房地产行业第3周周报：本周新房成交同环比降幅收窄；2023年行业销售额回落至2016年水平

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2024 年 1 月 22 日 强于大市 相关研究报告 《房地产行业 2023 年 12 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城房价持续下行，二手房压力大于新房》（2024/01/18） 《房地产行业 2023 年 12 月统计局数据点评：行业销售额回落至 2016 年；预计 2024 年销售与投资仍将低位运行》（2024/01/18） 《广州房票安置制度点评：广州发放一线城市首批房票，缓解政府集中支付压力的同时助力去库存》（2024/01/11） 《关于深圳城中村改造新政意见稿的点评：深圳城中村改造提速推进，新政意见稿最大变化在于向一二级分离倾斜》（2024/01/07） 《房地产行业 2024年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 《京沪房地产政策调整点评：京沪房地产信贷政策、普宅标准同步放松，市场信心有望提振带动成交复苏》（2023/12/15） 《地产新模式探索系列之二：城中村改造篇——城中村改造加速推进，超 7 亿平规模为行业注入新动能》（2023/9/6） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 3 周周报（1 月13 日-1 月 19 日） 本周新房成交同环比降幅收窄；2023 年行业销售额回落至 2016 年水平 新房成交面积同环比降幅均收窄；二手房成交面积环比由正转负，同比由负转正；土地市场环比量升价跌，土地溢价率同环比均下降。 核心观点  新房成交面积同环比降幅均收窄。新房成交面积为 227.4 万平方米，环比下降 1.3%，环比降幅较上周扩大了 1.1 个百分点，同比下降 20.8%，同比降幅较上周缩小了 32.3 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 9.9%、-2.9%、-7.8%，同比增速分别为4.9%、-22.0%、-42.0%。一、二、三四线城市同比降幅较上周分别缩小了 48.0、33.7、15.4个百分点。  二手房成交面积环比由正转负，同比由负转正。18 个城市成交面积为 174.8 万平方米，环比下降 0.4%，环比增幅较上周缩小了 24.5 个百分点，同比上涨 55.8%，同比较上周上升 60.7个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为 1.4%、-0.3%、-2.2%，同比增速分别为 78.1%、37.7%、76.0%。一线城市同比较上周上升了 78.8 个百分点，二线城市同比较上周减少 44.8 个百分点，三四线城市同比增幅较上周扩大了 61.8 个百分点。  新房库存面积同环比均下降，去化周期同环比均上升。12 个城市新房库存面积为 9815 万平方米，环比增速为 0.0%，同比增速为-5.5%。去化周期为 15.6 个月，环比提升 0.2 个月，同比提升 2.7 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 16.3、13.3、56.8 个月，一、三四线城市环比分别下降 0.1、5.8 个月，二线城市环比提升 0.5 个月，一线城市同比下降 1.9 个月，二、三四线城市同比分别提升 2.9、26.6 个月。  土地市场环比量升价跌，土地溢价率同环比均下降。百城全类型成交土地规划建筑面积为2620.3 万平方米，环比上升 50.0%，同比下降 25.2%；成交土地总价为 264.6 亿元，环比下降 12.1%，同比下降 15.9%；成交土地楼面均价为 1009.8 元/平，环比下降 41.4%，同比上涨 12.5%；百城成交土地溢价率为 2.4%，环比下降 0.7 个百分点，同比下降 2.1 个百分点。  房企国内债券发行规模同环比均上升。房地产行业国内债券总发行量为 266.3 亿元，同比上升 7.5%，环比上升 44.3%。总偿还量为 280.4 亿元，同比上升 21.6%（前值：20.7%），环比上升 36.3%；净融资额为-14.2 亿元。  板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-3.6%，较上周下降 2.5pct，房地产行业相对收益为-3.1%，较上周下降 3.4pct。房地产板块 PE 为 10.00X，较上周下降 0.32X。北上资金对银行、电力设备、煤炭等加仓金额较大，分别 9.53、8.81、7.05 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.73%（上周为-0.73%），净卖出 3.37 亿元（上周净买入 0.33 亿元）。 政策  本周国家统计局发布 2023 年房地产行业投资与开发投资情况。2023 年全年，商品房销售面积、商品房销售额分别为 11.2 亿平米、11.7 万亿元，同比分别下降 8.5%、6.5%。2023年行业规模持续下滑，销售额已经基本回落至 2016 年的水平，而销售面积更是回到 2012年的水平。受到当前居民收入与就业预期仍然较弱、部分购房需求在前期透支、居民对新房交付仍有担忧、房价下跌加重观望情绪等因素的影响，房地产市场仍在底部徘徊、延续脉冲式修复行情。同时，受到房地产市场量价持续走弱、房企融资不断收缩、房企暴雷风险仍然频发等诸多因素影响，行业供给端的大幅收缩，房企拿地、新开工持续承压。2023年房地产开发投资 11.1 万亿元 ，同比下降 9.6%；新开工面积 9.5 亿平，同比下降 20.4%。2023 年开发投资规模回到 2018 年的水平；新开工体量已经达到 2008 年以来的最低位，较2019 年高峰期下降近六成。展望 2024 年，房地产市场恢复仍依赖于购房者预期能否修复，供需两端政策仍有发力空间，信用修复与保障房建设、城中村改造两大工程或将共同推动房地产市场筑底修复。2024 年房地产销售与投资有望边际改善，但整体规模预计仍将持续在低位运行。 投资建议  我们认为，短期关注近期各项支持政策落地实际效果以及效果持续性，中长期关注城中村改造、保障性住房建设推进带来的行业机会。当前大背景下，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性。稳健经营的优质民企和混合所有制房企或将受益于后续更有针对性的融资支持政策，若能在本轮周期中生存下来，或具备更大的估值修复弹性。  现阶段我们建议关注四条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面较好的央国企：保利发展、招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、华发股份、绿城中国。2）安全系数相对较高的民企：滨江集团、美的置业。3）底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团。4）有城中村改造和保障房建设、或 REITs 相关主题机会的：中交地产、城建发展、中华企业、南山控股。 风险提示  房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2024 年 1 月 22 日 房地产行业第 3 周周报（1 月 13 日-1 月