产业转移之产业用地篇：产业转移趋势下的区域产业用地特征画像研究

敬请参阅尾页之免责声明[Table_Yemei1]区域深度2024 年 1 月 3 日Table_Title1]产业转移之产业用地篇——产业转移趋势下的区域产业用地特征画像研究[Table_summary1]■产业用地是各地产业发展的基本要素，也是影响区域产业转移趋势的重要因素。随着区域产业竞争加剧，各地纷纷加大土地要素保障力度，创新供给方式，新型产业用地、工业上楼等新模式不断涌现。本篇报告在总结全国产业用地总体发展趋势的基础上，对比分析了我行 44 家一级分行所在城市的产业用地供需特点，从而建立产业用地的区域差异化认知。■我国产业用地变革趋势：在产业升级需求牵引与土地资源日趋紧张的形势下，我国产业用地加速变革。过去十年里，全国产业用地总量稳步增长，土地利用效率大幅提升，土地出让价格保持相对稳定，用地混合功能开发模式得到推广，厂房、研发办公等建筑形态日益丰富。■区域产业用地特征画像：按各地工业用地供需情况进行区域特征画像，将44 个城市分为五类。其中，第一类为“强需求弱供给”，以深圳、广州、东莞、北京、南京等重点区域核心城市为代表，这些地区工业综合实力强劲，但产业用地资源紧缺，存量提容、品质提升是趋势，新型产业用地和工业上楼模式应用广泛；第二类为“强需求强供给”，以苏州、宁波、南通等东部工业强市以及重庆、成都、郑州、合肥等中西部产业转移热点区域为主，这些城市工业基础好、发展势头快，近年来产业用地交易规模较大、市场活跃度高，部分起步较早、开发趋于饱和的东部城市正在全力推进存量盘活，“腾笼换鸟”拓展新空间；第三类为“供需强度居中”，包括温州、福州、济南、武汉、南昌等东部和中部主要城市以及长春、大连、沈阳等东北的工业中心，用地供应水平与产业需求处于相对平衡状态，个别城市对功能混合的产业用房有需求；第四类为“强供给弱需求”，以贵阳、银川等西部省会为主，土地出让规模较大，但产业支撑相对不足，工业用地项目拓展需要相对谨慎；第五类为“弱供给弱需求”，包括哈尔滨、西宁、呼和浩特、兰州、乌鲁木齐等地，总体工业体量较小，产业用地市场活跃度不高。■业务建议：（本部分有删减，招商银行各行部如需报告原文，请以文末方式联系研究院）[Table_Author1]储楚研究院 区域研究员：0755-83195867：chuc@cmbchina.com实习生彭琪对本文亦有贡献相关研究报告《产业转移之总览篇——溯洄从之：区域产业转移的现状与趋势》敬请参阅尾页之免责声明1/2[Table_Yemei1]区域深度目 录1．产业用地的概念与总体趋势 ........................................................................11.1 基本概念与分析框架 ............................................................................11.1.1 产业用地类型 ............................................................................ 11.1.2 主要指标说明 ............................................................................ 21.2 总体趋势：量增、效提、价稳、功能混合 ..........................................................31.2.1 产业用地规模稳步增长 .................................................................... 31.2.2 土地利用效率大幅提升 .................................................................... 41.2.3 土地价格相对平稳 ........................................................................ 51.2.4 推进功能混合开发 ........................................................................ 52. 区域产业用地特征画像 .............................................................................72.1 规模总量：中西部中心城市供地规模大，东部两极分化 ..............................................72.2 利用效率：珠三角容积率最高，引领工业上楼新模式 ................................................82.3 土地价格：一线城市领跑，但政策调控下区域属性弱化 ..............................................92.4 建筑功能：混合功能开发以沿海为主，内陆点状扩散 ...............................................102.5 综合画像 .....................................................................................113.经营策略 ........................................................................................ 133.1 业务建议 .....................................................................................133.2 风险提示 .....................................................................................13敬请参阅尾页之免责声明2/2[Table_Yemei1]区域深度图目录图 1：近十年全国工业用地交易面积..................................................................................................................................................................3图 2：2013-2022 年全国工业用地容积率.............................................................................................................................