房地产行业第8周周报（2月17日-2月23日）

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2024 年 2 月 27 日 强于大市 相关研究报告 《楼市成交仍然低迷；“项目白名单”与核心城市限购优化政策加速落地—房地产行业 2024 年 1 月月报》（2024/02/20） 《关于广州限购政策及相关部门对房地产政策优化的点评：广州限购优化带来增量购买力；近期各部门对房地产供需两端均作出积极表态和政策支持，有助提升市场信心》（2024/01/29） 《热点城市追踪系列之哈尔滨——冰雪主题爆火背后的楼市真相》（2024/01/24） 《房地产行业 2023 年 12 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城房价持续下行，二手房压力大于新房》（2024/01/18） 《房地产行业 2023 年 12 月统计局数据点评：行业销售额回落至 2016 年；预计 2024 年销售与投资仍将低位运行》（2024/01/18） 《广州房票安置制度点评：广州发放一线城市首批房票，缓解政府集中支付压力的同时助力去库存》（2024/01/11） 《关于深圳城中村改造新政意见稿的点评：深圳城中村改造提速推进，新政意见稿最大变化在于向一二级分离倾斜》（2024/01/07） 《房地产行业 2024年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 《房地产行业 2023 年 1-11 月统计局数据点评：销售面积降幅收窄，低基数下开工投资改善》（2023/12/18） 《房地产行业 2023 年 11 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城二手房房价下行压力加大，一线城市二手房市场“以价换量”态势明显》（2023/12/18） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 8 周周报（2 月17 日-2 月 23 日） 节后第一周成交同比大幅下降；超 5000 个项目进入“白名单”，房企融资环境有望改善 新房成交面积环比由负转正，同比降幅扩大；二手房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄；土地市场同环比量价齐跌，土地溢价率同环比均下降。 核心观点  新房成交面积环比由负转正，同比降幅扩大（上周由于正值春节期间，故环比增幅较大）。新房成交面积为 155.3 万平，环比上涨 1207.5%，同比下降 70.6%，同比降幅较6、7 周扩大了 2.3 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 4943.3%、3927.7%、564.4%，同比增速分别为-69.2%、-74.4%、-64.0%，一线城市同比降幅较 6、7 周扩大 1.6 个百分点，二、三四线城市同比降幅较上周分别缩小了 7.9、17.5 个百分点。  二手房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄（上周由于正值春节期间，故环比增幅较大）。18 个城市成交面积为 121.1 万平，环比上涨 35832.7%，同比下降 49.2%，同比降幅较 6、7 周缩小了 24.1 个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为 11505.1%、403313.3%、19297.7%，同比增速分别为-49.3%、-50.2%、-45.9%，同比降幅较 6、7 周分别缩小了 28.3、22.6、22.2 个百分点。  新房库存面积同环比均下降，去化周期同环比均上升。12 个城市新房库存面积为 9920万平，环比增速为-0.2%，同比增速为-4.3%；去化周期为 19.7 个月，环比提升 1.6 个月，同比提升 4.8 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 19.8、17.4、72.5 个月，环比分别提升 1.7、1.4、0.6 个月，一线城市同比减少 1.5 个月，二、三四线城市同比分别提升 5.8、44.4 个月。  土地市场同环比量价齐跌，土地溢价率同环比均下降。百城成交土地规划建面为 422.0万平，环比下降 68.8%，同比下降 89.3%；成交土地总价为 13.2 亿元，环比下降 89.9%，同比下降 96.6%；楼面均价 314 元/平，环比下降 67.6%，同比下降 68.1%；土地溢价率为 0.2%，环比下降 2.2 个百分点，同比下降 1.2 个百分点。  本周房企国内债券偿还规模同环比均上升。第 8 周房地产行业国内债券总发行量为84.9 亿元。总偿还量为 132.2 亿元，同比上升 243.2% （前值：-0.7% ） ；净融资额为-47.3 亿元。  板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为 4.5%，较上周上升 3.5pct，房地产行业相对收益为 0.8%，较上周上升 5.6pct。房地产板块 PE 为 10.43X，较上周上升 0.29X。北上资金对银行、食品饮料、非银金融等加仓金额较大，分别为 83.40，60.73，34,31亿元。对房地产的持股占比变化为-0.71%（上周为-0.74%），净买入 0.08 亿元（上周净买入 0.23 亿元）。 政策  2 月 20 日，5 年期 LPR 下调 25BP 至 3.95%，出现 2019 年以来最大单月降幅，受此带动，房贷利率进一步下行。根据贝壳研究院，2 月百城首套、二套房平均房贷利率分别为 3.59%、4.16%，均较 1 月下降 25BP，同比分别回落 45、75BP，整体房贷利率已经处于历史较低水平，银行平均放款周期为 18 天，较 1 月缩短 3 天，为 2019 年以来最快放款速度；2 月本月除北京城六区外，百城中所有城市首套房贷利率均低于4%，九成以上城市二套利率降至 4.15%的政策下限水平。  多地积极推进房地产融资协调机制落地工作。根据住建部，截至 2 月 20 日，已有 29个省份 214 个城市建立协调机制，并将项目“白名单”推送给商业银行，共涉及项目 5349个；已有 57 个城市 162 个项目获得银行融资共 294.3 亿元，较春节假期前增加 113 亿元；另据中国银行、建设银行、农业银行、邮储银行和部分股份制银行有关数据，已对“白名单”项目审批贷款 1236 亿元，正在根据项目建设进度需要陆续发放贷款。 投资建议  近期供需端政策对整体房地产行业信心的重塑和预期回升起到了一定的积极作用，短期有望带动板块估值修复。行业政策风口下，当前估值较低、经营基本面较好、重仓高能级城市、受益于行业格局优化的央国企，以及拥有充沛优质持有型物业资产、现金流有望边际改善的房企价值凸显。此外，稳健经营的优质民企和混合所有制房企或将受益于近期更有针对性的融资支持政策，若能在本轮周期中生存下来，或具备更大的估值修复弹性。  现阶段我们建议关注四条主线：：1）无流动性风险且拿地销售基本面较好的央国企：保利发展、招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、华发股份、绿城中国。2）安全系数相