房地产行业月度报告（2019年3月）：房地产税出台提上日程，因城施策强化地方主体责任

[Table_Yemei0]行业研究·行业月报 2019 年 03 月 20 日[Table_Title1]房地产行业月度报告（2019 年 3 月）—— 房地产税出台提上日程，因城施策强化地方主体责任 [Table_summary1]■两会报告关于房地产调控提及较少，未来行业政策面或将面临结构性调整。今年两会工作报告对于房地产行业主要焦点在于房地产税和住房调控两大方面。1、房地产税方面主要是稳步推进房地产税立法。目前来看房地产税立法基础性条件逐步具备，落地仍尚需时日。2、住房调控方面主要是改革完善住房市场体系和保障体系、继续推进保障性发住房建设和城镇棚户区改造。未来“因城施策，分类调控”将成为政策主流，棚改的规模以及棚改货币化安置比例会有所弱化。总体而言 2019 年房地产市场以稳为主，市场行情分化显著，政策面相较 2018 年存在边际放松的可能。 ■2 月楼市销售和投资相背离，二手房价格各线城市分化显著。2019 年 1-2 月商品房销售面积同比下降 3.6%，时隔 43 个月首度负增长。与销售负增长相背离的是 1-2 月房地产投资增速为 11.6%，较去年全年回升 2.1 个百分点。未来销售面积同比大概率延续下滑趋势，投资的高增长难以持续。2019 年 2月 70 个大中城市二手房价格各线城市表现分化显著。一、二、三线城市二手房销售价格环比增速分别为 0.1%、-0.2%和 0.2%，其中一线城市二手房售价环比增速由负转正；二线城市环比增速继续保持负增长下行趋势；三线城市环比增速维持稳定。■住宅或按套内面积交易对购房者成本影响甚微，全国近 20 个城市放宽人才落户限制。住宅建筑应以套内使用面积进行交易只是意味着计价方式的改变，对于购房者成本基本没有影响，不宜过度解读。放宽人才落户限制短期来看会对当地的房地产市场产生一定的利好作用，长期来看当地的产业结构、工资待遇以及住房、医疗、卫生、教育等配套公共基础设施发展情况才是决定人才去留的最终因素。[Table_Author1]杨荣成 行业研究员 ：0755-82901273 ：yangrongcheng@cmbchina.com [Table_Yemei1] 行业研究·行业月报 敬请参阅尾页之免责声明 1/2 目 录 1、两会报告聚集房地产税和住房调控 ................................................................. 1 1.1 房地产税：立法基础性条件逐步具备，落地尚需时日 ............................................... 1 1.2 住房：“因城施策，分类调控”，棚改逐步弱化 ...................................................... 3 1.3 总结：未来行业政策面或将面临结构性调整 ....................................................... 5 2、房地产行业数据跟踪 ............................................................................. 6 2.1 销售：销售面积增速由正转负，库销比触底回升 ................................................... 6 2.2 房价：二手房价格各线城市分化显著 ............................................................. 8 2.3 投资：投资增速逆市上行，土地购置断崖式下滑 .................................................. 10 2.4 资金：自筹资金占比下降较多 .................................................................. 13 3、房地产行业重要事件评析 ........................................................................ 15 [Table_Yemei1] 行业研究·行业月报 敬请参阅尾页之免责声明 2/2 图目录 图 1：我国房地产税立法进程情况 .................................................................................................................................................................... 2 图 2：房企对于房地产税制改革可能采取的相关应对策略分析 ......................................................................................................... 2 图 3： “一城一策”成楼市调控关键词 .............................................................................................................................................................. 3 图 4：2018 年棚改实际执行超预期（万套） ............................................................................................................................................... 4 图 5：2018 年新增 PSL 投放量缩减（亿元） ............................................................................................................................................... 5 图 6：商品房销售面积当月值、当月及累计同比情况 ............................................................................................................................. 6 图 7：商品房销售额当月值、当月及累计同比情况 ................................................................................................................................