2023年11月房地产数据点评：销售回暖尚需等待，拿地融资边际好转

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2023年12月12日超 配12023 年 11 月房地产数据点评销售回暖尚需等待，拿地融资边际好转 行业研究·行业快评 房地产 投资评级：超配（维持评级）证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cn执证编码：S0980520040006证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cn执证编码：S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn执证编码：S0980522100002事项：2023 年 11 月收官，房企销售拿地百强榜单、30 城商品房成交、300 城住宅用地成交、房企非银融资额等数据均已出炉。国信地产观点：1）11 月地产销售环比下降，单月及累计同比降幅均扩大。2）11 月百强房企权益拿地额及 300 城住宅用地成交建面累计同比降幅均持续收窄。3）11 月房企非银融资发行额环比明显改善，累计同比降幅收窄。4）投资建议：销售回暖尚需等待，拿地融资边际好转。我们相信需求端政策会继续放松，冰冻三尺非一日之寒，等待春意需有耐心。楼市真实复苏是行情开启的关键，虽然 Q4 可能很难看到明确的销售复苏，但向后看半年，目前应是基本面的最低点，可适当布局。而随着高能级城市需求端政策逐步落地，土储质量优、投资强度稳定的优质房企将显著受益于楼市热度的边际改善。同时在未来一年高土储和低库存的图景下，开工势能较大，“城改+保障房建设”将释放大量高价值地块，有能力且有资源的地方型国企将持续受益。结合当前城投拿地比例和“14 号文”的纲领，代建龙头企业未来也将大有可为。个股端核心推荐越秀地产、华润置地、中国海外发展、绿城管理控股。5）风险提示：①政策推出强度及落地效果不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。评论： 11 月地产销售环比下降，单月及累计同比降幅均扩大从房企维度看，11 月百强房企销售额单月及累计同比降幅均扩大。2023 年 1-11 月，百强房企累计全口径销售额 55288 亿元，同比-15.4%，降幅较 1-10 月扩大了 2 个百分点。11 月单月，百强房企销售额 4285 亿元，环比-3.4%，单月同比-30%，降幅较 10 月扩大了 2 个百分点。从城市维度看，11 月 30 城商品房成交面积单月及累计同比降幅也均扩大。2023 年 1-11 月，30 城商品房累计成交面积为 12193 万㎡，同比-8.2%，降幅较 1-10 月扩大了 0.6 个百分点。11 月单月，30 城商品房成交面积 958 万㎡，环比-6%，单月同比-15%，降幅较 10 月扩大了 12 个百分点。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2图1：百强房企单月销售额及当年累计同比图2：百强房企单月销售额同比资料来源：克而瑞，国信证券经济研究所整理资料来源：克而瑞，国信证券经济研究所整理图3：Top20 房企 2023 年 1-11 月累计销售额及累计同比资料来源：克而瑞，国信证券经济研究所整理图4：30 城商品房单月成交面积及当年累计同比图5：30 城商品房单月成交面积同比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3 11 月百强房企权益拿地额及 300 城住宅用地成交建面累计同比降幅均持续收窄从房企维度看，2023 年 1-11 月，百强房企权益拿地额 10855 亿元，同比-7%，较 1-10 月收窄 3 个百分点。2023 年 11 月单月，百强房企拿地额 748 亿元，环比-50%，同比+91%，主要受月度基数变化影响。从城市维度看，根据中指研究院数据，2023 年 1-11 月，300 城住宅用地成交建面为 33863 万㎡，同比-28%，降幅较 1-10 月收窄了 2 个百分点。2023 年 11 月，300 城住宅用地单月成交建面 5562 万㎡，环比+18%，同比-19%；当月 300 城住宅用地成交溢价率 4.3%，并未因多个城市取消土地限价而明显抬升。图6：百强房企单月拿地金额及当年累计同比图7：百强房企单月拿地金额同比资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理图8：300 城住宅用地单月成交面积及当年累计同比图9：300 城住宅用地单月成交面积同比资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理 11 月房企非银融资发行额环比明显改善，累计同比降幅收窄根据中指院跟踪数据，2023 年 11 月，房企非银融资单月发行 413 亿元，环比+49%，单月同比-11%，较 10月的同比收窄了 39 个百分点；其中，信用债单月发行占总额比重为 75%，较 10 月提升了 21 个百分点，主要因为信用债发行额环比+108%，单月同比+38%，较前期明显修复。2023 年 1-11 月，房企非银融资累计发行 6365 亿元，累计同比-20%，降幅较 1-10 月收窄了 0.6pct；其中，信用债、海外债、信托、ABS 累计发行额同比分别为-8%、-9%、-72%、-25%，分别较 1-10 月变动了 +3pct、+3pct、-1pct、-2pct。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告4图10：房企非银融资单月发行总额及同环比图11：房企非银融资单月发行额的类别构成资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理图12：房企非银融资发行总额当年累计同比图13：分类别房企非银融资发行额累计同比资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理 投资建议：销售回暖尚需等待，拿地融资边际好转。我们相信需求端政策会继续放松，冰冻三尺非一日之寒，等待春意需有耐心。楼市真实复苏是行情开启的关键，虽然 Q4 可能很难看到明确的销售复苏，但向后看半年，目前应是基本面的最低点，可适当布局。而随着高能级城市需求端政策逐步落地，土储质量优、投资强度稳定的优质房企将显著受益于楼市热度的边际改善。同时在未来一年高土储和低库存的图景下，开工势能较大，“城改+保障房建设”将释放大量高价值地块，有能力且有资源的地方型国企将持续受益。结合当前城投拿地比例和“14 号文”的纲领，代建龙头企业未来也将大有可为。个股端核心推荐越秀地产、华润置地、中国海外发展、绿城管理控股。 风险提示：①政策推出强度及落地效果不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告5相关研究报告：《房地产行业 2023 年 12 月投资策略-关注受益于开工端、城改、楼市热度边际改善的核心标的》 ——2023-11-30《数据背后的地产基建图景（四）-地产基本面仍较弱，看好基建投资增速年内企稳》 ——2023-11-27《