年中重磅系列：新房改——供应端结构性变革-保利投顾

创造行动变无止境Make Change With Innovation房地产市场运行规则即将发生深刻变革，而这变化已率先在一线城市展开。如今正发生在住房供应变革背后，是政府房地产调控思路的转变。98年房改有何借鉴意义？深圳新房改究竟如何？北京共有产权试点政策执行又有何经验？创造行动变无止境Make Change With Innovation保利投顾研究院保利旗下专业房地产研究机构致力于房地产研究，系统性剖析市场走势及前沿热点，前瞻性研判行业发展及企业战略。更多免费报告，请关注保利投顾研究院小礼包：保利重磅2018年上半年房地产行业研报（限时链接https://pan.baidu.com/s/1eWYsIKuZ_z_ORP8B5uzWiw 密码: aic9 ）创造行动变无止境Make Change With Innovation0200004000060000800001000001200001400001600002010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年一线二线三四线十九大明确加快建立“房住不炒、租购并举”的住房制度，不同类型城市的市场运行逻辑发生根本性的差异，形成目前一线城市土地供需矛盾突出、二线土地仍有一定增量空间、三四线提供快速放量的趋势。01 现状：我国土地供应弹性图：2010-2018年各城市土地出让情况（万㎡）数据来源：中指，保利投顾研究院整理。备注 ：一线城市，包含北京、上海、广州、深圳；2.二线城市，省会城市、计划单列市；3.其他为三、四线城市一线（供给弹性极低型）：面临供给不足的硬约束，供需矛盾突出二线（供给弹性适中型）：仍有一定增量空间三四线（供给弹性超强型）：能迅速释放供应，缓和供需矛盾各类城市土地供应差异显著：一线供需矛盾突出，二线仍有空间，三四线可迅速放量创造行动变无止境Make Change With Innovation01 现状：房地产调控思路转变政府在住房供应的举措不断，决策层对房地产调控思路出现转变：对供需矛盾突出的一二线城市，继续大幅增加纯粹商品房供应，不对结构进行大幅调整，是无法满足各阶层住房需求，“房住不炒”目标无法实现；多层次住房供应结构和市场是房地产长效机制探索的必经之路。•提高重点城市居住用地比例，增加商品房供应量•配以需求管制（限购限贷），以此来稳定房地产价格•调整住房供应结构，探索多层次次“租购并举”住房体系•商品房（市场化）+平价住宅（共有产权房、安居住房、封闭运行）+租赁住房（租购同权）+保障房（穷人）以前房地产市场调控思路建立房地产长效机制转变土地供应调节由数量型（库存低则增加供地）向结构型（增加保障性供应比例）转变政府房地产调控思路转变，供应端探索长效机制资料来源：保利投顾研究院整理创造行动变无止境Make Change With Innovation无独有偶，去年及今年一线城市及部分二线城市公布的土地出让规划中，均体现出加快构建“房住不炒、租购并举、多主体供应”的住房制度，租赁住房、安居房占比之大将直接倒逼房企转型，房企运营能力提升迫在眉睫。01 现状：房地产供应逻辑转变租赁用地商品房用地人才住房、安居房0%20%40%60%80%100%北京上海深圳广州天津合肥30%30.9%20%33.5%3.1%6.5%租赁用地商品房用地人才住房、安居房图：部分城市中长期供应结构规划情况多层次住房供应变革，多城市率先探索数据来源：保利投顾研究院整理创造行动变无止境Make Change With Innovation在当前”房住不炒”的房地产调控目标下，一线城市率先进行供应端结构性变革；未来，不同类型城市，市场运行逻辑将存在根本性的差异！中国住房市场将走向何方？以下三个事件或许能有所启示：1、1998年房改经验2、深圳“二次房改”——重构住房供应体系3、北京共有产权房——先行实践供应端变革创造行动变无止境Make Change With Innovation02 1998年房改经验：供应体系建设设想1998年房改提出：建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，对不同收人家庭实行不同的住房供应政策。其中经济适用房的划拨供应方式以及对价格的管制引人关注。住房类型供应主体供应对象供应方式面积价格商品房开发商高收人家庭出让方式供应无限制市场价经济适用房开发商地方政府中低收人家庭*划拨方式供应，年度供地计划内单列并确保优先供应60㎡左右开发商建设的按照利润率按不高于3%核定；地方政府直接建设的按成本价销售，不得有利润。廉租住房政府/企事业单位最低收入家庭划拨方式供应，存量改造不超过50㎡只租不售，地方政府定价满足最低收入家庭的经济承受能力表：1998年房改住房供应体系建设设想备注：保利投顾研究院整理。*中低收人家庭评定根据年收入、总资产、户籍年限、人均住房面积挂钩，部分城市对年龄也有限制98年房改先行经验：划拨供应及价格管制下供应经适房创造行动变无止境Make Change With Innovation经济适用房商品房地方政府开发商不得有利润卖地收入3%利润率市场价格-成本地方政府供给经济适用房激励不足开发商建设经济适用房动力不足010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,00090,000100,0001997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010商品房销售面积:住宅:经济适用房屋(左轴)商品房销售面积:住宅（右轴）图：经济适用房与商品房销售规模（万㎡）图：地方政府/开发参与经济适用房供应动力不足数据来源：wind，保利投顾研究院整理由于收入和利润的限制，地方政府供给经济适用房激励不足，开发商建设经济适用房动力不足，从而造成商品房反客为主的现状，另一面则是经济适用房发展规模相对停滞，并未能满足中低收入家庭的需求。02 1998年房改经验：经适房无法发展的原因各方激励不足造成商品房反客为主，经适房发展停滞不前创造行动变无止境Make Change With Innovation住房类型供应比例供应形式供应对象面积标准价格市场商品住房40%可租可售符合条件的各类居民以中小户型为主继续实施宏观调控政策性支持住房人才住房20%左右可租可售符合条件的各类人才建面小于90㎡为主租售价格为市价60%左右安居型商品房20%左右 可租可售，以售为主符合收入财产限额标准等条件的户籍居民建面小于70㎡为主租售价格为市价50%左右公共租赁住房20%左右只租不售符合条件的户籍中低收入居民，为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体建面30-60㎡为主租金为市场租金的30%左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金10%表：深圳住房实物供应类型一览表深圳住房供应变革，首先将供应结构设定为“4:2:2:2”，即40%商品房、20%人才住房、20%安居房、20%租赁住房，将住房需求划分为4类，对供应形式、供应对象、供应价格等方面均作了细化安排。252550172033第一阶段（近期）2018-2020年第二阶段（中期）2021-2025年第三阶段（远期）