房地产行业动态分析：二手成交环升，土地成交量价齐跌

1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 一二手成交环升、土地成交量价齐跌■市场跟踪：申万一级房地产行业周换手率 3.20，较上周收缩 3.11%，从申万一级其他行业表现来看，房地产板块交投活跃度在各板块排名中属于中等偏下位臵。周收益率+0.89%，较上周收益率提升 0.12pct，上周食品饮料、采掘、钢铁等板块领涨，地产板块收益率在各板块中偏中等。当前股票组合万科 A、招商蛇口。 ■一手房成交环升 0.06%：全国 41 城一手房成交面积 397.38 万方，同比下降 30.59%，环比上升 0.06%，累计同比下降 29.19%；其中一线 4 城成交面积 53.15 万方，同比上升 11.50%，环比上升 0.67%，累计同比上升 20.65%；二线 19 城成交面积 248.82万方，同比下降 38.07%，环比下降 4.24%，累计同比下降 36.28%；三线 18 城成交面积 95.41 万方，同比下降 22.49%，环比上升 24.54%，累计同比下降 24.54%。 ■二手房成交环升 16.79%：全国 15 城二手房成交面积 129.03 万方，同比上升 3.46%，环比上升 16.79%，累计同比下降 8.16%；其中，一线 2城成交面积 27.91万方，同比下降 19.44%，环比上升 55.53%，累计同比下降 31.35%；二线 9 城成交面积 96.75 万方，同比上升 20.34%，环比上升 9.86%，累计同比上升 7.29%；三线 4 城成交面积 4.37 万方，同比下降 54.81%，环比下降 2.38%，累计同比下降 54.70%。 ■可售库存环降 1.30%，去化周期减少 0.34周：1）全国 15城可售库存套数同比上升 26.08%，环比下降 1.30%；其中一线 4 城同比上升 31.92%，环比下降 1.55%；二线 8 城同比上升27.74%，环比下降 1.12%；三线 3 城同比下降 1.32%，环比下降 1.09%。2）全国 15 城可售库存去化周期 32.80 周，较上周减少 0.34 周；其中一线 4 城去化周期 36.93 周，较上周减少 0.06 周；二线 8 城去化周期 34.06 周，较上周减少 0.74 周；三线 3 城去化周期 19.02周，较上周增加 0.03 周。 ■土地成交量价齐跌：1）100 大中城市供应规划建筑面积 2169.74 万平米，累计同比-17.72%，相对过去四周变化幅度为-28.65%；00 大中城市挂牌均价 1357 元/平米，同比-26.73%，环比-23.83%；2）100 大中城市成交总建面 1508.39 万平米，累计同比-48.62%，相对过去四周变化幅度为-57.66%；100 大中城市成交总价 379.77 亿元，累计同比-46.70%，相对过去四周变化幅度为-59.24%；100 大中城市成交楼面价 2518 元/平米，同比-12.08%，环比-16.98%；3）100 大中城市土地溢价率 11.13%，其中一、二、三线城市土地溢价率分别为 5.57%、13.59%、10.5%。 ■政策方面：财政部及税务总局发布关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知，旨在进一步支持小微企业发展，通知指出，对月销售 10万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税。自然资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅联合发布意见函表示，原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等 5 个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。 ■投资建议：当前地产行业类似于 11 年末 12 年初，相似的小周期、相似的土地购臵费增速发力、相似的融资环境紧张、相似的土地市场逐步转冷、相似的政策底；但不一样的是，我们认为这一轮政策的松绑应该是适度调整、适度纠偏的过程，博弈不同于以往周期中的全面松开。基于适度纠偏的判断，因城施策的导向或将持续，从而使得城市间的轮动效应更为明显；城市轮动的分化也将陆续传导到微观企业层面，进而影响企业经营与业绩等。1）行业在土地、销售、融资集中度三重提升的逻辑仍适用，建议关注强融资优势的一线龙头房企如万科 A、招商蛇口、保利地产等；2）关注险资积极入股的企业，如华夏幸福、金地集团等以及增速相对稳定且有高分红的企业如荣盛发展等；3）成长突出的企业在周期轮动中一般有较强的表现，建议关注新城控股、中南建设、旭辉控股（H股）、融创中国（H 股）等；4）在行业由增量进入存量时代，园区类企业的开发+运营模式具备业绩水龙头+业绩安全垫的双重优势，这一类企业可关注如张江高科等；另外，物业服务类企业在未来具备一定的发展空间，可关注南都物业、碧桂园服务（H 股）等。 ■风险提示：政策调控超预期、市场成交不及预期、销售不及预期Table_Tit le 2019 年 01 月 20 日 房地产 Table_BaseI nfo 行业动态分析 证券研究报告 投资评级 同步大市-A Table_Fir st St ock 首选股票 目标价 评级 001979 招商蛇口 25.30 买入-A 000002 万科 A 30.00 买入-A Table_Char t 行业表现 资料来源：Wind 资讯 % 1M 3M 12M 相对收益 -4.38 -11.46 4.11 绝对收益 -1.10 -10.40 -21.96 黄守宏 分析师SAC 执业证书编号：S1450511020024 huangsh@essence.com.cn 021-35082092 张春娥 报告联系人 zhangce@essence.com.cn 相关报告 周报：二手成交环升、二线城市较为突出 2019-01-13 周报：一二手房环降扩大、降准释放流动性 2019-01-06 周报：中央会议定调，因城施策、分类指导 2018-12-23 土地成交量跌价升、政策限制边际趋松 2018-12-16 2019 年度策略 2018-12-10 -43%-37%-31%-25%-19%-13%-7%-1%2018-012018-052018-09房地产 沪深300 股票报告网整理http://www.nxny.com行业动态分析/房地产 2 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 内容目录 1. 市场跟踪............................................................................................................................ 3 1.1. 行业动态 ................................................................................................................... 3 1.2. 个股动态 .................................................................................................