房地产行业专题报告：降准利好地产，关注销售和融资成本趋势

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 行业研究/房地产/房地产 证券研究报告 行业专题报告 2019 年 01 月 05 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 市场表现 [Table_QuoteInfo] -41.22%-31.60%-21.99%-12.37%-2.76%6.86%2018/12018/42018/72018/10房地产海通综指 资料来源：海通证券研究所 相关研究 [Table_ReportInfo] 《如何理解中央经济工作会议地产表态》2018.12.22 《2019 年行业展望：延续下行趋势不失速》2018.12.07 《房地产行业 2018 年 1-8 月数据点评：行业资金面持续改善，等待旺季冲量情况》2018.09.16 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@htsec.com 证书:S0850510120001 分析师:谢盐 Tel:(021)23219436 Email:xiey@htsec.com 证书:S0850511010019 分析师:金晶 Tel:(021)23154128 Email:jj10777@htsec.com 证书:S0850518120002 降准利好地产，关注销售和融资成本趋势 [Table_Summary] 投资要点：  央行降准，保障市场流动性。人民银行的公告称，决定下调金融机构存款准备金率 1 个百分点，其中，2019 年 1 月 15 日和 1 月 25 日分别下调 0.5 个百分点。同时，2019 年一季度到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。此次降准及相关操作净释放约 8000 亿元长期增量资金。  意义重大，有利对冲行业压力。我们认为 2019 年市场整体流动性环境较 2018年应该有所改善。  1）提前防范销售下行失速。从销售端看，2018 年 4 季度开始房地产行业进入调整周期。考虑目前降价预期已在不同程度扩大，行业进入 2019 年后存在更大销售压力。本次降准，我们认为有利于稳定市场流动性，对后期市场销售存在一定程度维稳。  2）稳定潜在资金需求。我们预计房企 2019 年债券到期偿还总量、回售行权总量分别是 2861 亿元和 4227 亿元。假设回售行权总量中的 40%需要在当期偿还，预计 2019 年地产债年内预计到期需还款金额为约 4551 亿元。从到期和回售的季度分布看，2019 年 1Q 属于 2019 年潜在还款总量次高点。我们认为本次降准一定程度可以保持市场整体流动性，防止还本压力过大或者借新还旧过程中利息成本继续上行。  降准后地产股表现回顾。过去累计发生 16 次降准行为中：  1）股价表现：降准后地产板块相对收益明显。但是，降准未来能否促使地产板块获得更大绝对收益取决于降准对行业销售的正向推动幅度而定。  2）概率特征：各降准时点发生后六个月左右，A 股地产指数 53%的概率取得绝对收益和 80%的概率取得相对收益。  继续看好地产，销售强弱决定绝对收益高低。  1）当期销售压力依旧存在。19 年 1Q 销售压力依旧存在。考虑到 2018 年 1Q行业存在较强涨价预期，且 2018 年 4Q 属开发商的推盘高峰期，因此我们认为2019 年 1Q 房地产销售将受到价格预期下行、高基数和推盘量下行三重影响，从而承受较大压力。  2）关注民企融资成本下行能力。我们认为 2019 年年初降准有利改善整体流动性环境。民营房企边际改善空间较国有房企更大。各家企业 2019 年能否更大程度降低融资成本，是其对应获取超额收益高低的决定因素。  风险提示：调控加码和行业基本面下行风险。  行业相关股票 [Table_StockInfo] 股票代码 股票名称 EPS（元） 投资评级 2017 2018E 2019E 上期 本期 000002 万科 A 2.54 3.29 4.29 优于大市 优于大市 600048 保利地产 1.31 1.61 1.93 优于大市 优于大市 资料来源：Wind，海通证券研究所 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 目 录 1. 央行降准，保障市场流动性 ....................................................................................... 5 2. 意义重大，有利对冲行业压力 ................................................................................... 5 2.1 提前防范销售下行失速 .................................................................................... 5 2.2 稳定潜在资金需求 ........................................................................................... 5 3. 降准周期中地产销售和地产股表现优异..................................................................... 7 3.1 基本面表现情况：首次降准 6 个月之内销售明显改善 ..................................... 7 3.2 股价表现：降准后第 1 个月、第 3 个月到 6 个月表现最佳 ............................. 7 4. 继续看好地产，销售强弱决定绝对收益高低 ............................................................. 9 4.1 19 年 1Q 房地产销售价格仍承受较大的压力 .................................................... 9 4.2 关注民企融资成本下行能力 ............................................................................. 9 4.3 维持 2019 年行业此前判断 .............................................................................. 9 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 3 图目录 图 1 全国商品房销售面积累计情况