房地产债券有关问题观察系列之一：关注明年到期接续压力

和 固定收益 证券研究报告 专题报告 请务必阅读正文之后的免责条款。 关注明年到期接续压力 ----房地产债券有关问题观察系列之一 内容提要： 近两年来地产调控收紧。在中央“房住不炒”的大方针下，各项调控政策在2017年纷至沓来，2018年中央经济工作会议重申“房住不炒”的定位，房地产行业调控政策依然继续从严。 受房地产监管趋严影响，近两年房地产销售放缓态势明显，2018年11月为-5.1％，短期需求转弱。 2015年至2017年房地产行业毛利率略微增加，在行业的整体排名稍有降低，相比钢铁、有色等其他周期性行业来看，房地产行业盈利能力表现较好。 2015年至2017年房地产行业流动比率持续下行，在行业的整体排名稍有降低，由此可知房地产行业偿债能力下降，与同为周期性行业的采掘、钢铁等相比也几无优势。 从存量券来看，2018年存量房地产债券继续攀升，为22221.57亿元。不过存量债券规模的增速较2017年有所放缓，与2017年以来房地产行业的整体融资收紧有关。 从发行来看，2018年以后虽房地产债券发行有所恢复，月度发行规模区间为214.05亿元至799.47亿元，仍远不及2015、2016年的月度发行水平。 2018年是信用风险大年，机构的风险偏好一直处于低位，导致长债发行困难。企业只能通过发行超短期融资券接续，短期偿债压力明显加大。 2018年房地产债券的到期最高额是7月的501.82亿元。2019年房地产债券月度到期规模最大值在1月，为583.25亿元，且当年3月、8月、9月的到期规模均在500亿元左右，到期接续压力不容忽视。 风险提示：全球黑天鹅事件，美联储加息及全球债市出现较大幅度调整；国内基本面回暖，通胀压力加大，货币政策超预期调整，流动性持续紧张，风险偏好提升，城投债置换风险，相关市场的政策监管趋严、供需出现重大变化等。 2018 年 12 月 29 日 债券研究 固定收益分析师：水兵 执业证书编号： S1380515030001 联系电话：01088300854 邮箱:shuibing@gkzq.com.cn 图：2010-2018 年房地产行业债券存量变化 近期研究报告： 1、浅析历史视角下的城投债 ——城投债相关问题观察系列171229 2、广义基金较青睐中期票据 ——债市需求观察系列171215 3、资管新规发布，债市短期有回调风险——资管新规政策点评180428 4、信用品种净融资三连升 境外机构持仓十八连增—18年8月托管数据点评180910 5、4季度加权票面利率大概率会有所上行—18年9月托管数据点评181015 6、警惕信用风险再抬头——2019年信用债投资策略报告181129 0.05,000.010,000.015,000.020,000.025,000.0201020112012201320142015201620172018存量面额亿元 固定收益研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 24 目 录 1. 宏观形势 ..................................................................... 4 1.1 近两年来地产调控收紧 .................................................................................................... 4 1.2 宏观环境 ......................................................................................................................... 6 2. 行业景气 ..................................................................... 9 2.1 先行指标：个人住房公积金贷款利率 .............................................................................. 9 2.2 供求关系 ....................................................................................................................... 10 2.3 房价变化 ........................................................................................................................11 2.4 盈利能力及偿债能力 ..................................................................................................... 12 3. 地产债券 .................................................................... 14 3.1 房地产债券概览 ............................................................................................................. 14 3.2 发债等融资难度依然较大 .............................................................................................. 20 固定收益研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 24 图表目录： 图 1: 2017 年个人按揭贷款增速就已逐步回落 ............................................................................ 6 图 2: 房地产和全国的 GDP ............