房地产行业2023年1-9月统计局数据点评：东部地区带动全国销售修复；地产投资持续承压

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2023 年 10 月 19 日 强于大市 相关研究报告 《地产新模式探索系列之二：城中村改造篇——城中村改造加速推进，超 7 亿平规模为行业注入新动能》（2023/9/6） 《房地产行业重大政策点评：居民加杠杆空间进一步打开；京沪政策调整力度超预期》（2023/9/5） 《地产新模式探索系列之一：代建行业篇—代建新航道，迎来新机遇》（2023/8/5） 《城中村改造点评：城中村改造政策稳步推进，利好相关经验丰富的央国企》（2023/7/29） 《2023H1 土地成交情况点评：2023H1 土地成交总价同比下滑 21%，京、杭、沪位列前三；预计下半年会有结构性回暖》（2023/7/6） 《居民购房意愿、房价看涨预期均回落；房企贷款需求收缩—央行 2023 年二季度问卷调查点评》（2023/6/30） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业2023 年1-9 月统计局数据点评 东部地区带动全国销售修复；地产投资持续承压 国家统计局发布 2023 年 1-9 月份全国房地产开发投资和销售情况。9 月销售面积 1.09 亿平，同比增速-10.1%（前值：-12.2%）；开发投资金额 1.04 万亿元，同比增速-11.3%（前值：-11.0%）；新开工面积 8232 万平，同比增速-14.6%（前值：-23.6%）。 本次统计局披露同比增速说明：投资、销售等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。主要原因是：1）加强在库项目管理，对毁约退房的商品房销售数据进行了修订。2）加强统计执法，对统计执法检查中发现的问题数据，按照相关规定进行了改正。3）加强数据质量管理，剔除非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。 以下报告中销售与投资相关数值均使用本次统计局公布的同比增速，单月增速为我们根据本次的累计同比增速先倒算的去年基数，再计算得到的数值。 核心观点 1. 商品房销售：  9 月单月全国销售面积同比降幅持续收窄。9 月全国商品房销售面积 1.09 亿平，同比下降 10.1%，同比降幅较上月收窄了 2.0 个百分点；销售金额 1.09 万亿元，同比下降 13.6%，同比降幅较上月收窄了 2.8个百分点。其中，住宅单月销售金额、面积同比分别下降 14.2%、11.6%，同比降幅较上月分别收窄了4.0、3.8 个百分点。我们认为，9 月销售降幅收窄主要是因为各地政策利好不断推出，核心城市政策效果有所显现，不过后续可持续性仍待观察。但房价仍然面临一定的下行压力。9 月商品房销售均价 10051元/平，环比下降 3.7%，同比下降 3.8%；其中住宅销售均价 10484 元/平，环比下降 3.7%，同比下降 2.9%。  从区域来看，东部地区销售明显修复。9 月东、中、西部销售面积同比增速分别为-12.6%、-10.2%、-6.4%，其中东、中部地区同比降幅较上月分别收窄了 10.6、0.9 个百分点，以核心城市为主的东部地区利好不断推出，政策效果有所显现；西部地区同比增速较上月下降 21.3 个百分点，以低能级城市为主的西部地区市场仍面临较大的下行压力。从累计来看，东部地区仍明显好于其他地区，东部地区 1-9 月累计销售面积同比增速为-5.2%，中、西部分别为-11.0%、-8.7%。  全国商品房累计销售同比降幅仍在扩大。从三季度单季来看，全国商品房销售面积、销售金额同比分别下降 12.3%、16.5%，降幅较二季度分别扩大了 3.7、14.5 个百分点。1-9 月全国商品房销售面积 8.48 亿平，同比下降 7.5%（前值：-7.1%）；销售金额 8.91 万亿元，同比下降 4.6%（前值：-3.2%）；销售均价 10503 元/平，同比增长 3.1%（前值：+4.2%）。其中，住宅 1-9 月销售金额、面积同比增速分别为-3.2%、-6.3%。在居民收入预期尚未恢复、房价下跌预期仍较强等因素影响下，1-9 月全国房地产销售面积、销售金额同比降幅延续扩大趋势。短期来看，预计伴随着政策持续优化调整，核心城市有望保持一定的市场活跃度，销售表现或将好于普通二线及广大三四线城市，叠加低基数，预计四季度销售同比降幅将有所收窄。我们预计 2023 年全年商品房销售面积同比增速-3%。 2. 房地产开发投资、新开工、竣工：  9 月地产投资持续承压；新开工虽边际改善，但开工量仍处于历史低位。9 月单月开发投资金额 1.04 万亿元，同比下降 11.3%，降幅较上月小幅扩大了 0.3 个百分点，已经连续五个月降幅超过一成，其中，住宅投资走弱，9 月住宅投资额同比下降 11.3%，同比降幅较上月扩大了 0.4 个百分点。投资持续承压主要是因为土地投资相对较弱，今年上半年全国成交土地总价较 2022 年下半年下降 57%，同比也有 15%的下降，对当前的地产投资造成了一定拖累。9 月新开工面积 8232 万平，同比下降 14.6%，降幅较上月收窄了 8.9 个百分点，单月同比降幅今年 3 月以来首次收窄至 20%以内，但新开工体量为 2009 年来的同期最低值，前期的销售低迷导致房企开工、拿地意愿持续较弱。三季度单季新开工面积同比下降 21.3%，较二季度降幅收窄了 7.3 个百分点，投资同比下降 11.5%，较二季度降幅扩大了 2 个百分点。1-9 月累计投资 8.73 万亿元，同比下降 9.1%，降幅较上月扩大了 0.3 个百分点；累计新开工面积 7.21 亿平，同比下降 23.4%，降幅较上月小幅收窄了 1.0 个百分点。从区域来看，以核心城市为主的东部地区投资降幅相对最小，仍是房企投资的重点地区。1-9 月东、中、西部投资额同比增速分别为-4.4%、-8.4%、-19.4%。我们预计 2023 年投资和新开工面积同比增速分别为-5%、-20%。  单月竣工面积同比增速显著提升，全年竣工增长确定性相对较强。9 月竣工面积 4979 万平，同比增长25.3%，增速较上月提升了 14.8 个百分点，持续七个月保持双位数增长。1-9 月累计竣工 4.87 亿平，同比增长 19.8%，增速较上月提升了 0.6 个百分点。我们认为今年竣工具备一定的确定性，一方面去年的部分工程延期至今年竣工，另一方面，2020 年下半年至 2021 年上半年新开工体量相对较高，按照 2-3年的结算期考虑，今年这部分项目或将交付。 3. 开发商资金：  受销售修复及融资回升的影响，房企到位资金 9 月降幅收窄。9 月房企到位资金 1.10 万亿元，同比下降18.0%（前值：-25.4%）。1）房款 5021