房地产行业1-9月月报：销售投资仍待修复，城改政策值得期待

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2023 年 10 月 18 日 销售投资仍待修复，城改政策值得期待 看好 ——房地产 1-9 月月报 相关研究 "城改配套政策逐步细化，首批 162 个项 目 入 库 - 地 产 及 物 管 行 业 周 报（2023/10/07-2023/10/13）" 2023年 10 月 15 日 "需求政策密集加码，板块业绩结构分化-房地产行业 3Q2023 三季度业绩前 瞻" 2023 年 10 月 11 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 邓力 A0230523050001 dengli@swsresearch.com 联系人 邓力 (8621)23297818× dengli@swsresearch.com 本期投资提示：  9 月投资端仍较弱，投资降幅扩大、开工降幅收窄、竣工增速提升。9 月单月来看，投资同比-11.3%（计算值-18.7%），较前值-0.3pct；开工同比-14.6%（计算值-15.2%），较前值+8.9pct；竣工同比+25.3%（计算值+23.9%），较前值+14.8pct。我们认为，目前房地产行业投资端依然较弱，同时值得注意的是，3 月开始统计局数据对于 22 年基数进行调减、并调减幅度逐月扩大，经计算 22 年前 9 月房地产开发投资数值下调了 7.3%、下调幅度较上月扩大了 0.2pct，如果剔除基数调整影响，目前投资端也将更弱；考虑到本轮周期中供给主体的过度出清及补库存的困难，导致后续投资仍将处于弱改善状态，预计投资修复节奏也将显著慢于以往周期。综合考虑投资意愿弱和投资基数下调因素，我们调整公布值口径预测：2023 年投资同比-7.7%、开工同比-20.4%、竣工同比+15.0%，并调整计算值口径预测：2023 年投资同比-14.5%、开工同比-20.9%、竣工同比+14.3%。  9 月销售端降幅略收窄，销售面积公布值同比-10%、计算值同比-20%。9 月单月来看，销售面积同比-10.1%（计算值-19.8%），较前值+2.0pct；销售金额同比-13.6%（计算值-19.2%），较前值+2.8pct；销售均价同比-3.8%（计算值+0.7%），较前值+1.0pct。我们认为，目前房地产行业销售端依然较弱，同时值得注意的是，3 月开始统计局数据对于22 年基数进行调减、并调减幅度逐月扩大，经计算 22 年前 9 月商品房销售面积数值下调了 9.6%、下调幅度较上月扩大了 0.2pct，如果剔除基数调整影响，那么目前销售端也将更弱；此外，预计购房力和购买意愿偏弱将在需求端约束销售修复，而供给主体的过度出清及补库存的困难将在供给端约束销售修复，因而判断销售或在短期维度仍处于需求中枢之下，导致总量仍偏弱，但结构有弹性。综合考虑短期销售走弱和销售基数下调因素，我们调整公布值口径预测：2023 年销售面积同比-4.2%、销售金额同比-2.3%，并调整计算值口径预测：2023 年销售面积同比-13.4%、销售金额同比-8.2%。  9 月资金来源同比降幅收窄，销售回款、融资资金均有所改善。9 月单月来看，资金来源同比-18.0%（计算值-18.8%），较前值+7.5pct。从 9 月各资金来源同比来看，国内贷款同 比 +4.1% （计 算 值 +3.5% ），较 前 值 +28.4pct；自 筹 资 金同 比 -13.5%（ 计 算 值 -15.4% ）， 较 前 值 +8.6pct； 定 金 及 预 收 款 同 比 -25.7% （计 算 值 -25.6% ）， 较 前 值+5.8pct；个人按揭贷款同比-26.5%（计算值-26.9%），较前值+0.4pct。9 月单月资金来源同比降幅收窄，其中销售回款中定金及预收款、个人按揭均降幅收窄，国内贷款同比转正、自筹资金降幅收窄。综合之下，预计后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，但随着近期行业供需两端放松政策的持续推出，预计房地产行业的资金来源也将有所改善，不过改善节奏仍取决于销售的改善以及融资政策实际落地情况。  投资分析意见：销售投资仍待修复，城改政策值得期待，维持“看好”评级。近期政治局会议对房地产定调发生重大变化，开启了房地产政策宽松周期，一二线城市放松政策正在加速落地，如认房不认贷、降房贷首付比、放松限购等。但考虑到居民加杠杆与收入预期较弱之间仍形成矛盾，因而我们认为城中村改造的必要性提升，其将有助于提升居民购买力，同时鉴于近期中央密集表态支持城改，凸显城改战略高度定位，预计后续将加速推进、并大有可为。我们预计核心城市销售也将逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开，并将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质房企：A 股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科 A；H 股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展；2）建议关注城中村改造受益企业：北京：城建发展；上海：中华企业；广州：越秀地产；深圳：天健集团。此外，维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正，建议关注：招商积余。  风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 11 页 简单金融 成就梦想 一、投资端：9 月投资端仍较弱，投资降幅扩大、开工降幅收窄、竣工增速提升 据统计局数据，2022 年 1-9 月，全国完成房地产开发投资 87,269 亿元，同比增长-9.1%，较 1-8 月下降 0.3pct。其中，9 月单月商品房投资增速-11.3%，较 8 月下降0.3pct。住宅方面，1-9 月，住宅投资 66,279 亿元，同比增长-8.4%，较 1-8 月下降0.4pct，占房地产开发投资的比重为 75.9%，较 1-8 月下降 0.1pct，其中，9 月单月住宅投资增速-11.3%，较 8 月下降 0.4pct。 分区域来看，1-9 月房地产开发投资东部地区同比-4.4%（较前值-0.7pct）、中部地区同比-8.4%（较前值+0pct）、西部地区同比-19.4%（较前值+0.3pct）、东北地区同比-27.2%（较前值-0.6pct）。 注：统计局对 2022 年投资额数据进行了基数调整，因而出现了计算值和公布值的差异，并且我们计算 2022 年前 9 月房地产开发投资数值下调了 7.3%、下调幅度较上月扩大了0.2pct，其中东部地区、中部地区、西部地区和东北地区分别下调了 3.4%、17.8%、7.6%和 0%。 具体而言，2023 年 1-9 月房地产开发投资累计同比公布值为-9.1%，而计算值为-15.7%，其中 影响 较大 的中 部地 区 （公 布值-8.4%VS 计算 值-24.7%） 和西 部地 区 （公 布值-19.4%VS 计算值-2