园区开发稳健发展，产业投资规模扩大

请务必阅读正文后的重要声明部分 [Table_StockInfo] 2024 年 03 月 31 日 证 券研究报告• 2023 年 年报点评 持有 （ 维持） 当前价： 19.84 元 张江高科（600895） 房 地产 目标价： ——元（6 个月） 园区开发稳健发展，产业投资规模扩大 投资要点 西 南证券研究发展中心 [Table_Author] 分析师：池天惠 执业证号：S1250522100001 电话：13003109597 邮箱：cth@swsc.com.cn 分析师：刘洋 执业证号：S1250523070005 电话：18019200867 邮箱：ly21@swsc.com.cn [Table_QuotePic] 相 对指数表现 数据来源：聚源数据 基 础数据 [Table_BaseData] 总股本(亿股) 15.49 流通 A 股(亿股) 15.49 52 周内股价区间(元) 13.26-27.05 总市值(亿元) 307.26 总资产(亿元) 510.05 每股净资产(元) 8.03 相 关研究 [Table_Report] 1. 张江高科（600895）：园区开发稳健发展，产业投资未来可期 (2023-04-20) [Table_Summary]  营收净利双增长，融资成本优势显著。2023年公司实现营收 20.3亿元，同比增长 6.2%；实现归母净利润 9.5亿元，同比增长 15.3%；总资产 510.1亿元，同比增长 19.4%；加权平均净资产收益率为 7.9%，同比增加 0.6pp。2023年公司平均融资成本为 3.15%，同比减少 0.15pp，融资成本优势显著。  园区开发业务稳健发展，产业载体建设加速。2023年园区开发业务总收入 20.0亿元，占公司总营收的 98.8%；其中，房地产开发和房产租赁分别占总营收的47.2%、51.7%。2023年公司实现销售面积 3.1万平方米，销售金额 9.6亿元，实现租赁收入 10.5亿元。公司持续推进张江城市副中心、特色产业园、金色中环发展带、张江西北区城市更新等产业载体开发建设。2023年主要开发建设项目 19个，其中竣工 2个，续建 16个，新建 1个，总建筑面积 324万平方米；已完工项目 2个，总完工面积约 32 万平方米。  产业直投规模扩大，创业营助推创新孵化。截至 2023 年 12月末，公司累计直投项目 52个，投资金额 38.6亿元。年内已完成基金认缴 11.3亿元。2023年，公司投资企业发展迅速，蓝箭科技液氧甲烷火箭全球首次试飞成功；智己汽车LS7 和 LS6分别于 2023年 2月和 10月正式上市；南芯、慧智微、华勤科技、格兰康希年内完成上市。2023年，公司投资企业中新增科创板上市企业 3家、新增主板上市企业 1家。依托 895孵化器，公司打造了“创新基地+创业营+孵化基金”三位一体产业培育模式，全方位地服务科技产业初创企业。截至 2023年年末，895创新基地年内新增 58家创新企业，新租面积超 1.1万平方米。895创业营成功举办第十二、十三季，聚焦航空航天、信息安全，海选 108个项目，入营 56 个项目。  盈利预测与投资建议。预计公司 2024-2026 年归母净利润将保持 10.5%的复合增长率。考虑到公司园区开发稳健发展，产业投资持续孵化，维持“持有”评级。  风险提示：产业地产竞争加剧风险，资金回款或不及预期，投资收益波动风险等。 [Table_MainProfit] 指标/年度 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入（百万元） 2025.74 2299.86 2534.21 2743.77 增长率 6.24% 13.53% 10.19% 8.27% 归属母公司净利润（百万元） 947.90 1046.28 1165.05 1278.70 增长率 15.29% 10.38% 11.35% 9.75% 每股收益 EPS（元） 0.61 0.68 0.75 0.83 净资产收益率 ROE 5.87% 5.89% 6.41% 6.71% PE 32.4 29.4 26.4 24.0 PB 1.92 1.84 1.76 1.67 数据来源：Wind，西南证券 -30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%23/323/523/723/923/1124/124/3张江高科 沪深300 张 江高科（600895） 2023 年 年报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 1 盈利预测 关 键假设： 假设 1：受公司业务转型发展影响，公司开发业务波动较大，预计 2024-2026 年房地产开发业务增速分别为 6%/4%/3%。 假设 2：随着公司在建项目的释放，出租面积有望提高，房产出租情况有望好转，预计公司 2024-2026 年投资物业收入增速分别为 20%/15%/12%。 基于以上假设，我们预测公司 2024-2026 年分业务收入成本如下表： 表 1：营业收入及毛利率 单 位 ： 百 万 元 2023A 2024E 2025E 2026E 房地产开发 收入 956 1013 1054 1086 增速 -9.1% 6.0% 4.0% 3.0% 成本 347 385 400 412 毛利率 63.7% 62.0% 62.0% 62.0% 房产租赁 收入 1047 1256 1445 1618 增速 25.8% 20.0% 15.0% 12.0% 成本 501 603 694 777 毛利率 52.17% 52.0% 52.0% 52.0% 服务业务 收入 13 17 20 23 增速 333.3% 30.0% 20.0% 15.0% 成本 2 3 4 5 毛利率 82.4% 80.0% 80.0% 80.0% 其他 收入 11 13 15 17 增速 -45.0% 20.0% 15.0% 10.0% 成本 0 5 6 7 毛利率 100.0% 60.0% 60.0% 60.0% 合计 收入 2026 2300 2534 2744 增速 6.2% 13.5% 10.2% 8.3% 成本 850 997 1104 1201 毛利率 58.0% 56.7% 56.4% 56.2% 数据来源：Wind，西南证券 风险提示 产业地产竞争加剧风险、资金回款或不及预期，投资收益波动风险等。 张 江高科（600895） 2023 年 年报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 2 附表：财务预测与估值 [Table_ProfitDetail] 利润表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 现 金 流量表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入 2025.74 2299.86 2534.21 2743.77 净利润 940.65 982.73 1121.58 1233.02 营业成本 849.93 996.81 1104.14 1200.59 折旧与摊销 285.07 14.99