房地产行业2023年地产融资总结：重返净融资，风险渐缓释

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 2023 年地产融资总结：重返净融资，风险渐缓释 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城建发展 600266 CH 9.03 买入 建发股份 600153 CH 13.27 买入 滨江集团 002244 CH 12.51 买入 万科 A 000002 CH 14.80 买入 越秀地产 123 HK 11.70 买入 建发国际集团 1908 HK 25.62 买入 华润置地 1109 HK 46.62 买入 中国海外发展 688 HK 26.88 买入 华润万象生活 1209 HK 47.46 买入 中海物业 2669 HK 12.50 买入 保利物业 6049 HK 56.85 买入 滨江服务 3316 HK 30.18 买入 招商积余 001914 CH 16.79 买入 万物云 2602 HK 39.58 买入 资料来源：华泰研究预测 2024 年 1 月 19 日│中国内地 专题研究 融资环境难言回暖，但边际改善已在出现 2023 年房地产融资环境难言回暖，但边际改善已在出现：行业时隔两年重现净融资；地产政策围绕房企融资、保交楼、三大工程、不动产证券化、住房租赁五大主线持续推进；信用风险扩散得到缓解，债务重组加速推进。展望 2024 年，我们预计行业整体到期压力有望明显减小、出险房企债务重组有望取得更多进展，期待地产金融政策的有力落地。我们看好核心城市旧改经验和资源丰富的国企以及具备改善性产品能力的房企，此外代建能力突出的公司也有望受益。重点推荐：1）A 股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、万科 A；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展；3）物管公司：华润万象生活、中海物业、保利物业、滨江服务、招商积余、万物云。 融资数据：时隔两年重现净融资 在房地产金融政策的帮助下，2023 年行业实现净融资 31 亿元，终止了连续两年的净偿还。从“三支箭”的角度拆分来看：开发贷仍为中流砥柱，净融资 4800 亿元；境内债净融资 184 亿元，尽管中债增为民企发债提供了一定支持，但国央企和广义民企依然分化显著；境外债由于到期规模较大，净偿还 3268 亿元；股权融资 344 亿元，A 股股权融资开始落地，对冲了港股股权融资的收缩。此外，房地产信托净偿还 2028 亿元，较 2022 年的 5377亿元显著收窄，是行业重回净融资的重要推手。 融资政策：五大主线助力房地产市场平稳健康发展 梳理 2023 年以来的房地产金融政策，我们可以总结出五大政策主线：1、房企融资：一视同仁，严抓落实；2、保交楼：专项贷款发挥积极作用，配套融资仍有改善空间；3、三大工程：央行重启 PSL，中央支持与地方落实逐步共振；4、不动产证券化：首发消费 REITs 快速获批，证券化黄金时代启幕；5、住房租赁：支持收购存量住房，盘活优化低效资源。 房企信用：风险扩散得到缓解，债务重组有效推进 2023 年房企信用风险蔓延的趋势得到了缓解，新增 7 家房企出险，较 2022年的 42 家显著减少。2023 年全部出险房企权益销售金额占全国商品房销售金额的比例约为 6.9%，同比下降 5.4pct，出险房企对于行业基本面的直接冲击逐步降低。综合考虑债券到期规模和销售金额，我们预计 2024 年行业到期压力有望明显下降，其中 Q1 压力相对较大，此后逐季递减。受自身销售压力和到期节奏的影响，部分房企可能依然在 2024 年面临一定的到期压力。融创中国整体债务重组成功落地，为行业带来借鉴意义，我们预计 2024年出险房企债务重组有望继续推进。 风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。 (34)(24)(15)(5)5Jan-23May-23Sep-23Jan-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 正文目录 融资数据：时隔两年重现净融资 ........................................................................................................................... 3 第一支箭——信贷：开发贷仍为中流砥柱 ..................................................................................................... 3 第二支箭——债券：国央企和民企分化显著 ................................................................................................. 4 第三支箭——股权：A 股融资开始落地，对冲港股融资收缩 ........................................................................ 5 融资政策：五大主线助力房地产市场平稳健康发展 .............................................................................................. 7 主线一——房企融资：一视同仁，严抓落实 ................................................................................................. 8 主线二——保交楼：专项贷款发挥积极作用，配套融资仍有改善空间 .......................................................... 8 主