房地产行业2023年11月月报：新房二手房成交同比均改善；供需支持力度明显加大

房地产行业 | 证券研究报告—行业月报 2023 年 12 月 27 日 强于大市 相关研究报告 《房地产行业 2023 年 1-11 月统计局数据点评：销售面积降幅收窄，低基数下开工投资改善》（2023/12/18） 《房地产行业 2023 年 11 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城二手房房价下行压力加大，一线城市二手房市场“以价换量”态势明显》（2023/12/18） 《京沪房地产政策调整点评：京沪房地产信贷政策、普宅标准同步放松，市场信心有望提振带动成交复苏》（2023/12/15） 《中央经济工作会议点评：六年来首次未提“房住不炒”；化解房地产风险置于首位》（2023/12/13） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2023 年 11 月月报 新房二手房成交同比均改善；供需支持力度明显加大 核心观点  新房：11 月新房成交环比由正转负，同比降幅小幅收窄，延续筑底行情。11月 40 城新房成交面积环比-1.8%，同比-14.0%，同比降幅较上月缩小了 2.1pct。1-11 月累计同比-7.9%，跌幅较上月扩大 0.5pct。我们预计 12 月恰逢房企年末销售冲刺期，供应有望回升，部分房企或采用降价促销的方式冲刺全年销售，预计整体新房成交环比有望止跌回升，但由于市场信心和居民购买力仍然不足，整体楼市仍将面临较长的调整期。  从各城市能级来看，11 月一线城市新房成交面积同环比均由负转正，二线、三四线城市成交环比回落。1）一线城市 11 月新房成交面积 309 万平，环比+15.8%，同比+3.1%，同比增速较上月提升了 14.6pct；1-11 月累计同比+0.3%。四个一线城市成交表现分化，京沪成交平淡，广深出现复苏。北京成交同环比齐跌，环比下降15%，同比下降 16%；上海本月恰逢十批次供应尾声、十一批次集中入市，供应量提升，成交本月环比提升15%，但同比降幅仍达近四成，市场热度仍然低迷。广州、深圳成交同环比均出现复苏。2）二线城市 11 月新房成交面积 672 万平，环比-6.4%，同比-16.8%，同比降幅较上月扩大了 7.4pct，1-11 月累计同比-11.1%。我们跟踪的二线城市中，56%的城市成交环比增长，22%的城市同比增长。杭州、南京受到新政持续作用下，成交持续回升；武汉、福州经历了 10 月的集中放量后，本月成交回调，环比均出现下降。济南、青岛等城市政策效果不佳，市场信心仍然不足。3）三四线城市 11 月新房成交面积 304 万平，环比-6.4%，同比-26.8%，同比降幅较上月收窄了 9.1pct，1-11 月累计同比-9.0%。三四线城市分化明显，除焦作、温州、金华同比正增长以外，其余城市同比均出现不同幅度的下跌。  二手房：11 月二手房成交同比增幅扩大，一线城市同比增速提升，二、三四线城市同比增速有所放缓。11 月 18 城二手房成交面积 790 万平，环比+15.0%，同比+22.0%，同比增速较上月提升了 3.1pct，我们认为，核心城市持续推出利好政策释放了一波购房需求。1-11 月累计同比+22.0%。11 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为 18.9%、14.4%、13.4%，同比增速分别为 22.0%、22.8%、19.8%，一线城市同比增速较上月提升了 19.0pct，二、三四线城市同比增幅较上月缩小了 0.8、21.0pct；累计同比增速分别为 12.1%、27.0%、27.8%。环比来看，我们跟踪的所有城市二手房成交环比均回升，特别是杭州二手房成交环比增长 46%，连续两个月环比增速超过四成，领涨各重点城市。深圳、北京稳步增长，环比增幅均超 10%，同比也分别增长 51%、16%，深圳本月二手房成交增长显著，或是因为本月下调二套房首付比例、调整普宅标准，降低了二套置业门槛和二手房交易税费负担，有利于促进二手房成交。南京、苏州环比增幅也均超过两成，同比也出现正增长。  库存与去化：截至 11 月底， 12 城新房库存面积为 1.24 亿平，环比上涨 1.8%，同比下降 2.6%；整体去化周期为16.7个月，环比上升 1.0个月，同比上涨 4.6个月。具体来看，11月我们跟踪的城市中近八成的城市去化周期环比拉长，仅上海、杭州去化周期在 12个月内。  开盘去化率：据克而瑞数据，重点城市 11 月平均开盘去化率为 40%，环比-2pct。虽然本月仍是宽松政策持续释放利好期，新房成交同比降幅小幅收窄，但项目微观数据来看，政策对市场提振作用边际效应递减。目前来看，11 月各城市去化率环比跌多涨少，下跌城市主要有：1）前期热点恒热的上海、杭州、长沙等，政策利好边际效应递减，去化率转降。2）苏州、宁波、厦门等供给主导型城市，短期内因改善盘供应稀缺，整体成交动能略显不足。而少数去化率上涨城市，如成都、北京等，主要是刚需刚改自住需求支撑项目去化高位持稳。  土地市场：11 月土地成交规模缩量，溢价率小幅回升。11 月全国（300 城）成交土地规划总建筑面积为 2.4 亿平，环比-21%，同比-43%。本月全国住宅类用地平均溢价率为 4.3%，环比+0.7pct，同比+0.8pct。从累计来看，1-11 月全国住宅类用地土地成交建面同比-23%；成交总价同比-27%；溢价率 4.5%，同比+0.7pct。展望后市，限价放松下核心地块的竞拍热度或将小幅上升。11 月成都、合肥、济南等城市取消了土拍限价，整体土拍溢价率环比小幅上升，但仍处于低位。我们认为，取消土地拍卖中的地价限制，不会大幅刺激市场热度提升，投资回暖仍更多需要参考市场表现和企业的销售回款情况而定，因此预计接下来土地市场仍会维持当前的整体水平和热度。但土地限价的放开，或将加剧土地市场冷热分化，在市场筑底企稳过程中，企业投资或更加聚焦，优质地块投资竞争度或将加码。  房企：1）销售：百强房企单月销售同比降幅收窄，但累计同比降幅仍在扩大。百强房企 11 月单月实现权益销售额 2924 亿元，同比下降 32.1%（前值：-28.8%）；累计实现权益口径销售额 3.88 万亿元，同比-15.2%（前值：-13.5%）。TOP20 房企中累计销售额同比增长较快的有：越秀（+29%）、华发（+18%）、华润（+14%）、建发（+13%）、中海（+11%）、招蛇（+9%）、中交（+8%）、滨江（+7%）。2）拿地：11 月房企拿地整体呈现量升价跌态势，拿地强度环比明显下降，整体土地市场仍处于筑底阶段，房企谨慎投资情绪尚未好转。百强房企 11 月单月全口径拿地金额 932 亿元，同比-5.8%（前值:+41.0 %）；拿地建面 918 万平，同比