2018年东莞楼市总结-合富辉煌

2018年东莞楼市总结 2019年东莞楼市展望 2018：深度盘整 供需缓行 理性常态 2019：政策筑底 危机并存 稳健向好  2018年总结 宏观总结 土地市场 商品房市场  2019年展望 报告目录 中央经济工作会议——中国将加大力度应对经济放缓 在中央经济工作会议上，中国将加大力度应对经济放缓，同时放松去杠杆努力。中共国家主席习近平和其他领导人批淮了一份经济蓝图，呼吁在2019年保持经济运行在合理区间，同时推出了旨在促进投资和消费的一系列措施，包括放松信贷，尤其是放松对地方政府的信贷，并实施更大规模的减税。 •时值国内经济正面临越来越多的阻力，包括家庭支出疲软、工业增加值增速放缓、工厂投资以及其他大型项目投资乏力等。 •积极的财政政策要加力提效，实施更大规模的减税降费，较大幅度增加地方政府专项债券规模 财政政策 •稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕，改善货币政策传导机制，提高直接融资比重，解决好民营企业和小微企业融资难融资贵问题 货币政策  近几月来，中国一直在逐步放松财政和货币政策，以对抗经济增长放缓。央行已向银行体系注入更多资金，中央放松了地方政府借贷限制，同时针对企业和个人推出减税措施。 货币政策立场则放弃了“中性”一词，从中可以看出信贷政策放宽的信号，而配合货币政策环境的整体宽松，房贷利率也会相应出现一定回落。 中央经济工作会议 加大力度应对经济放缓 放松去杠杆努力 2018年7月4日 取消限售，不再要求必须满足两年 2018年1月6日 取消西固区，九州开发区，高坪偏远区域的住房限购政策 2018年12月21日 限购松绑，非本地户籍人才购房五年社保变1个月起 2018年12月18日 取消一二手房限售 2018年12月19日 2017年3月30日前土地出让成交的公寓、商铺可出售给个人 全国楼市“松绑”地图 兰州 太原 菏泽 广州 珠海  中国楼市步入降温通道：近几个月数据显示，房地产从成交、价格、投资各方面看，增长都在趋缓，在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下，总体市场将转向降温通道，不会出现剧烈的波动。经历了持续的严厉调控后，由热转凉的中国房地产市场2019年预计将继续运行在降温通道。  更多城市将加入微调潮：据不完全统计，全国已有至少10多地放松了楼市调控，手段包括取消限售、限购、限价、下调房贷利率等。在“因城施策、分类指导”之下，预计明年还会有更多城市加入微调潮。 中国楼市步入降温通道 调控政策底已现 边际放松可期 注：数据截至2019年1月3日 2019年1月3日 高新区暂停摇号购房 青岛 房地产行业集中度不断提升：在日渐趋严的调控面前，以及行业集中度不断提升的背景下，上市房企的负债率不降反增， 并呈小幅持续走高趋势。而在各房企竞逐过程中，行业资源在向大中型房企倾斜，而中小房企出现资金链危机的可能性更大，引起行业集中度不断提升，房地产行业寡头化趋势日益明显。 房地产行业集中度不断提升 开发商展开多元化经营 房企纷纷“去地产化”，展开多元化经营：受政策和市场的影响，房企遭遇融资难度加大，甚至下行压力，部分房企住宅地产的增长速度已有所放缓进入平稳阶段，因而多家房企纷纷相继改名“去地产化”，开始积极尝试多元化业务拓展。 开发商时间更名前更名后奥园11月13日奥园地产奥园集团保利9月12日保利地产保利发展深圳万科9月4日深圳万科地产 深圳万科发展福星惠誉8月14日福星惠誉地产 福星惠誉控股合景泰富8月10日合景泰富地产 合景泰富集团中骏7月13日中骏置业中骏集团龙湖6月8日龙湖地产龙湖集团中航地产5月31日中航地产中航善达美的地产5月10日美的地产美的置业集团朗诗3月6日朗诗绿色地产 朗诗绿色集团万达3月1日万达商业地产 万达商管集团时代2月27日时代地产时代中国力高1月24日力高地产力高集团中国政府为房地产再辟融资途径 中国政府为房地产再辟融资途径：中国经济政策规划部门——国家发改委称，将支持高质量民营企业发行企业债券。尽管该通知并未针对单个行业，但房地产行业包含在那些被鼓励发行更多债券的行业之列。此举将为住宅开发商开辟一条新的融资渠道，并鼓励行业展开更多整合。 政策主要为缓解现阶段债务压力：但同时，通知称，企业不能将募集资金重新投入房地产投资等领域。 这意味着这项新政策主要是为了缓解开发商面临的现有债务再融资压力。 最近几个月，一些开发商发行了收益率高达两位数的美元债券。据信贷评级机构惠誉(Fitch)，明年开发商将有近1,000亿美元国内债务和境外债券到期。 中国正在鼓励一些全球负债率最高的企业进行借款，这意味着中国政府不希望开发商破产，但也不希望它们像过去两年那样，用更多资金鲁莽拿地。 穗莞深城轨 2019年将通车 莲花山通道 2018年新规划 虎门二桥 2019年将通车 花莞高速 2019年将通车 从莞深高速 2019年将通车 赣深高铁 2018年已动工 番莞高速 2019年将通车 武深高速 2018年已通车 深圳外环高速 2019年将通车 多项基建工程明年相继通车 东莞与周边城市联系日趋紧密 明年经济增长目标或将下调 贸易战负面影响逐渐显现 点评：随着中国经济从高速增长阶段转向高质量发展阶段，中国经济的韧性已经趋稳，预计2018年经济仍保持稳中向好。 01 中国经济增长显著放缓 中国领导层在中央经济工作会议上还设定了明年的经济增长目标，但具体数字可能要明年3月召开人大会议时才对外公布。普遍预计将低于今年6.5%左右。若增长目标下调，将表明高层决心不采用10年前金融危机时部署的大规模刺激举措。 点评：随着中国经济从高速增长阶段转向高质量发展阶段，中国经济的韧性已经趋稳，预计2018年经济仍保持稳中向好。 02 中国进出口增速骤降至个位数 中美贸易摩擦给中国进出口带来的负面影响开始在11月显现。在经历连续数月高增长后，中国出口和进口增速均骤降至个位数且远逊市场预期，这显示了内外需开始趋于疲弱，而中美贸易战导致的“抢出口”刺激效应也已减弱。 6.50% 0.00%5.00%10.00%15.00%历年中国GDP增速 【十大数据】 中国进出口同比增长 中国股市全球垫底 人民币汇率大幅下跌 点评：随着中国经济从高速增长阶段转向高质量发展阶段，中国经济的韧性已经趋稳，预计2018年经济仍保持稳中向好。 03 中国股市2018年全球表现最差 点评：随着中国经济从高速增长阶段转向高质量发展阶段，中国经济的韧性已经趋稳，预计2018年经济仍保持稳中向好。 04 2018年人民币汇率全年贬值超5% 中国股市表现差主要原于中美之间爆发的贸易战；中国经济疲软打击了消费支出，拖累了消费类股票；以及疫苗丑闻等争议引发的医疗行业股票的抛售等。鉴于今年股市出现了大幅的下跌，2019年的市场行情可能会有所改善。 中国市场料将迎来又一个跌宕起伏之年，贸易战、经济急剧放缓以及外国投资减少的前景，导致今年中国股市和人民币大幅下跌。如果美元/人民币升破人民币7元，资本可能将逃离中国市场，引发股市混乱，对股市和债市产生不利影响。  2018年，中国基准上证综合指数全年跌近25%，市值蒸发2.4万