下降。 核心观点  新房成交面积环比增幅扩大，同比降幅缩窄。新房成交面积为 411.7 万平方米，环比上涨41.1%，环比较上周上涨了 8.0 个百分点，同比下降 41.1%，同比降幅较上周缩小了 7.6 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 59.7%、44.3%、25.5%，同比增速分别为-41.5%、-38.7%、-46.3%。一、二线城市同比降幅较上周分别缩小了 12.2、9.5个百分点，三四线城市同比降幅较上周扩大了 0.1 个百分点。  二手房成交面积环比增幅缩窄，同比降幅扩大。18 个城市成交面积为 209.7 万平方米，环比上涨 2.9%，环比涨幅较上周缩小了 9.2 个百分点，同比下降 27.4%，同比降幅较上周扩大了 0.6 个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为 7.0%、4.2%、-4.3%，同比增速分别为-32.6%、-20.3%、-35.4%。一、三线城市同比降幅较上周分别扩大了 13.3、0.8个百分点，二线城市同比降幅较上周缩小了 8.2 个百分点。  新房库存面积与去化周期环比均下滑。12个城市新房库存面积为9908万平方米，环比增速为-1.0%，同比增速为-2.8%。去化周期为24.6 个月，环比下降 2.1 个月，同比提升 11.3 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为24.5、22.2、73.5 个月，一、二、三四线城市环比分别下降 1.2、3.2、5.0 个月，一、二、三四线城市同比分别提 9.0、12.0、46.4 个月。  土地市场环比量价均跌，溢价率环比下降。百城成交土地规划建筑面积为 824.0 万平方米，环比下跌 43.7%，同比下跌 76.5%；成交土地总价为 108.2 亿元，环比下跌 67.5%，同比下跌 75.3%；成交土地楼面均价为 1313 元/平，环比下跌 42.4%，同比上涨 4.8%；百城成交土地溢价率为 1.1%，环比下降 0.8%，同比下跌 1.1%。  本周房企国内债券发行规模同环比均上升。房地产行业国内债券总发行量为 276.0 亿元，同比上升 32.4%（前值：-39.3%）。总偿还量为 264.0 亿元，同比下降 2.4%（前值：-3.2%）；净融资额为 12.0 亿元。  板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-1.7%，较上周下降 0.4pct，房地产行业相对收益为-1.5%，较上周下降 0.9pct。房地产板块 PE 为 11.14X，较上周上升 0.87X。北上资金对银行、食品饮料、汽车等加仓金额较大，分别为 30.57、16.61、8.34 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.65%（上周为-0.67%），净卖出 0.90 亿元（上周净卖出 2.36 亿元）。  3 月百强房企销售同比降幅虽然收窄，但整体房企销售仍然低迷。从克而瑞公布的百强房企销售数据来看，3 月百强房企全口径销售金额同比下降 47.2%，同比降幅较 2 月收窄了14.6 个百分点；1-3 月百强房企全口径销售金额累计同比下降 49.1%。 政策  本周，多个城市需求端政策持续调整，政策优化力度有明显加大趋势，对于满足刚需及改善性需求的政策力度均加大。1）深圳取消“7090”政策，继 3 月 15 日上海于第二轮土拍中松绑“7090”政策后，3 月 26 日深圳发布关于停止执行《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》。我们认为，一线城市松绑 7090 政策，意味着未来或将有更多大户型新房产品进入市场，以更好地适应当下改善性住房需求。2）3 月 27 日北京废止离异 3 年内不得京内购房政策。3）哈尔滨、常熟、日照发布购房补贴新政。哈尔滨以购房款直接补贴为主，针对人才给予 3-10 万元购房款补贴、针对非本地户口购买新房提供房款 2-3%的补贴、针对“卖旧买新”的需求给予 100 元/平的补贴。常熟以契税补贴为主，仅针对人才有购房款补贴，针对 144 平以下首套住房，补贴契税缴纳标准的 50%；对人才群体给予购房价 1%的补贴；改善型购房者享受限时“卖旧买新”购房契税补贴，在不同时间段购置新房的，由先到后，给予契税缴纳份额 100%、80%、50%三档补贴。新政的实施有助于缓解市民购房压力，提高购