2018年中国产业地产市场发展年报

0 1 20182018 中国产业地产市场回顾与趋势展望 产业转移促进区域经济持续转型升级。近年来，随着区域城市产业转移加速，城市在产业选择上更具主动性，产业地产商积极布局具备产业投资机会的区域，尤其是成渝城市群、长江中游城市群等核心城市外围区域，这些地区依托自身优势条件，承接了较多产业转移。未来，随着产业转移加速推进，中西部地区将有更多发展机遇，产业转型升级将加速推进。 各地土地新政频出，工业地产价值凸显。2018 年，房地产调控收紧总基调保持不变，宏观调控力度持续加强。工业用地推出、成交面积均有较大幅度增加；成交楼面均价、溢价率下降，土地出让金增加；一线城市成交楼面均价同比上涨，二线城市明显下降。多个城市推出弹性出让、新型产业用地等土地新政。随着土地改革制度持续推进，未来，或有更多城市发布工业用地新政。 龙头企业跨界牵手，地产内外部合作共谋双赢。在房地产调控总基调不放松的背景下，2018 年房企积极布局产业地产，主动与科技、服务行业等知名企业合作，扩展上下游产业链。企业间合作更加频繁，合作内涵更加深化。 2 2018目录 2018 中国产业地产市场回顾与趋势展望 ............................................................................................. 1 一、 政策环境....................................................................................................................................... 3 1、政策关键词：乡村振兴、产业转移、自贸区、创新等 ................................................................ 3 2、关注点：特色小镇更聚焦产业，政策多维度助力物流业降本增效 ............................................. 9 二、 市场特征..................................................................................................................................... 12 1、土地：推地力度增加，楼面均价小幅回落 ................................................................................ 13 2、企业：行业龙头跨界联手，合作内涵更加深化 ......................................................................... 15 3、行业聚焦：特色小镇产业导向明确，物流地产行业龙头加速布局 ........................................... 23 三、 趋势展望..................................................................................................................................... 27 1、土地：创新土地利用方式，工业地产价值显现 ......................................................................... 27 2、政策：国家定调产业方向，细化政策或将落地 ......................................................................... 28 3、布局：企业合作内涵更加深化，城市群周边城市或迎机遇 ...................................................... 29 3 2018一、 政策环境 近年来，随着我国经济由高速增长向高质量发展转变，国家和地方政府也适时出台了大量产业政策，以促进产业转型升级，这些政策均彰显了对产业发展的支持力度。 1、政策关键词：乡村振兴、产业转移、自贸区、创新等 2018 年是产业创新升级和繁荣发展的一年，乡村振兴、产业转移、自贸区、创新等政策关键词频现。2018 年，李克强总理在政府工作报告中，提出大力发展新兴产业，改造提升传统产业。同时，亦强调大力实施乡村振兴战略，扎实推进区域协调发展战略。  乡村振兴：深化农村改革，激发农村发展新活力 2018 年，中央与地方政府出台一系列乡村振兴政策，来激发农村发展活力。2018 年 1 月2 日，中共中央、国务院发布《关于实施乡村振兴战略的意见》，提出按照产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕的总要求，加快推进农业农村现代化，让农业成为有奔头的产业，让农村成为安居乐业的美丽家园。3 月 5 日，2018 年政府工作报告再次明确要大力实施乡村振兴战略。9 月，中共中央、国务院印发了《乡村振兴战略规划（2018－2022 年）》，提出到 2022 年，乡村振兴的制度框架和政策体系初步健全，现代农业体系初步构建，农业绿色发展全面推进农村一二三产业融合发展格局初步形成。10 月 10 日，发改委等印发《促进乡村旅游发展提质升级行动方案（2018 年-2020 年）》，鼓励引导社会资本参与乡村旅游发展建设，加大对乡村旅游发展的配套政策支持。乡村旅游相关基础设施配套的不断完善将有利于推动农村文旅地产发展，促进文旅特色小镇的建设。乡村的发展需要靠产业带动，产业作为农村经济保持持久发展的内在动力源泉。没有核心的支柱产业，对于农村的发展来说是致命的。而特色 4 2018小镇恰恰是要以产业为核心进行发展的，未来，随着乡村振兴政策的不断落地和深化，企业布局田园综合体、农业特色小镇等的积极性将更强。 图：《乡村振兴战略规划（2018－2022 年）》主要内容 资料来源：中指研究院综合整理  产业转移：引导产业有序转移升级，深入推进区域经济高质量发展 2018 年，中央和地方政府出台多项产业转移、区域协调发展的相关政策，这些政策旨在促进区域产业有序转移及转型升级，促进区域经济高质量发展。11 月 15 日，工信部发布《产业转移指导目录（2018 年本）》（征求意见稿），以推动区域工业转型升级为目标，综合考虑能源资源、环境容量、市场空间等因素，促进生产要素有序流动和高效集聚，推动产业有序转移。《目录》的发布有助于构建和完善区域良性互动、优势互补、分工合理、特色鲜明的现代化产业发展格局。11 月 29 日，中共中央、国务院发布《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》，明确北京、天津引领京津冀城市群发展，上海引领长三角城市群发展，香港、澳门、广州、深圳引繁荣发展乡村文化健全现代乡村治理体系保