房地产行业2019一季报综述：政策稳中向好，土地热度回升，板块业绩增长稳健－板块

证券研究报告·行业研究·房地产 房地产行业 2019 年 1 季报综述 1 / 20 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 [Table_Main] 房地产板块 2019 一季报综述：政策稳中向好，土地热度回升，板块业绩增长稳健 增持（维持） 投资要点  政策层面：长效机制待确立、强调因城施策。回顾近十年的中共中央政治局会议，房地产关键词在持续发展和变迁中。2012-2013 年，会议中提到最多的是“调控”；2014 年，“城镇化”；2015-2016 年，“去库存”；2017 年至今，则是“长效机制”。4 月的政治局会议中在长效机制上加上了“调控”二字，同时提出“一城一策、因城施策、城市政府主体责任”。地方政策层面，2018 年 10 月以来，部分城市在调控上出现放松的迹象，但我们认为这不代表中央整体对房地产态度的转向，我们判断2019-2020 年房地产调控政策都将保持稳定连续。  土地市场：市场热度恢复，溢价率上性，流拍率维持低位。2019 年 1-4月，全国 300 城市土地供应小幅下降，成交量同比下降 8%，二三线城市仍是主要增长动力。土地成交楼面价出现小幅回升，年初以来溢价率触底反弹，流拍率出现不同程度的回落，土地市场热度逐渐恢复。4 月，苏州园区宅地 5 天两度创新高，楼板价破 3 万元/平方米；无锡、杭州、常州、武汉、南京等地均拍出高溢价地王。开发商拿地意愿更为积极，拿地竞争更为激烈，溢价率持续回升，多个项目楼面价均创下历史新高。  房地产板块 1 季报回顾：（1）受结算周期影响，重点公司业绩增速放缓明显，基本与去年同期持平。15 个重点公司及板块 129 个公司归母净利润分别增长 0.4%、16%。考虑到 1 季度结算规模占比较少，15 个重点公司 1 季度累计业绩规模仅占 2018 年全年业绩的 14%，预计全年业绩增速仍要依赖于房地产企业后续竣工结算规模。（2）板块盈利能力持续改善中。2019 年 1 季度 15 个重点公司销售毛利率 35.7%，同比提升1.7 个百分点；板块 129 个公司销售毛利率 37.0%，同比提升 1.1 个百分点；重点公司及板块毛利率均有所提升。（3）费用端，重点公司及板块三费趋势均有提升，重点公司三费费率 13.7%，但远低于板块平均水平，考虑到结算口径存在当期收入和费用不匹配的问题，因此我们认为三项费用率的增长无需过分担忧。（4）重点公司 ROE 居于高位主要依赖于高周转率和经营杠杆使用较好，重点公司资产负债率达 82.8%，同比提升 0.7 个百分点，自 2014 年以来呈现不断上升态势；同期板块 129 个公司资产负债率从 2014 年的 65.7%下降至 64.7%，即使考虑重点公司预收账款规模增速更快，剔除预收后的资产负债率依然远高于行业平均水平，龙头公司更依赖于使用经营杠杆和财务杠杆提升自身的盈利水平。  投资建议：预计 2019 房地产行业销售规模将保持稳态，龙头房企竞争优势进一步凸显，强者恒强，龙头房企市占率和规模提升仍将延续。2019年 5 月房地产行业持续推荐保利地产、万科 A、荣盛发展、中南建设、绿地控股、新城控股、金地集团、招商蛇口、蓝光发展；内房股重点推荐旭辉控股集团、金地商置、中国金茂、合景泰富集团、龙光地产、融信中国。  风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动；企业运营风险；棚改货币化不达预期。 [Table_PicQuote] 行业走势 [Table_Report] 相关研究 1、《房地产行业 行业点评：新型城镇化政策大超预期，户籍制度改革力度持续加大》2019-04-09 2、《房地产行业 行业点评：销售、新开工增速回落，投资增速超预期》2019-03-15 3、《房地产行业点评：融资逐渐宽松，成长型公司受益明显》2019-03-04 [Table_Author] 2019 年 05 月 06 日 证券分析师 齐东 执业证号：S0600517110004 021-60199775 qid@dwzq.com.cn 研究助理 陈鹏 chenp@dwzq.com.cn -43%-34%-26%-17%-9%0%9%17%2018-052018-092019-01房地产 沪深300 2 / 20 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 [Table_Yemei] 行业专题报告 内容目录 1. 政策跟踪：长效机制待确立、强调因城施策 .............................................................................. 4 1.1. 中央调控：长效机制待确立，强化因城施策定位 ............................................................ 4 1.2. 地方政府：调控达到历史最严，10 月后小幅转向 ........................................................... 5 2. 土地市场：年初以来土地市场回暖，溢价率有所回升，流拍率维持低位 .............................. 8 2.1. 供需情况：供应小幅下滑，推动成交下行 ........................................................................ 8 2.2. 受制土地成交规模影响，出让金同比减少 3%，成交楼面价触底回升 .......................... 9 2.3. 溢价率有所回升，流拍率持续低位 .................................................................................. 10 2.4. 财政部口径全国土地出让金情况 ...................................................................................... 12 3. 房地产板块 2019 年 1 季报综述 .................................................................................................. 14 4. 投资建议 ........................................................................................................................................ 19 5. 风险提示 .........................................................................................