宏观专题研究：“撤辣”后香港楼市的热度可持续、可复制吗？

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 宏观 “撤辣”后香港楼市的热度可持续、可复制吗？ 华泰研究 研究员 易峘 SAC No. S0570520100005 SFC No. AMH263 evayi@htsc.com +(852) 3658 6000 研究员 常慧丽，PhD SAC No. S0570520110002 SFC No. BJC906 changhuili@htsc.com +(86) 10 6321 1166 2024 年 3 月 18 日│中国内地 专题研究 2 月 28 日，香港政府宣布即日起撤销所有住宅物业需求管理措施、尤其是2010-16 年推出的抑制房价组合拳（俗称“辣招”）——所有住宅物业交易无须再缴付针对炒房客、非永久居民和二套住房的额外印花税（10-20%）、买家印花税（7.5%）和新住宅印花税（7.5%）。同日，香港金管局宣布下调自用住宅首付比例。“撤辣”后，香港楼市成交明显反弹。本文分析“撤辣”后香港购房需求的变化、及探讨香港楼市动能是否有持续性和可复制性。 1. “撤辣”短期效果立竿见影 “撤辣”后，香港购房相关政策基本放松至 2009 年的水平，短期楼市反应积极。3 月前 11 天，香港一手房成交量已超 1,800 宗，较年初至“撤辣”前的日均成交量增长 14 倍。抽样数据显示，“撤辣”后第二个周末二手房交易量亦跳升至逾三年新高。同时，代表住宅价格前瞻指标的中原经纪人住宅指数在“撤辣”后两周冲高约 23 个点至 62（>50 代表房价趋升），逼近一年高点。其中中小户型偏“刚需”的住宅，及地铁沿线和靠近深圳等内地（非香港永久）居民更为青睐的楼盘需求回升更为明显。 2. 香港楼市“撤辣”后的热度是否可持续？ 回溯香港房价和政策周期过去 40 年的历史，不难发现，地产政策呈明显的“顺周期性”。即房价上升周期往往伴随着数年的政策收紧周期，而政策往往在房价承压后开始数年的放松周期。地产政策连续的调整可能会在效果上成为房价周期转向的“最后一根稻草”，但两者并没确定的因果关系。 以 2010-16 年“辣招”推出后的地产周期走势推导，此次政策放松后楼市需求可能短期“放量”，尤其是本地居民的购房“刚需”及非永久（尤其内地）居民的置业需求。而此前每轮紧缩政策对楼市影响约维持 6-12 个月。 中长期看，香港房地产的吸引力最终取决于香港经济基本面走势及相对吸引力（即人口流入趋势）的变化。技术层面，如果港币名义有效汇率走弱、尤其是港币兑人民币汇率走弱，则香港资产的相对吸引力将明显上升。联系汇率制度下，香港主要通过本地物价及资产价格的变化来调节其相对竞争力、也可以理解为，本地物价和资产价格部分替代汇率成为了周期的“减震器”。而香港的通胀、房价、股市各项指标往往同向波动。 这一框架下，美联储降息虽然会同时带动香港房贷利率下降、房贷负担能力上升；但对楼市的最终影响，可能要观察美元在降息后的走势。如果美元在降息后不走弱，甚至反而走强，则香港房贷负担能力不一定上升。 3. “撤辣”对香港楼市的提振经验，是否可复制？ 诚然，香港有其独特的优势和竞争力（如租金回报率较高，多重优势吸引人口流入）。考虑香港的税制等优势带来的人口流动上的特殊性，且地产供给较为有限，香港楼市放松的经验可能可以在中国内地一线和准一线城市核心区复制。但无论如何，限购限贷政策放松有助于地产合理需求的释放。鉴于中国内地核心区交易金额占比较大，示范效应较强，其房价上涨预期回升对稳交易额、稳信贷周期、稳信心也有积极影响。 中长期，地产需求最终取决于经济基本面和与之相关的收入预期的变化。 风险提示：香港经济基本面超预期走弱，联储降息继续延迟。 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 宏观研究 正文目录 一、香港楼市调控历史 ................................................................................................................................................. 3 二、“撤辣”短期效果立竿见影 ...................................................................................................................................... 5 三、香港楼市“撤辣”后的热度是否可持续？ ................................................................................................................. 7 四、“撤辣”对香港楼市的提振经验，是否可复制？ .................................................................................................... 12 风险提示.............................................................................................................................................................. 13 图表目录 图表 1： 2009 年至 2018 年 7 月间，香港房价累计上涨了 2.8 倍 ............................................................................... 3 图表 2： 2009 年以来，香港地产政策调整一览 .......................................................................................................... 4 图表 3： 今年 3 月，香港一手房成交量同、环比均明显增长 ...................................................................................... 5 图表 4： “撤辣”后，香港二手房周成交量环比大幅攀升 ............................................................................................... 5 图表 5： 前瞻指标显示，“撤辣”后香港房价趋于上涨 ....................................................................