政策月报第2期：稳地产，政策的金九银十

敬请参阅最后一页特别声明 1 【】撒钱·QW 7 月份政治局会议定调“房地产市场供求关系发生重大变化”后，央、地各类地产优化政策频出。本文详细梳理近期稳地产政策脉络及效果，可供参考。 一、为适应房地产供需关系的重大改变，各地因地制宜加快优化地产政策 2023 年年初以来，地产行业持续低迷，在地产销售、房企拿地、土地财政等方面均有体现；为了适应地产供需关系发生的重大改变，7 月份政治局会议及之后的国常会均提出适时调整优化房地产政策等；8 月，央行、财政部、住建部等多部门相继推动“认房不认贷”、住房信贷优化、降低存量房贷利率、住房换购税收优惠等政策落地。 9 月地方地产优化政策密集出台，涉及取消限购、优化限购限贷、优化限价等多方面。9 月，一线城市继“认房不认贷”后，推出公积金政策优化、非核心区域限购放松等政策；其中，上海调整购买存量住房最长贷款年限；广州市放开部分地区限购；深圳市提高住房公积金租房提取额度等。 二、三线城市地产政策优化调整更为频繁，涉及优化住房信贷，降低购房门槛、降低二手房交易成本等方面。首套房政策方面，9 月各地政策调整聚焦住房信贷优化、调整限购政策、提供购房补贴等方面；同时，多地也针对二套房购买作出调整，涉及降低二套房首付比例、优化二套房认定标准等方面。 二、政策优化对居民购房信心预期等有所提振，但对销售等影响尚未显现 金九银十，地产政策频出对居民购房信心带来一定提振。中指调查数据显示，稳地产政策持续加码下，9 月居民购房信心有所改善；一线及核心二线城市 9 月购房信心指数较 8 月分别增长 3 个、1 个百分点；购房信心改善主要体现于看房意愿提升，中指调查数据显示，2023 年国庆期间有看房计划占比达 44%、较 2022 年同期提升 4 个百分点。 从销售数据来看，当前地产政策优化的影响主要体现为，供给端的二手房挂牌量增长，需求端的高能级城市地产需求边际改善。9 月二手房挂牌量指数提升超一个百分点，而价格指数延续下滑，或指向整体需求回暖仍需时间。新房销售来看，一线城市新房销售改善较为明显，但广州、深圳供求比延续提升或指向缓解住宅供给压力仍需时间。 销售端未见明显回暖下，地产政策优化对房企拿地的影响亦有待观察。9 月，100 大中城市土地市场未见改善，土地流拍率仍处高位、约 16%，高于 2021 年 12%的平均水平，成交土地溢价率与 8 月基本持平近 4%、较 2021 年的 13.6%下滑约 10 个百分点。 三、城中村改造等落地或对地产投资形成补充，规模及资金来源等仍需观测 除了地产政策优化，4 月政治局会议以来，政策亦推动城中村改造等项目持续推进落地，或对地产投资形成一定补充。4 月政治局会议首提“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”后，7 月政治局会议进一步强调“积极推动城中村改造”； 7 月以来，住建部、央行等多部委表示从建设主体、金融、土地要素多方面推动城中村改造加快落地。 城中村改造、旧改和棚改均属于城市更新的范畴，但三者的实施范围、改造模式和资金来源等方面存在较大差异。实施范围方面，当前城中村改造聚焦于超大特大城市；改造模式方面，城中村改造在防止“大拆大建”前提下，可分为符合条件的实施拆除新建，经常性整治提升，以及介于两者之间的实施拆整结合三类改造模式。 中性情景下，城中村改造项目年度投资在 5000 亿元左右，低于 2015-2019 年棚改项目年均 1.5 万亿元的投资规模。据七普及 2021 年发布的城中村改造项目防止大拆大建规定，中性情景下城中村改造项目年度投资额在 4000-6000 亿元；且相比棚改项目有专项债及国开行资金支持，城中村改造项目鼓励多渠道筹措资金，资金来源亦需重点跟踪。 风险提示：政策落地或不及预，数据统计存在误差或遗漏。 宏观专题研究报告 敬请参阅最后一页特别声明 2 内容目录 1、政策月报：稳地产，政策的金九银十 ............................................................. 3 1.1、为适应房地产供需关系的重大改变，各地因地制宜加快优化地产政策 ............................ 3 1.2、政策端的持续放松对房价预期等有所提振，但对需求影响仍待观察 .............................. 5 1.3、城中村改造等或对地产投资形成补充，规模及资金来源需重点观测 .............................. 7 2、政策跟踪 .................................................................................... 10 2.1、中央政策会议跟踪 ....................................................................... 10 2.2、近期重要文章及会议 ..................................................................... 11 2.3、各类文件和法规 ......................................................................... 12 风险提示 ....................................................................................... 15 图表目录 图表 1： 2023 年年初以来，地产销售、投资仍处低迷 ................................................. 3 图表 2： 土地市场交易持续下滑拖累地方土地出让收入................................................ 3 图表 3： 7 月政治局会议指引下，地产政策优化落地 .................................................. 3 图表 4： 2023 年 9 月，地方地产政策放松政策密集出台 ............................................... 4 图表 5： 2023 年 9 月，四大一线城市持续优化地产政策 ............................................... 4 图表 6： 2023 年 9 月，二三线城市多方面调整优化房地产政策 ......................................... 5 图表 7： 2023 年 9 月一线与核心二线购房信心边际改善 ............................................... 6 图表 8： 2023 年国庆期间居民购房意愿改善 ..............................................