房地产行业2019年投资策略之二：从城市布局看房企成长性，看好一二线城市核心标的

行业及产业 行业研究/行业深度 证券研究报告 房地产 2019 年 02 月 12 日 从城市布局看房企成长性，看好一二线城市核心标的 看好——2019 年房地产行业投资策略之二 相关研究 "盈利能力稳中向好，一二线城市房地产景气度有回升趋势-2018 年房地产行业年报前瞻" 2019 年 2 月 10 日 "东部销售好转，开竣工年内首次同步上行，行业融资压力上升较快-房地产行业1-12 月数据点评" 2019 年 1 月 21 日 证券分析师 王胜 A0230511060001 wangsheng@swsresearch.com 研究支持 龚正欢 A0230117070004 gongzh@swsresearch.com 曹一凡 A0230518110002 caoyf@swsresearch.com 彭子恒 A0230117060001 pengzh@swsresearch.com 联系人 龚正欢 (8621)23297818×7457 gongzh@swsresearch.com 本期投资提示： 在《因城施策调整，政策改善可期——2019 年房地产行业投资策略》报告中，我们详细解释了为什么判断 2019 年一二线城市调控政策将出现适度放松，销售面积同比增速由负转正，而三四线城市销售增速持续下滑，销售面积累计同比增速为负值。本篇报告旨在从城市布局的角度筛选出高成长性标的。从 2019 年全年的投资策略出发，我们强烈看好一二线城市的销售回暖与政策改善，因此在不考虑公司经营能力与推盘效率的情况下，布局一二线城市占比越高的房企对应的销售弹性将越大，体现为证券标的将获得明显的超额收益。30 强房企门槛为销售金额 1000 亿，在这其中有 15 家房企在一二线城市土储面积占比超过 70%。占比 90%以上的公司是分别为：中国金茂、首开股份、中海外，80%~90%的为阳光城、金地集团，70%~80%的为远洋集团、金科股份、龙湖集团、招商蛇口、华润置地、融创中国、万科和旭辉集团。考虑到一二线城市销售均价较高，简单的判断上述公司可售货值超过八成位于一二线城市。一二线城市占比较高的房企中，城市布局集中度较高的有金科股份、首开股份、远洋集团和阳光城，前十大城市土地储备占比超过 70%；城市布局较分散的为万科、华润置地、融创中国，前十城占比低于 50%；其余公司占在 50%~70%区间，分别为龙湖地产、金地集团、招商蛇口、中海外、旭辉控股和中国金茂。从投资角度来看，集中度较高的房企需要更多关注其布局城市的房地产市场，风险与收益的波动性较高，而布局较为分散的房企整体波动性较小，类似于一二线城市的指数股。在 A 股房地产投资标的中，从一二线城市布局较多角度出发，我们建议关注：万科、金地集团、招商蛇口、阳光城、金科股份和首开股份；从公司自身高周转和强推盘销售能力角度，建议关注新城控股、荣盛发展、华夏幸福、保利地产。我们将 40 个一二线城市按当前销售热度与未来销售潜力分类。其中当前销售热度用“2018年 9-11 月商品房销售面积同比增速”表示，未来销售潜力用“2018 年 9-11 月销售面积同比增速较 2018 年 1-11 月销售面积同比增速的增加值”来衡量。基于上述数据，我们通过打分将其基本面数字化、可比化，最终得到，北京、上海、长沙、乌鲁木齐、济南、合肥、昆明、长春、郑州、无锡为综合基本面较好的城市。北京市场需求端较为坚韧，二手房价格回暖，政策端新房预售证发放放松，一手房成交放量，土地市场的缩量与财政紧张有助于政策端持续改善。我们认为 2019 年北京楼市有望新房成交量保持高增，价格止跌企稳。因此看好布局北京市场的房企实现高销售额，存在结构性增长的机会，建议关注：首开股份，金融街，北京城建，首创置业。上海市场 2018 年二手房成交量先于新房成交量回升，在限购限贷等政策不变的情况下，需求端依然呈现回暖迹象，城市的购买力较强。政策端新房预售证发放放松，同时限价幅度略有放松，一手房量价均有改善。地方财政上，土地成交价款/财政收入处于上海历史低位，不过财政压力相对北京较小。综上，我们看好上海基于自身城市需求实现 2019 年的市场正增长，布局上海市场的房企值得关注。与北京不同的是，销售榜中未出现土储集中在上海本地的房企，万科常年保持销售前三，为全国化布局的龙头房企。请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 23 页 简单金融 成就梦想 1．千亿房企（31 强）布局版图：看好一二线城市 ............... 5 1.1 2018 年约 31 家房企销售规模超过 1000 亿 .......................................... 6 1.2 15 家千亿房企一二线城市土储面积占比超过 70% ............................... 7 2．筛选基本面上行的城市：北京、上海、长沙、乌鲁木齐、济南、合肥、昆明、长春、郑州、无锡等 ............................... 10 2.1 寻找具有高销售增速与增长潜力的一二线城市 .................................... 10 2.2 从城市圈看发展潜力 .................................................................................. 14 3．重点城市基本面深挖 ...................................................... 16 3.1 北京成交量回暖，供给端放量去化率下行 ............................................ 16 3.2 上海成交量上升，价格下行压力较小..................................................... 19 4．附表 .............................................................................. 22 目录 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 3 页 共 23 页 简单金融 成就梦想 图表目录 图 1：一线城市商品房销售面积累计同比增速底部回暖，三四线（非 40 城）增速持续下降 .................................................................................................................... 5 图 2：2018 年 9 月起，三四线城市销售面积单月同比增速由正转负 ................ 5 图 3：商品房销售价格走势与销售面积基本一致，三四线城市价格增速未明显回