房地产行业第10周周报(3月2日-3月8日)：本周新房成交环比增速转负；政府工作报告对房地产供需端释放积极信号

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2024 年 3 月 11 日 强于大市 相关研究报告 《房贷成本有望进一步下行；标本兼治化解房地产风险仍是重点工作—2024 年政府工作报告点评》（2024/03/06） 《70 城房价持续面临下行压力，但各能级城市房价环比跌幅有所收窄——房地产行业 2024 年 1 月 70 个大中城市房价数据点评》（2024/02/27） 《楼市成交仍然低迷；“项目白名单”与核心城市限购优化政策加速落地—房地产行业 2024 年 1 月月报》（2024/02/20） 《关于广州限购政策及相关部门对房地产政策优化的点评：广州限购优化带来增量购买力；近期各部门对房地产供需两端均作出积极表态和政策支持，有助提升市场信心》（2024/01/29） 《热点城市追踪系列之哈尔滨——冰雪主题爆火背后的楼市真相》（2024/01/24） 《房地产行业 2023 年 12 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城房价持续下行，二手房压力大于新房》（2024/01/18） 《房地产行业 2023 年 12 月统计局数据点评：行业销售额回落至 2016 年；预计 2024 年销售与投资仍将低位运行》（2024/01/18） 《广州房票安置制度点评：广州发放一线城市首批房票，缓解政府集中支付压力的同时助力去库存》（2024/01/11） 《关于深圳城中村改造新政意见稿的点评：深圳城中村改造提速推进，新政意见稿最大变化在于向一二级分离倾斜》（2024/01/07） 《房地产行业 2024年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 10 周周报（3月 2 日-3 月 8 日） 本周新房成交环比增速转负；政府工作报告对房地产供需端释放积极信号 新房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大；二手房成交面积环比增幅收窄，同比降幅收窄；土地市场环比量价齐升，溢价率同环比均下降。 核心观点  新房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大。新房成交面积为 186.0 万平，环比下跌 34.5%，同比下降 61.4%，同比降幅较上周扩大了 17.7 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-23.0%、-23.3%、-51.3%，同比增速分别为-51.4%、-64.9%、-61.5%，同比降幅较上周分别扩大了 9.8、8.5、44.3 个百分点。  二手房成交面积环比增幅收窄，同比降幅收窄。18 个城市成交面积为 151.0 万平，环比上涨 6.0%，同比下降 40.2%，同比降幅较上周收窄了 2.2 个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为-2.5%、10.9%、1.7%，同比增速分别为-31.5%、-42.9%、-48.3%，同比降幅较上周分别收窄了 3.0、3.0、1.0 个百分点。  新房库存面积环比上升；去化周期同环比均上升。12 个城市新房库存面积为 9978 万平，环比增速为 0.2%，同比增速为-0.8%。去化周期为 21.8 个月，环比提升 1.5 个月，同比提升 7.6 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 21.6、19.9、74.4 个月，环比分别提升 1.1、1.9、1.9 个月，同比分别提升 4.2、9.0、52.4 个月。  土地市场环比量价齐升，溢价率同环比均下降。百城成交土地规划建面为 3202.5 万平，环比上涨12.7%，同比下降 6.8%；成交土地总价为 469.2 亿元，环比上涨 26.2%，同比上涨 560.6%；楼面均价为 1465 元/平，环比上涨 12.0%，同比上涨 219.1%；土地溢价率为 2.2%，环比下降 2.5 个百分点，同比下降 2.6 个百分点。  本周房企国内债券发行规模环比上升，同比下降。房地产行业国内债券总发行量为 205.8 亿元，环比增长 47.3%，同比减少 16.1%。总偿还量为 170.9 亿元，环比增长 48.7%，同比增长 44.6%（前值：19.5%）；净融资额为 34.9 亿元。  板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-4.5%，较上周下降 3.8pct，房地产行业相对收益为-4.7%，较上周下降 2.6pct。房地产板块 PE 为 9.81X，较上周下降 0.53X。北上资金对银行、公用事业、通信等加仓金额较大，分别为 20.95、19.63、9.39 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.07%（上周为-0.71%），净卖出 5.52 亿元（上周净卖出 1.66 亿元）。 政策  本周，国务院发布 2024 年政府工作报告。1）着重提及房地产风险化解工作：“标本兼治化解房地产等风险”、“优化房地产政策，对不同所有制房企合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展”。我们认为通过融资协调机制推送房地产项目“白名单”是当前支持房企融资的主要方式之一，除此以外，债券融资方面也应当有更加实质性的支持，一方面能维稳市场信心，另一方面，今年到期规模较大，能及时借新还旧也是防止大规模违约的方式之一。2）提及“加快构建房地产发展新模式”。房地产发展新模式从 2022 年政府工作报告中的“探索”到如今的“加快构建”，可见，当前行业新模式的内涵已逐渐清晰，完善住房保障体系、城中村改造等均是重要方向。3）提及完善“人地钱”挂钩政策，优势地区资源集聚效应有望进一步增强。  3 月 9 日，十四届全国人大二次会议民生主题记者会召开，住建部部长倪虹指出将聚焦稳市场、防风险、促转型这三个方面指导城市政府用好调控自主权。1）稳市场：倪虹部长指出“现在已经充分赋予城市调控的自主权，城市政府就要扛起责任，根据人口的情况，供需的情况以及保障的需求编制好、实施好住房的发展规划，因城施策，优化房地产的政策，稳定房地产的市场”。我们认为，2024 年核心城市政策预计将持续优化。此外，各类改善性需求的政策支持力度也有望针对性地加大，例如核心城市大面积段限制性政策优化等。2）防风险：倪虹部长指出“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理的融资需求”，同时披露了最新进展情况，“31 个省 312 个城市已建立了房地产融资协调机制，涉及项目超 6000 个，其中 82%是民营和混合所有制企业的项目。截至 2 月底已通过商业银行审批的贷款超过 2000 亿元”。3）促转型：倪虹部长指出“一手抓配售型的保障房建设，一手抓租赁型的保障房供给，以多元化、多样化的方式着力解决好新市民、青年人和农民工的住房问题”。我们预计今年保障性住房、尤其是配售型保障房的供给量将继续增加，各类配套支持政策也有望加速落地，以更好地满足居民住房需求。  此外，本周易纲在全