新世界发展(0017.HK)内地合约销售表现优异，坚持高质量发展

新世界发展（17） 更新报告 买入 2023 年 12 月 6 日 第一上海证券有限公司 www.mystockhk.com 表 1：盈利摘要 股价表现 资料来源: 公司资料, 第一上海预测 资料来源: 彭博 2022A2023A2024E2025E2026E收入(百万港元)68,21395,21467,41572,28579,038变动(%)0.0%39.6%-29.2%7.2%9.3%归母核心净利润(百万港元)1,249901670717747变动(%)8.5%-27.9%-25.6%6.9%4.2%每股核心盈利(港元)0.500.370.270.290.30变动(%)24.8%-26.7%-25.4%6.1%3.7%市盈率@10.6港元21.128.838.636.335.1DPS(港元)2.060.762.001.001.00股息率(%)19.4%7.2%18.9%9.4%9.4%0510152025302022-12-052022-12-162023-01-032023-01-162023-02-012023-02-142023-02-272023-03-102023-03-232023-04-062023-04-212023-05-052023-05-182023-06-012023-06-142023-06-282023-07-112023-07-252023-08-072023-08-182023-08-312023-09-152023-09-282023-10-122023-10-262023-11-082023-11-212023-12-04罗凡环 + 852-25321962 simon.luo@firstshanghai.com.hk 主要资料 行业 地产 股价 10.6 港元 目标价 19.0 港元 (+80%) 股票代码 17 已发行股本 25.17 亿股 总市值 266.76 亿港元 52 周高/低 22.85 港元/10.56 港元 每股净资产 77.9 港元 主要股东 周大福企业 45.2% 内地合约销售表现优异，坚持高质量发展  内地合约销售表现优异，土储丰富：2023 年 1 至 10 月，公司内地合约销售突破 120 亿元，其中 7 至 10 月合约销售为 64 亿元，完成 2024 财年 150 亿元目标的 42%。公司在内地的土地储备总楼面面积约 480 万平米，约 60%位于大湾区及长三角地区核心都市圈，预计在大湾区和长三角的可售资源价值达 570 亿元。此外，公司在内地共参与投资 8 个城市更新项目，全部位于核心城市广州及深圳，总楼面面积达 270 万平方米，销售货值保守估计约800-1000 亿元。  有望受益于香港北部都会区发展策略：香港特区政府近期发布《北部都会区行动纲领》，明确北部都会区发展愿景及区域规划等，新世界发展的提前布局有望显著受惠。公司在香港北部都会区前瞻性部署约 1500 万平方尺的农地，目前正在进行大规模的农地转换工作，预计短期可转换 300 万平方尺的土地储备，中长期有望转换接近 1100 万平方尺，为公司的长期成长奠定了坚实基础。  简化业务架构，强化资产负债表：公司近期完成出售新创建逾六成持股，获得约 217.5 亿港元现金收益，改善公司的财务状况并为股东创造更多价值。另外在当前高息环境下，公司落实减债计划回购永续债等债券，宣布回购最多 6 亿美元债券，以优化融资成本和债务状况。未来，公司有望继续按计划出售低 IRR、少数股权及与公司生态系统无太多协同效益的项目，聚焦高回报的地产主业，提升公司核心竞争力。  目标价 19 港元，维持买入评级：公司香港内地双引擎布局，开发及持有物业并重，保持稳健经营及良好的财务结构，品牌效应显著，预计在 2026 年经常性收益比例将提升至总收益的 50%以上。随着公司持续去杠杆优化资本开支，通过出售非核心资产回笼资金，回购美元债券，降低净负债比率，提高营运效率。我们预计公司未来三年的归母净利润分别为 6.7 亿、7.2 亿及 7.5 亿港元。基于公司历史 PB 估值，我们给予公司 2024 年 0.25X 的 PB 估值，得出目标价 19 港元，维持买入评级。  风险因素：宏观经济不确定性、政策不确定性、租金增长不及预期 第一上海证券有限公司 2023 年 12 月 - 2 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 主要财务报表 资料来源：公司资料，第一上海预测 财务报表摘要损益表财务分析〈港币〉〈百万元〉， 财务年度截至6月30日〈港币〉〈百万元〉， 财务年度截至6月30日2022A2023A2024E2025E2026E2022A2023A2024E2025E2026E收入68,212.795,213.867,414.972,285.379,038.1增长率毛利18,245.721,449.516,198.917,132.617,871.8收入0.0%39.6%-29.2%7.2%9.3%其他收入净额(1,210.3)827.5868.9912.3957.9营业利润-3.8%36.6%-29.7%7.2%4.8%销售及分销费用(2,430.4)(3,670.6)(2,494.4)(2,602.3)(2,608.3)净利润-7.9%-5.1%-25.6%6.9%4.2%行政开支(6,872.5)(6,852.8)(5,393.2)(5,638.3)(5,927.9)每股盈利24.8%-26.7%-25.4%6.1%3.7%其他(127.0)(299.6)(239.7)(191.7)(153.4)盈利分析营业利润8,133.011,111.27,807.28,366.08,768.9综合毛利率26.7%22.5%24.0%23.7%22.6%财务开支259.0(1,697.2)(1,011.2)(1,084.3)(1,185.6)税前净利率13.5%10.6%11.1%11.1%10.6%联营与合营公司822.5682.3716.4752.2789.8净利率6.3%4.3%4.5%4.5%4.3%税前盈利9,214.510,096.37,512.48,033.98,373.2基本净利率1.8%0.9%1.0%1.0%0.9%所得税(4,912.7)(6,015.4)(4,475.9)(4,786.6)(4,988.7)回报率少数股东应占利润675.4639.9476.1509.2530.7派息比率410%206%728%343%331%永续资本证券持有人应占利润2,377.22,540.11,890.02,021.22,106.6ROA0.7%0.7%0.5%0.5%0.5%净利润4,301.84,080.93,036.53,247.33,384.4ROE2.0%2.0%1.6%1.7%1.8%归母净利润1,249.2900.9670.3716.9747.1偿付能力流动比率（倍）1.120.960.980.991.00每股盈利0.500.370.270.290.30净负债率63.6%69.9%71.0%71.0