固定收益点评：开年以来土地市场表现如何？

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Title] 分析师：肖雨 执业证书编号：S0740520110001 电话： Email：xiaoyu@zts.com.cn 联系人：周冰倩 电话： Email：zhoubq@zts.com.cn 投资要点 ◼ 1-2 月土地出让金同比下滑。2024 年 1-2 月，全国土地出让面积为 20,587.33 万平米，同比下降 17.25%，土地出让金为 3,128.75 亿元，同比下降 3.05%，其中 1 月和 2 月土地出让金分别为 1790.80 亿元和 1337.96 亿元，同比分别为 27.28%和-26.49%。 ◼ 商办用地和工业用地下滑明显。2024 年 1-2 月，其他用地绝对体量不大，增速相对较高，为 5.40%，综合用地（含住宅）增速排名第二，同比为 2.26%，住宅用地出让速度基本与去年持平，商办用地和工业用地降幅则较为明显，尤其是工业用地，降幅为13.91%。 ◼ 一线城市出让金占比提升。1-2 月，一线、二线、三四线土地出让金占比分别为 20.07%、32.23%和 47.70%，其中一线城市占比同比提升 9.72pct，二线、三四线城市同比分别下降 2.43pct 和 7.29pct。 ◼ 1-2 月全国土地成交均价高于去年同期，溢价率略有抬升。1 月和 2 月，全国成交土地均价分别为 1464 元/㎡和 1611 元/㎡，同比分别提升 23%和 15%，平均溢价率分别为3.71%和 4.11%，其中 1 月溢价率同比增加 0.24pct，2 月溢价率和去年同期持平。 ◼ 一线城市成交均价同比提升，二线城市溢价率上行。1 月和 2 月，一线城市成交土地均价分别为 14772 元/㎡和 21647 元/㎡，同比分别提升 143%和 91%，平均溢价率分别为5.16%和 3.73%，2023 年 1 月适逢春节，土地成交均价和溢价率相对都不高，因此对比来看，2024 年 1 月的成交均价和溢价率较高。二线城市 1-2 月溢价率分别为 4.67%和 7.27%，同比分别增加 2.51pct 和 2.52pct。三线城市 1-2 月溢价率均下降，分别下降 1.63pct 和 1.38pct 至 2.67%和 2.08%。 ◼ 分省份看，浙江、北京土地出让金居前，超 400 亿元；北京、上海、福建、海南、天津土地上升幅度较大，超过 60%；江苏、湖南、山西、云南和贵州土地下滑幅度较大，跌幅超过 30%。分地市看，1-2 月，杭州、西安土地出让金居前，分别为 223.36 亿元和 150.47 亿元；多地市涨幅较高，济南、深圳、广州等 102 个地市土地出让金同比增长超过 100%；黄石、贵阳等 51 个地市土地出让金下滑幅度较大，同比下降超过 90%。 ◼ 1-2 月城投拿地占比同比提升。2024 年 1-2 月城投拿地金额共计 803.35 亿元，占比25.68%；1 月和 2 月城投拿地占比分别为 27.02%和 23.87%，同比增长 0.23pct 和9.95pct。分省而言，河北、江苏、广西、四川、江西、湖南、福建 7 个省份城投拿地占比超过 30%；相比于去年同期，广西、江西、福建、江苏等省份实现了大幅增长，但天津为首等 5 个省份城投拿地占比同比下降。分地市而言，广安市城投拿地占比达到100%，柳州、珠海、舟山等 13 个城市城投拿地占比超过 80%。相比于去年同期，广安、许昌、泉州等 16 个地市实现大幅增长，涨幅超过 50%。 ◼ 1-2 月国企拿地占比同比提升。2023 年以来，国企拿地占比 60.90%，其中年末为国企拿地高峰，2023 年 10-12 月国企拿地占比均在 68%以上。2024 年 1-2 月，国企拿地占比分别为 57.72%和 48.27%，同比分别增加 6.60pct 和 5.61pct。分省份看，天津和上海国企拿地占比分别为 89.33%和 73.31%，均增加 31pct，天津国企拿地企业主要为中海、保利、中铁建设集团有限公司等。江西国企拿地占比 62.73%，同比提升 21pct。重庆拿地占比 60.25%，同比下降 2pct。 ◼ 细看省份：浙江：土地出让金下滑 28%，省内土地出让以杭州为主。1-2 月全省土地出让金为 476.27 亿元，其中杭州市中占比 46.90%。全省土地下滑 27.91%，其中温州、台州、宁波土地下滑幅度超过全省水平，嘉兴和杭州下滑幅度均在 22%左右，丽水和舟山出让金同比上涨明显，但出让金绝对体量仍不大。城投拿地占比为 22.63%，同比略有下行。省内舟山、湖州、丽水、台州等城投拿地比例相对较高，超过 40%。 ◼ 陕西：土地出让金上升 50%，省内土地出让以西安为主。1-2 月全省土地出让金为 195.95亿元，其中西安市占比 76.79%。全省土地上升 50.41%，其中商洛和宝鸡土地上升幅度较大，分别增加 2.43 亿元和 16.78 亿元，安康和西安上升幅度较小，分别为 53.39%和 47.92%，汉中、铜川、渭南和榆林的土地下滑幅度较大，均在 90%左右。国企拿地占比 61.54%，同比提升 2pct。安康、西安、延安国企拿地占比超 60%，宝鸡、咸阳、榆林国企拿地占比在 10-30%之间。 ◼ 风险提示：城投口径判断有误；土地明细数据来源于中指，可能存在数据更新不及时及提取失误等风险。 开年以来土地市场表现如何？ 证券研究报告/固定收益点评 2024 年 3 月 25 日 [Table_Industry] 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 固定收益点评 内容目录 一、土地市场整体表现较弱，一线城市贡献明显 ................................................ - 4 - 1、商办、工业用地下滑明显 ....................................................................... - 4 - 2、土地成交均价高于去年同期 ................................................................... - 5 - 3、浙江、北京土地出让金居前，杭州市和西安市土地出让金破百亿 ......... - 6 - 4、1-2 月城投拿地占比同比提升 ................................................................. - 7 - 5、1-2 月国企拿地占比提升，天津重庆等 8 省份国企拿地占比超 60% ..... - 8 - 二、细看省份：浙江、重庆、陕西、湖南、安徽 .............................................. - 10 - 1、浙江：出让金下滑 28%，温州、台州、宁波等下滑明显..................... - 10 - 2、重庆：出让金下滑 23%，市内土地出让以沙坪坝区为主.......