房地产行业第49周周报：新房二手房成交环比下降，融资政策支持力度持续加大

房地产 | 证券研究报告 — 行业周报 2023 年 12 月 11 日 强于大市 相关研究报告 《房地产行业 2023 年 10 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城房价环比降幅扩大，二线城市新房房价环比跌幅收窄》（2023/11/16） 《房地产行业 2023 年 1-10 月统计局数据点评：房价止跌带动销售额同比降幅持续收窄；投资与新开工持续承压》（2023/11/15） 《房地产行业 2023 年 9 月 70 个大中城市房价数据点评：70 呈房价持续承压，但一线新房二手房价格环比均正增长》(2023/10/20) 《房地产行业 2023 年 1-9 月统计局数据点评：东部地区带动全国销售修复；地产投资持续承压》（2023/10/18） 《地产新模式探索系列之二：城中村改造篇——城中村改造加速推进，超 7 亿平规模为行业注入新动能》（2023/9/6） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 49 周周报（12月 2 日-12 月 8 日） 新房二手房成交环比下降，融资政策支持力度持续加大 新房成交面积环比由升转降，同比降幅扩大；二手房成交面积环比降幅扩大，同比增幅收窄；土地市场环比量价齐升，溢价率环比上升。 核心观点  新房成交面积环比由升转降，同比降幅扩大。40 城新房成交面积为 268.1 万平方米，环比下降 25.0%，环比降幅较上周扩大了 44.9 个百分点，同比下降 29.7%，同比降幅较上周扩大了 26.5 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-52.8%、-10.2%、-22.1%，同比增速分别为-37.8%、-24.1%、-34.0%。一、二、三四线城市同比降幅较上周分别扩大了 69.7、13.5、9.1 个百分点。  二手房成交面积环比降幅扩大，同比增幅收窄。18 个城市成交面积为 166.2 万平方米，环比下降 7.0%，环比降幅较上周扩大了 6.3 个百分点，同比上涨 17.6%，同比增幅较上周缩小了 19.2 个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为-9.9%、-4.2%、-11.9%，同比增速分别为 50.4%、1.6%、24.2%。一、二、三四线城市同比增幅较上周分别缩小了 11.8、17.0、33.4 个百分点。  新房库存面积环比上升，同比下降；去化周期环比下降，同比上升。12 个城市新房库存面积为 10061 万平方米，环比增速为 0.5%，同比增速为-4.8%。去化周期为 17.4 个月，环比减少 0.1 个月，同比提升 5.0 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 17.5、15.7、57.0 个月，一线城市环比提升 0.1 个月，二、三四线城市环比分别降低 0.2、3.3 个月，一、二、三四线城市同比分别提升 1.0、6.4、29.2 个月。  土地市场环比量价齐升，溢价率环比上升。百城成交土地规划建筑面积为 6326.2 万平方米，环比上涨 1.3%，同比下降 19.6%；成交土地总价为 1278.7 亿元，环比上涨 27.8%，同比下降 28.3%；成交土地楼面均价为 2021 元/平，环比上涨 26.2%，同比下降 10.8%；百城成交土地溢价率为 3.2%，环比上涨 0.1 个百分点，同比下降 1.7 个百分点。  本周房企国内债券发行规模环比上升，同比下降。房地产行业国内债券总发行量为134.9 亿元，环比上升 11.6%，同比下降 33.4%。总偿还量为 71.2 亿元，同比上升 21.8%（前值：90.6%），环比下降 57.5%；净融资额为 63.6 亿元。  板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为-3.7%，较上周上升 1.2pct，房地产行业相对收益为-1.3%，较上周上升 2.0pct。房地产板块 PE 为 11.19X，较上周下降 0.41X。北上资金对电子、电力设备、有色金属加仓金额较大，分别为 32.78、11.74、9.59 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.79%（上周为-0.84%），净卖出 0.75 亿元（上周净卖出 3.23 亿元）。 投资建议  本周，需求端政策方面，苏州自 12 月 1 日起实施购房契税补贴；同时，据观察者网等多家媒体报道，苏州新房销售降价幅度不受限制。我们认为，这短期内将有利于房企通过降价促销的方式更快回笼资金，同时减少烂尾楼的情况，但最终销售与去化情况如何，还需要等待市场进一步的检验，长期来看，也仍然需要解决市场需求的根本问题。温州发布多条支持措施，包括探索“房票”抵首付、二套房公积金贷款首付比例由 40%降至 30%等，均有助于一定程度上缓解购房者资金压力。  此外，根据我们的不完全统计，自 11 月 17 日央行等部门召开金融机构座谈会，明确要求“一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求后”，已有中国银行、农业银行、建设银行、交通银行、工商银行、邮储银行、光大银行、广发银行、浙商银行、中信银行等多家银行密集与房企召开座谈会，对接房企融资需求。从信号意义来说，给市场注入了一定的信心，缓解了部分对于民营房企和出险房企的连环信用恐慌。我们认为后续融资的实际落地才能对房企起到最有力的支持作用，银行或将一视同仁，以项目风险评估、资金封闭运行为风控模式，来决定是否给予贷款，从而实现行业的稳定发展和风险可控。  现阶段我们建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的 beta 行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团；2）在一线城市有城市更新业务布局的房企：中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团。 风险提示  房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2023 年 12 月 11 日 房地产行业第 49 周周报（12 月 2 日-12 月 8 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ............................................ 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ........................................................................................................... 6 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 ....................................................................................