房地产行业月度报告（2019年5月）：投资见顶在即，房企19年营收增速或有小幅增长

[Table_Yemei0]行业研究•月度报告 2019 年 05 月 24 日 [Table_Title1]房地产行业月度报告（2019 年 5 月）—— 投资见顶在即，房企 19 年营收增速或有小幅增长 [Table_summary1]■销售回暖边际减弱，投资见顶在即；二线城市二手房价格回调显著。受益于一二线城市在三月“小阳春”下销售向好的持续性以及对其周边三四线城市的溢出效应，2019 年 1-4 月商品房销售面积同比下降 0.3%，降幅较前三个月收窄 0.6 个百分点。但从 4 月份单月销售面积来看，销售回暖的趋势边际减弱，短期内销售面积增速难以转正。在施工端的持续性支撑下，2019 年 1-4月房地产投资增速达到 11.9%，较前三个月提升了 0.1 个百分点，投资韧性仍旧十足。但建安设备费对于投资的支撑正在逐步减弱，房地产投资见顶缓慢回落在即。2019 年 4 月一手房和二手房价格整体企稳，二手房销售价格中二线城市环比增速出现较大幅度回调，一线和三线城市环比增速小幅上涨。其中一、二、三线城市二手房销售价格环比增速分别为 0.4%、0.6%和 0.6%，其中二线城市二手房价格环比增速下降了 0.6 个百分点。 ■房企整体业绩表现稳健提升，预计 19 年营收增速或有小幅增长。受益于2016、2017 年房企结转项目的量价齐升以及合作开发项目的增多，2018 年样本房企的营收增速达到 21.32%，同比大幅增加 13.26%；净利润增速为23.23%，净利润增速有所放缓。样本房企短期有息债务覆盖倍数略微修复，2019Q1 达到了 125.11%，短期来看偿债压力不大；净负债率下滑显著，整体杠杆水平处于可控范围之内，2018 年整体净负债率为 96.43%，同比下降了2.76 个百分点。样本房企销售额同比增速为 20.66%，增速回升明显；样本房企投资拿地相关支出同比增速为 8.16%较去年同期大幅下降 18.01 个百分点，受益于 2019Q1 销售回暖，房企投资拿地信心有所提振。2018 年房企预收账款锁定性仍处于历史较高水平，我们认为房企 2019 年营收增速或将有小幅增长。■住建部预警价格波动，政策调整力度大幅转向可能性较小。中央政治局会议重申房住不炒，住建部陆续对房价、地价波动幅度较大城市进行预警提示。地方政府为了保持政策的连续性和稳定性同时要达到年底住建部对于地方房价的考核标准，对于房价、地价过热区域进行持续微调的可能性较大，政策调整力度大幅转向的可能性较小。[Table_Author1]杨荣成 行业研究员 ：0755-82901273 ：yangrongcheng@cmbchina.com相关研究报告 《房地产行业月度报告（2019 年4 月）——地产再现“小阳春”，房贷利率或难跌破基准线》 《房地产行业月度报告（2019 年3 月）——房地产税出台提上日程，因城施策强化地方主体责任》 [Table_Yemei1]行业研究•月度报告 敬请参阅尾页之免责声明1/2 目录 1.房地产行业数据跟踪 ............................................................................... 11.1 销售：销售回暖边际减弱，库销比小幅攀升 ....................................................... 1 1.2 房价：整体企稳，二线城市二手房价格回调显著 ................................................... 3 1.3 投资：投资韧性十足，见顶缓慢回落在即 ......................................................... 5 1.4 资金：到位资金增速创新高，定金及预收款贡献较大 ............................................... 8 2.A 股上市房企 2018 年报和 2019 年一季报分析 ......................................................... 92.1 业绩表现稳健提升 ............................................................................. 9 2.2 偿债能力有所改善 ............................................................................ 13 2.3 销售增速明显回升，投资拿地偏向谨慎 .......................................................... 15 3.房地产行业重要事件评析 .......................................................................... 16 [Table_Yemei1] 行业研究•月度报告 敬请参阅尾页之免责声明 2/2 图目录 图 1：商品房销售面积当月值、当月及累计同比情况 ............................................................................................................................. 1 图 2：商品房销售额当月值、当月及累计同比情况 .................................................................................................................................. 2 图 3：商品房待售面积及增速情况 .................................................................................................................................................................... 2 图 4：商品房库销比 ................................................................................................................................................................................................. 3 图 5：70 个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况（%） .......................................................................................